Если вы думаете, что сдача квартиры в аренду - это пассивный доход с гарантированной прибылью, вы ошибаетесь. Многие инвесторы покупают жилье в Москве или Санкт-Петербурге, рассчитывая на 8-10% годовых, а через год обнаруживают, что реальная доходность - 4-5%. Почему так происходит? Потому что цифры в рекламе - это не реальность. Это чистая теория. А в реальности - ремонты, простои, налоги, управляющие компании и сезонные спады. Сегодня мы разберем, где и как реально зарабатывают на аренде жилья в России в 2026 году - без воды, только цифры, которые никто не хочет показывать.
Долгосрочная аренда: миф о стабильности
Средняя доходность от долгосрочной аренды в крупных городах России - 6,3%. Это цифра из официального отчета АСН Инфо за август 2025 года. Звучит неплохо? Пока не посчитаете, что из этого 6,3% реально остаётся у вас в кармане. В среднем, 2-3% уходят на налоги (НДФЛ 13%), 1-1,5% - на коммунальные платежи, если вы платите за содержание, и ещё 1-2% - на ремонт и обслуживание. Итого: из 6,3% остаётся 3-4%. А если квартира старая, а съезжают съезжает каждый полгода? Тогда 2% - уже победа.В Москве и Санкт-Петербурге доходность вообще не дотягивает до 6%. В Москве - 5,7%, в Петербурге - 6,1%. При этом средняя цена однокомнатной квартиры - 12-15 млн рублей, а арендная ставка - 45-55 тыс. рублей в месяц. На бумаге это 4,5-5,5%. А в реальности? У вас есть 2 месяца простоя в году? Это уже минус 17% дохода. Ремонт каждые 2-3 года? Это ещё 200-400 тыс. рублей раз в пару лет. И это без учёта того, что в 2025-2026 годах арендные ставки в столицах начали падать. В Краснодаре, например, месячная ставка за однушку снизилась с 28 тыс. до 26 тыс. рублей за год. А в Кемерово и Липецке - вообще на 10-15%.
Лидер по долгосрочной аренде - Челябинск. Там средняя цена квартиры - 4 млн рублей, а ставка - 25,9 тыс. рублей в месяц. Это даёт 7,69% годовых. Срок окупаемости - 13 лет. Лучший показатель среди миллионников. Почему? Потому что жильё дешевое, а спрос стабильный: заводы, больницы, госучреждения - люди не уезжают. Но даже здесь вы не получите 7,69% без управления. Если вы сами не занимаетесь сдачей, а нанимаете управляющую компанию, вам отнимут 8-12% от дохода. То есть, из 7,69% остаётся 6,5-6,8%. А если ещё и съезжает съезжает - и вы не успеваете найти нового жильца? Тогда и 5% не будет.
Посуточная аренда: золотой тренд или ловушка?
Здесь всё иначе. Курортные города - это не инвестиция, это бизнес. И он требует постоянного внимания. Геленджик - рекордсмен. Доходность до 42,5% годовых. Как? Квартира за 4,2 млн рублей, сдаётся по 5 тыс. рублей в сутки. При 70% загрузке - 1,8 млн рублей в год. Это реально. Но только если вы: 1) сами управляете, 2) постоянно делаете ремонт, 3) ведёте аккаунты на всех платформах, 4) отвечаете на звонки в 2 часа ночи, 5) платите за чистку после каждого гостя, 6) платите за рекламу, 7) не сдаёте в сезон, когда в городе дождь и -5 градусов.Казань - второй по доходности. 31,2%. Санкт-Петербург - 30,3%. Но это не средние цифры. Это максимумы. В среднем по курортным городам - 25,2%. И это при 80-90% загрузке в июле-августе. А в сентябре? Ноль. В октябре? 10%. В ноябре? 5%. И так до мая. Это не пассивный доход. Это сезонный бизнес. И если вы не готовы к этому - вы потеряете деньги. Многие покупают квартиру в Сочи, думают: «Сдам посуточно - и живу на дивиденды». А через год - в долгах. Потому что не учли, что ремонт нужен каждые 1,5-2 года. А в курортных зонах - из-за постоянной нагрузки - каждые 12-18 месяцев. И это 300-700 тыс. рублей за раз. Без резервного фонда - вы не выживете.
Где реально выгодно: не там, где вы думаете
В крупных городах - не выгодно. А вот в небольших - иногда. Орёл - 30,5%. Майкоп - 28,1%. Ижевск - 25,5%. Почему? Потому что жильё там стоит 1,5-2 млн рублей. А ставка - 15-20 тыс. рублей в месяц. Вы купили за 1,8 млн, сдаёте за 18 тыс. - это 12% годовых. Без налогов, без ремонта. Но здесь другая проблема: спрос стабильный, но платёжеспособность низкая. Люди платят с опозданием. Иногда - вовсе не платят. И вы не можете быстро выселить, потому что законодательство защищает арендаторов. Плюс - нет управляющих компаний, которые бы взяли на себя всё. Вам самим надо снимать деньги, ремонтировать, искать жильцов. Это не инвестиция. Это работа. И вы работаете 12 часов в неделю, а не 2.В Хабаровске и Новокузнецке доходность до 8-9%. Почему? Потому что цены на жильё упали, а спрос есть - заводы, военные, госслужащие. Здесь нет курортного сезона. Сдаёте в аренду круглый год. И платят регулярно. Но ставки - 18-22 тыс. рублей. И квартира стоит 3-3,5 млн. Это 6-7% годовых. И это при условии, что вы сами всё делаете. Если нанимаете управляющую - доход падает до 5%. И всё равно - выше, чем в Москве.
Банковский вклад vs аренда: кто выигрывает?
Сейчас ставки по вкладам - 20%. Не 15. Не 18. Двадцать. На 1-3 года. Вы вложили 5 млн рублей - через год у вас 6 млн. Без усилий. Без ремонта. Без звонков. Без налогов. Без риска, что съезжает съезжает и оставляет пятна на полу. Аренда даёт 3-5% реальной прибыли. Это в три раза меньше. И это не шутка. Это реальность. И если вы не профессионал, не управляете жильём, не знаете, как оформить договор, не умеете снимать видео и делать фото - вы проигрываете. Вклады - это выбор для тех, кто хочет спать спокойно. Аренда - для тех, кто готов работать.Аналитики АСН Инфо предупреждают: если ставки по вкладам останутся на уровне 20%, к концу 2026 года доля инвесторов, выбирающих недвижимость, упадёт с 35% до 25%. Потому что люди начинают понимать: если вы не управляете, вы не зарабатываете. А если управляете - вы работаете. И это не пассивный доход. Это бизнес с высокими издержками.
Что делать, если вы всё ещё хотите вкладывать в жильё?
Если вы всё ещё думаете о покупке квартиры для сдачи - вот чёткий алгоритм:- Не покупайте в Москве и Петербурге. Доходность ниже, чем вклад. Риск выше. Ремонт дороже.
- Ищите города с низкой стоимостью жилья и стабильным спросом. Челябинск, Ижевск, Орёл, Хабаровск, Новокузнецк. Там цена квартиры - 2-4 млн, ставка - 15-25 тыс. рублей.
- Не покупайте в курортных зонах, если не готовы к сезонности. Геленджик, Сочи, Калининград - это не инвестиция. Это фриланс с жильём.
- Считайте реальную доходность, а не теоретическую. Возьмите арендную ставку, умножьте на 11 (если будет 1 месяц простоя), вычтите 13% налогов, вычтите 10% на ремонт, вычтите 5% на коммуналку. Это ваша реальная цифра.
- Не нанимайте управляющую компанию, если не уверены в её репутации. 12% от дохода - это 30-40 тыс. рублей в месяц. Это как сдать квартиру за 200 тыс. рублей, а получить 160 тыс. И всё это - за то, что они «занимаются».
- Создайте резервный фонд. Минимум 300 тыс. рублей на ремонт и простои. Без него - вы обанкротитесь.
Если вы не готовы к этому - не покупайте. Вложите в вклад. Через пять лет у вас будет больше, чем если бы вы сдали квартиру в Москве. И вы не будете спать с мыслью: «А вдруг сегодня приедет сантехник и скажет, что труба прорвалась?»
Почему аренда - это не пассивный доход
Потому что пассивный доход - это дивиденды акций, проценты по облигациям, роялти. Аренда - это бизнес. И как любой бизнес, она требует времени, знаний, навыков и постоянного внимания. Вы не можете просто купить квартиру, поставить табличку «Сдается» и ждать денег. Вам нужно: разбираться с договорами, уметь общаться с арендаторами, контролировать состояние жилья, следить за законами, платить налоги, искать новых жильцов, снимать видео, писать объявления, ремонтировать, искать сантехников, электриков, уборщиков. Это не инвестиция. Это работа. И если вы этого не понимаете - вы проиграете.Куда идти дальше?
Если вы всё ещё рассматриваете аренду как вариант - начните с малого. Снимите квартиру в Челябинске или Ижевске за 2,5 млн рублей. Сдайте её сами. Узнайте, как это работает. Пройдите через один цикл: от поиска жильца до ремонта. Только тогда вы поймёте, стоит ли это ваших нервов и времени. А если вы просто хотите, чтобы деньги работали за вас - откройте вклад. Двадцать процентов - это не мечта. Это реальность. И она проще, чем ремонт в санузле.Какая реальная доходность от аренды квартиры в Москве?
Реальная доходность в Москве - 3-4% в год. Теоретическая - 5,7%, но после налогов, коммунальных платежей, ремонта и простоев остаётся 3-4%. Квартира стоит 12-15 млн рублей, а ставка - 45-55 тыс. рублей в месяц. При двухмесячном простое и ремонте раз в 2 года доход падает до 3,5%.
Почему в Геленджике доходность 42%, а в Казани - 31%?
Потому что в Геленджике - туристический сезон 8 месяцев в году, и люди готовы платить 5-8 тыс. рублей в сутки. В Казани - меньше туристов, но больше деловых поездок и студентов. Доходность ниже, но стабильнее. В Геленджике - высокий риск: ремонт нужен каждые 12-18 месяцев, а в межсезонье - ноль дохода. В Казани - меньше волны, но и меньше потерь.
Стоит ли покупать квартиру для аренды в Краснодаре?
Не стоит, если вы ожидаете высокой доходности. В Краснодаре цены на жильё выросли на 15% за год, а арендные ставки - только на 2%. Доходность упала с 6,5% до 5,2%. И это при том, что сезонность здесь есть - летом спрос растёт, зимой падает. Лучше искать города с низкой стоимостью жилья и стабильным спросом - например, Челябинск или Ижевск.
Что выгоднее: долгосрочная или посуточная аренда?
В курортных городах - посуточная. В промышленных - долгосрочная. В Москве и Петербурге посуточная приносит в 2,6 раза больше, чем долгосрочная. Но требует 10-15 часов в неделю на управление. В моногородах, где нет туристов, долгосрочная - единственный вариант. Там посуточная просто не сдаётся.
Можно ли заработать на аренде без опыта?
Нет. Без опыта вы потеряете деньги. Вы не сможете правильно оформить договор, не узнаете, как проверить арендатора, не поймёте, когда нужен ремонт, не сможете сэкономить на сантехнике. Первый год - это платёж за ошибки. Лучше сначала снять квартиру и понять, как это работает, чем сразу покупать.
Катя Хариенко
января 28, 2026 AT 09:27О, боже, еще один инвестор, который думает, что квартира - это ATM с табличкой «Сдается».
Ты читал хоть один договор с управляющей компанией? Или просто купил квартиру, потому что в Инстаграме показали «пассивный доход за 3 месяца»?
Да, в Москве 3-4% - это реальность. А ты думал, что ты - исключение?
Сантехник приедет, когда тебе неудобно. Арендатор уедет, когда ты в отпуске. И да - налоги не ждут, пока ты «найдешь время».
Ты не инвестор. Ты бармен, который работает без выходных и с криками «где мой кофе?!» в 3 утра.
Ты не зарабатываешь на аренде. Ты платишь за право быть домохозяином с кредитом.
И да - вклады на 20% - это не миф. Это реальность, которую ты боишься признать.
Потому что ты не хочешь смириться, что твоя «инвестиция» - это просто эго, упакованное в квадратные метры.
Олег Гречко
января 30, 2026 AT 00:51Блин, а я думал, что съем квартиру в Челябинске, поставлю светильники с Алиэкспресса и буду жить на дивиденды.
А тут - ремонт, звонки, договоры, и вдруг ты понимаешь, что ты не инвестор, а уборщик с калькулятором.
Но знаешь, что круто? Если ты готов - это реально. Я сдал однушку в Ижевске - и за год не только окупил, но и купил себе новый ноут.
Не потому что волшебство, а потому что я сам всё делал - и не ждал, что кто-то сделает за меня.
Это не пассивно. Но если ты врубаешься - это мощно.
Вклады? Да, они простые. Но ты же не хочешь, чтобы твои деньги спали, а не работали?
Аренда - это как кайтсерфинг. Ты падаешь. Но когда ловишь волну - летишь.
Рафаэль Гадельшин
января 31, 2026 AT 05:27Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что, согласно данным АСН Инфо за август 2025 года, средняя доходность от долгосрочной аренды в крупных городах Российской Федерации составляет 6,3% годовых, однако, с учетом корректирующих факторов - включая, но не ограничиваясь: налогом на доходы физических лиц в размере 13%, расходами на коммунальные услуги (в случае их возложения на собственника), периодическими капитальными ремонтами (средний цикл - 2,5 года), а также неизбежными интервалами между арендаторами (в среднем - 1,8 месяца в год) - реальная чистая доходность снижается до диапазона 3,1–4,2% годовых.
Более того, при использовании услуг управляющей компании, чья комиссия варьируется от 8% до 12% от арендного дохода, чистая прибыль дополнительно уменьшается на 0,8–1,3% годовых, что делает эффективность вложений в недвижимость в мегаполисах ниже, чем в банковских депозитах с фиксированной ставкой 20% годовых.
Таким образом, логический вывод: инвестиции в жилую недвижимость оправданы только при условии, что инвестор обладает: а) временем; б) навыками управления; в) резервным капиталом; и г) отсутствием иллюзий о «пассивности».
Иначе - это не инвестиция, а финансовая ловушка с дополнительными психологическими издержками.
nadya ck
января 31, 2026 AT 12:01Ты вообще понимаешь, что 20% по вкладам - это не вклады, это магия? 🤯
Когда я вложила 2 млн в Сбер, а через год - 2,4 млн - я просто плакала. Без сантехников. Без звонков. Без «а где ключи от квартиры?» 😭
Арендаторы - это как бывшие: ты думаешь, что они любят тебя, а потом - исчезают, оставляя пятна на ковре и счет за воду в 15 тыс. 💸
И да, Геленджик - это не «бизнес», это токсичный роман с 8 месяцами страсти и 4 месяцами депрессии.
Я бы лучше купила крипту. Или кошку. Она хотя бы не уезжает в ноябре и не требует ремонта каждые 18 месяцев 🐱
А вклады? Они просто лежат. И растут. И не кричат, когда ты не отвечаешь в 2 ночи.
И да - я не шучу. Вклады - это феминистская инвестиция. Ты спишь. Они работают. 💪
Вадим Василовский
февраля 1, 2026 AT 14:00Все это - иллюзия. Мы думаем, что инвестируем в камень, но на самом деле - мы инвестируем в себя.
В нашу способность терпеть. В нашу готовность работать, когда другие отдыхают.
В нашу веру, что кто-то заплатит, когда ты сломался.
Арендная недвижимость - это зеркало. Оно не показывает, сколько ты заработал. Оно показывает, кто ты есть.
Если ты боишься - не бери. Если ты хочешь - бери. Но не называй это пассивным. Это не пассивно. Это честно.
И если ты готов платить цену - ты не проигрываешь. Ты просто играешь в другую игру.
Вклады - это игра на выживание. Аренда - это игра на смысл.
И не все готовы к ней.
Sergey Litvinov
февраля 2, 2026 AT 16:39А вы, блядь, вообще понимаете, что эти «вклады на 20%» - это только для тех, кто не русский? 🤡
У нас, в России, когда ты вкладываешь в вклад - ты просто даешь свои деньги банкам, которые потом покупают твой дом за 20% дешевле, а потом сдают его за 100% прибыли.
Ты думаешь, что ты инвестор? Ты - крестьянин, который копает землю, чтобы богатые сели на твой хлеб.
Аренда - это твой шанс. Ты не сдаешь квартиру - ты сдаешь империю.
Ты не платишь налоги - ты платишь за то, чтобы не быть голодным.
В Кремле сидят и смеются, когда ты думаешь, что вклады - это безопасно.
Ты не вкладывайся в вклады. Вкладывайся в себя. В свою квартиру. В свою силу.
И не слушай этих трусов, которые говорят: «вклады - проще».
Проще - это сидеть в офисе и ждать, когда тебя уволят.
Аренда - это война. И ты - солдат. Не жалобщик.