Россияне вложили в зарубежную недвижимость более $4 млрд в 2024 году - и эта цифра растет. Но если раньше люди покупали квартиры в Испании или Греции, чтобы переехать, сейчас большинство действуют как инвесторы: ищут доходность, а не паспорт. В 2025 году правила изменились. Некоторые страны закрыли программы «золотой визы», другие подняли пороги, а третьи - наоборот - стали проще. Что осталось доступным? Где можно заработать на аренде? И какие ловушки ждут тех, кто не готов к бюрократии?
Где сейчас можно купить недвижимость и получить ВНЖ
Если вы думали, что Греция или Испания - лучший выбор, вы ошибаетесь. В 2024 году Испания полностью закрыла программу «золотой визы» для новых покупателей. Греция подняла минимальную сумму до €250 000, а для россиян процесс получения ВНЖ стал почти невозможным из-за блокировки российских банков. Большинство инвесторов теперь ищут альтернативы.
Лидер по числу сделок - Турция. В Анталье средняя цена квадратного метра - €1 500, а цены выросли на 15% за год. Но спрос на аренду растет быстрее: россияне сдают квартиры в Стамбуле и Анталье за €700-1 200 в месяц. Доходность - 5-7% в год. Плюс: оформление занимает 3-4 недели, юристы работают на русском, и вы не обязаны жить в стране, чтобы сохранить собственность.
В Сербии минимальная сумма - €50 000. Тут не нужно доказывать источник денег, не нужны сложные налоговые декларации. Вы получаете ВНЖ сразу после покупки, а налог на имущество - всего 0,1% в год. Доходность аренды - 5-7%. Минус: рынок маленький, перепродать квартиру будет сложнее, чем в Турции.
Таиланд предлагает не полное владение, а Leasehold - аренду на 30 лет с продлением. Но вы можете купить апартаменты в кондоминиуме в полной собственности. Минимальный порог - $50 000. Доходность от сдачи в аренду - 6-9% в год, а в сезон - до 10%. В Бангкоке и Паттайе спрос от туристов и экспатов стабилен. Главное - не покупать землю под дом: иностранцам это запрещено.
В ОАЭ (Дубай) вы получаете LTR-визу на 10 лет при инвестициях от $500 000. Но тут не просто купили - нужно подтвердить, что у вас есть активы на $1 млн и доход от $80 000 в год. Можно включить до четырех родственников. Плюс: никаких налогов на прибыль от аренды. Минус: высокий порог входа. Подходит тем, кто уже имеет капитал и хочет стабильную юрисдикцию.
Почему Греция и Испания больше не работают
Раньше Греция была мечтой: €250 000 - и ты в ЕС. Сейчас это мечта только в теории. С 2024 года россияне не могут открыть счет в греческих банках, если у них есть российские паспорта. Без счета - нет подтверждения платежа. Без подтверждения - нет ВНЖ. Многие уже купили квартиры, но не могут оформить вид на жительство. Среднее время ожидания - 8 месяцев вместо 3. Удовлетворенность таких инвесторов - всего 42%.
Испания - вообще не вариант для новых покупателей. Программа «золотой визы» закрыта. Квартира за €150 000 больше не дает права на проживание. Даже если вы купите, вы получите только туристическую визу. Налоги высокие, бюрократия медленная, а рынок перенасыщен. Доходность аренды - всего 3,2-6,2%. Для россиян это не инвестиция - это затраты.
Где самые высокие доходности
Доходность - это не про красивые фото на агентских сайтах. Это про реальные деньги. Вот где вы реально заработаете:
- Грузия: 10-12,1% в год. Иностранцы могут покупать жилье без ограничений. Оформление - 1-2 дня. Налог на прибыль от аренды - 20%, но если вы не резидент, то платите только с дохода, который выводите. В Тбилиси и Батуми спрос на аренду растет.
- Таиланд: 6-9% (долгосрочная аренда), до 10% (краткосрочная). Особенно выгодно в Паттайе и Чиангмае - туристы платят больше, чем местные.
- Сербия: 5-7%. Простая система, низкие налоги, русскоязычные юристы.
- Турция: 5-7%. Даже с учетом обесценивания лиры, спрос от россиян поддерживает цены.
В Европе - все хуже. В Венгрии - 4,5%, в Испании - 3,2%. Даже в Болгарии, где квартира стоит €1 350 за м², доходность не превышает 6%. Если ваша цель - пассивный доход, Европа уже не лучший выбор.
Санкции, деньги и банковские риски
Самая большая проблема - не недвижимость, а деньги. Вы не можете перевести деньги из России через санкционные банки. Многие используют третьи страны: Кипр, ОАЭ, Турция. Но даже там банки требуют доказательства происхождения средств. Если вы не можете показать, что деньги - не из России, счет закроют.
Еще один риск - санкции против самой недвижимости. В Кипре, например, вы можете купить квартиру, но потом не сможете ее продать: покупатели боятся, что активы заблокируют. В Северном Кипре - беспроцентная рассрочка до 7 лет, но это юридическая зона, не признанная ООН. Продать там можно, но только тем, кто не боится риска.
Самый безопасный путь - переводить деньги через Турцию или ОАЭ. Там банки работают с россиянами, и документы можно оформить без проблем. Но это требует времени и юридической поддержки. Услуги юриста - от 1 до 3% от стоимости сделки. Не экономьте на этом.
Как выбрать: что важнее - доходность или ВНЖ
Задайте себе два вопроса:
- Вы хотите жить за границей - или просто зарабатывать?
- Готовы ли вы ждать 6-12 месяцев на оформление ВНЖ?
Если вы хотите ВНЖ - выбирайте Сербию или Турцию. Там вы получите его за 1-2 месяца. В Грузии - за 2 дня. Если вам нужен паспорт - Турция и Египет дают гражданство за инвестиции. В Португалии - можно получить гражданство через 5 лет, но теперь нужно инвестировать в фонды от €500 000 - это уже не недвижимость, а финансовые инструменты.
Если вы хотите доход - смотрите на Грузию, Таиланд и Турцию. Там вы начнете получать деньги уже через месяц после покупки. В Сербии - чуть медленнее, но стабильнее. В Дубае - доход есть, но входной порог слишком высок для большинства.
Что говорят реальные люди
Пользователь «MoscowInvestor2024» на Reddit купил квартиру в Анталье за €120 000 в начале 2024 года. Сдает ее за €800 в месяц - доходность 6,7%. Процесс занял 3 недели. «Юрист помог со всем. Я даже не ездил в Турцию - все сделали по Zoom».
А «StPeteExpatriate» в Греции: «Потратил 8 месяцев на ВНЖ. Банк отказался принимать платежи. Документы потеряли дважды. Теперь я сдаю квартиру, но без ВНЖ. Это просто инвестиция - без права жить».
На Telegram-канале «Инвестор за границей» пишут: «В Сербии легко открыть счет, но если захочешь продать через 2 года - найдешь покупателя? Не факт. Там мало клиентов».
68% россиян, купивших в Турции, довольны. Только 42% - в Греции. Разница не в квартирах. Разница - в системе.
Что делать в 2025 году
Не слушайте рекламу. Не покупайте по фото. Сделайте три шага:
- Определите цель: ВНЖ или доход?
- Выберите страну с простой процедурой: Турция, Сербия, Грузия, Таиланд.
- Найдите юриста, который работает с россиянами - не агентство, а именно юрист. Попросите примеры сделок за последние 6 месяцев.
Не вкладывайте больше, чем готовы потерять. Рынок меняется. Что было выгодно в 2023 - может стать обузой в 2026. Диверсифицируйте: одна квартира в Турции, вторая - в Грузии. Так вы снизите риски.
Инвестиции в недвижимость за рубежом - это не про эмоции. Это про цифры, документы и терпение. Кто готов - получает доход. Кто ищет легкий путь - остается без денег и без квартиры.
Artyom Poddubny
декабря 16, 2025 AT 13:35Турция - это не инвестиция, это выживание. Квартира в Анталье за 120 тысяч - это как купить билет в будущее, где ты не сидишь в России и не ждёшь, пока тебя обокрадут. Да, лира падает, но арендодатели всё равно получают евро. Главное - не верить в «стабильность», а просто сдавать и получать деньги.
Михаил Латыпов
декабря 16, 2025 AT 15:11Хочу подчеркнуть важность юридической поддержки. Многие думают, что можно всё сделать через агентство и Zoom - но это опасно. Настоящий юрист, который знает законодательство страны и работает с российскими клиентами, - это не роскошь, а необходимость. Не экономьте на этом. Лучше заплатить 2% и спать спокойно, чем потерять всё из-за «простого» оформления.
Ярослав Козис
декабря 18, 2025 AT 02:37Ага, конечно. Турция - спасение, Грузия - рай, Сербия - уют. А где, скажите на милость, мои 500 тысяч евро на «стабильную» Дубайскую визу? Вы все сидите на диване и грезите о «доходности», но не видите, что весь этот рынок - фейк, поддерживаемый российскими мошенниками, которые продают «юристов» через Telegram. Вы думаете, что 6% - это прибыль? Это налог на вашу наивность. Потом придёт санкция, и ваша «недвижимость» превратится в пыль на фоне российского банка, который уже три года не выдаёт документы. А вы всё ещё смотрите на фото с балкона в Анталье и пишете «доходность».
Лена Круско
декабря 18, 2025 AT 07:16Уважаемые участники дискуссии, хотелось бы обратить внимание на юридическую этику при оформлении сделок за рубежом. В соответствии с международными нормами, использование третьих стран для транзита средств требует полного раскрытия источников капитала. Несоблюдение данных требований может повлечь за собой не только блокировку активов, но и уголовную ответственность в некоторых юрисдикциях. Рекомендую всем инвесторам проконсультироваться с независимыми юридическими экспертами, специализирующимися на трансграничном капитале.
Павел Трикуль
декабря 20, 2025 AT 02:23Вы все - идиоты. Вы думаете, что Турция - это безопасно? Кто вам сказал, что через два года там не будет «очистки» иностранных собственников? Кто вам гарантирует, что ваша квартира в Анталье не станет «объектом национализации» в рамках «антизападной» кампании? А вы всё ещё смеетесь, когда говорят про «доходность»? Сколько раз в 2022 году россияне потеряли всё из-за «дешёвых» сделок? Вы не видите, что всё это - манипуляция? Потому что кто-то хочет, чтобы вы уехали, а ваши деньги остались там. И да, Грузия - тоже ловушка. Там налог на прибыль - 20%, но если вы не резидент, то вас всё равно проверят. Вы думаете, что Грузия не знает, кто вы? Они всё знают. Они всё записывают. И если вы когда-нибудь попадёте под санкции - ваша квартира будет арестована, а вы - в списке «неблагонадёжных».
Nazar Astanov
декабря 20, 2025 AT 16:32Грузия - лучший выбор. Быстро, чисто, без бреда.