Вы стоите перед выбором: получить квартиру по программе реновации или купить новостройку у застройщика. Оба варианта - это не просто новые стены и окна. Это новый быт, новые риски, новые возможности. И в 2025 году, когда рынок недвижимости переживает необычный перелом, этот выбор может изменить вашу жизнь на десятилетия вперёд.
Что такое дом по реновации - и как он отличается от старой хрущёвки
Дом по реновации - это не просто ремонт старого здания. Это полная замена. Программа реновации в Москве, запущенная в 2017 году, переселяет жителей из панельных пятиэтажек 1950-1960-х годов в современные монолитные дома. Всего в программу включено более 5 150 домов, и к 2025 году уже завершены первые волны переселения. Вы не покупаете квартиру - вы получаете её в обмен на старую, часто без дополнительной доплаты или с минимальной переплатой.
Квартиры в новых домах по реновации в среднем на 32% просторнее, чем в хрущёвках. Трёхкомнатные становятся на 17,3 кв. м больше, однокомнатные - на 8,5 кв. м. Это не просто больше комнат - это просторные кухни-гостиные, отдельные кладовые, большие окна. Потолки - до 2,97 метра, как в ЖК «Новикола» в Санкт-Петербурге. Звукоизоляция - лучше, чем в панельных домах, потому что стены - монолитные, а не панельные. Тепло держится дольше, шум снизу и сбоку - почти не слышен.
Новостройка от застройщика: что вы получаете за свои деньги
Новостройка - это квартира, которую вы покупаете напрямую у застройщика. Здесь вы выбираете не только этаж и планировку, но и район, вид из окна, даже тип отделки. Но за это вы платите полную рыночную цену. По данным Сбериндекса за октябрь 2024 года, средняя стоимость квадратного метра в новостройках по России - 169 тыс. рублей. В домах по реновации - 272 тыс. рублей. На первый взгляд, реновация дороже. Но это не сравнение яблок с яблоками.
Цена в реновации - это цена за замену старого жилья. Вы не платите за новостройку как за товар. Вы получаете новое жильё как компенсацию за старое. А в новостройке вы платите за всё: за землю, за строительство, за инфраструктуру, за маржу застройщика. И если вы берёте ипотеку, то ставка по ней в новостройках часто ниже, чем на вторичном рынке. Это снижает общую нагрузку, даже если квадратный метр дороже.
Где лучше жить: в центре или на окраине
Это - ключевой вопрос. Дом по реновации может быть построен не в вашем районе, а в другом округе. Правила программы позволяют переселять жителей в пределах административного округа. То есть, если вы живёте в Северном административном округе, вас могут переселить в Новую Москву - в 30 километрах от старого дома. И там - ни школы, ни детсада, ни нормальной транспортной развязки. Это не гипотетический риск. Это реальность для тысяч семей.
Новостройки тоже часто строят на окраинах. Но здесь вы сами выбираете, где. Если вы ищете район с развитой инфраструктурой - вы можете купить квартиру в новостройке рядом с метро, торговым центром и поликлиникой. А если вы покупаете в новом микрорайоне, то вы знаете: школа и детский сад построят через два года. И вы готовы ждать. Для семьи с детьми - это риск. Для молодого человека без детей - возможность.
Юридическая чистота: кто гарантирует, что всё будет в порядке
Квартира по реновации - это сделка с городом. Вы не заключаете договор с частным лицом. Вы не сталкиваетесь с наследниками, долгами предыдущих собственников, арестами или судебными разбирательствами. Город берёт на себя всю юридическую ответственность. Вы получаете новое свидетельство о праве собственности - без истории.
Новостройка тоже юридически чиста. Вы становитесь первым собственником. Никаких прошлых хозяев, никаких обременений. Но здесь есть другой риск: застройщик может обанкротиться, проект может заморозиться, сроки сдачи могут сдвинуться. Вы рискуете не получить квартиру вообще. Поэтому важно выбирать застройщика с репутацией, проверять наличие проектной декларации и отслеживать статус строительства. В реновации такого риска нет - дом сдадут, потому что город не может позволить себе провал.
Инвестиции: где рост, а где падение
Если вы покупаете квартиру не для себя, а как вложение - тут всё иначе. По прогнозам Nowicola.ru, к концу 2025 года цены на новостройки вырастут на 6-8%, а на вторичном рынке - упадут на 3-5%. Это значит, что новостройка в перспективном районе может принести прибыль. Особенно если она в районе с перспективным развитием: рядом планируют метро, бизнес-центр, парк.
Но реновация - не всегда инвестиция. Квартира в новостройке в Новой Москве, полученная по реновации, может не продаваться годами. Инфраструктура не успевает за домами. А вот квартира в реновации в центральных районах Москвы - напротив, может дорожать быстрее, чем средняя новостройка. Почему? Потому что в центре не строят новые дома. Всё, что появляется - это замена старого. И спрос всегда выше, чем предложение.
Эксперты Rivdev отмечают: новостройки ликвиднее. Их проще продать, потому что они новее, чище, с современными коммуникациями. Но если вы купили новостройку в отдалённом районе - продать её будет сложнее, чем квартиру в старом доме в центре. Ликвидность - это не про новизну, а про удобство.
Когда выбирать реновацию, а когда - новостройку
Выбирайте дом по реновации, если:
- Вы живёте в ветхом доме и хотите выйти из него без дополнительных затрат
- Вам не важна локация - вы готовы переехать в другой округ
- Вы не хотите рисковать с застройщиком или ипотекой
- Вы хотите квартиру с современной планировкой, но не готовы платить полную рыночную цену
Выбирайте новостройку, если:
- Вы хотите выбрать район, этаж, планировку и отделку
- Вы готовы ждать 1-3 года до сдачи дома
- Вы планируете использовать льготную ипотеку или рассрочку
- Вы видите потенциал роста цены в этом районе
- Вы не хотите жить в старом районе с переполненной инфраструктурой
Если вам нужно заехать прямо сейчас - реновация или вторичка. Новостройка не даст вам ключи до сдачи дома. Если вы хотите квартиру с ремонтом и мебелью - реновация часто сдаётся с черновой отделкой, а вторичка - с готовым ремонтом. Если вы ищете инвестицию - новостройка в перспективном районе. Если вы хотите стабильность - реновация в центре.
Что меняется в 2025 году
На рынке новостроек в 2025 году - дефицит. По данным Mail.ru Finance, за девять месяцев этого года выпуск новых проектов сократился на 16% по сравнению с прошлым годом. Это значит: меньше предложений, больше спроса, выше цены. Застройщики не могут строить так же, как раньше: растут цены на материалы, кредиты, труд. И они передают это покупателям.
Вторичный рынок, напротив, перегружен. Многие собственники, которые купили квартиры в 2020-2022 годах, теперь хотят продать. Их цены ниже, чем у новостроек. Но они не дают вам льготной ипотеки. И не гарантируют чистоту сделки. Вы можете купить просторную трёхкомнатную квартиру по цене однушки в новостройке. Но вы рискуете столкнуться с долгами предыдущего владельца, с незаконной перепланировкой, с отказом в ипотеке.
Реновация - это не альтернатива новостройке. Это отдельный продукт. Он не для всех. Но для тех, кто живёт в старом доме - он может быть единственным шансом на достойное жильё без ипотеки.
Можно ли отказаться от реновации и купить новостройку вместо неё?
Да, можно. Но не бесплатно. Если вы отказываетесь от участия в программе реновации, вы теряете право на бесплатную или льготную замену квартиры. Вам придётся покупать новостройку на общих основаниях - за полную рыночную цену. В некоторых случаях город предлагает компенсацию в виде денежной выплаты, но она редко покрывает стоимость новой квартиры в том же районе.
Почему квартиры в реновации дороже, чем в новостройках?
Они не дороже - это ловушка сравнения. Цена квадратного метра в реновации выше, потому что она учитывает компенсацию за старую квартиру. Вы не платите за новостройку - вы получаете её как замену. Если бы вы продали свою хрущёвку и купили новостройку, вы бы заплатили ещё больше. Реновация - это не рынок, это социальная программа. Её цена - не рыночная, а расчётная.
Какой дом дольше прослужит - монолитный или панельный?
Монолитный дом, который строят по программе реновации, прослужит минимум 100 лет. Панельные дома, построенные в 1960-х, уже изношены на 70-80%. Монолитная технология - это сплошные бетонные стены, а не панели с швами. Швы - главная причина протечек, холода и шума в старых домах. В монолите их нет. Это значит: меньше ремонтов, меньше шума, меньше проблем с коммуникациями.
Можно ли получить ипотеку на квартиру по реновации?
Да, можно. Многие банки предлагают ипотеку на квартиры по реновации, особенно если вы доплачиваете за большую площадь. Условия часто выгоднее, чем на вторичном рынке, потому что дом новый, и банк видит меньший риск. Но если вы получаете квартиру без доплаты - ипотека не нужна. Вы просто становитесь собственником новой квартиры без кредита.
Что выгоднее для семьи с детьми - реновация или новостройка?
Для семьи с детьми - лучше та квартира, где уже есть школа, детский сад и поликлиника. Если реновация в вашем районе - идеальный вариант. Если новостройка в новом микрорайоне - вы рискуете ждать 2-3 года, пока построят всё необходимое. Если вы готовы ждать - новостройка с хорошей планировкой и двором. Если нужно заехать сейчас - реновация в вашем районе.