Как избежать двойного налогообложения при продаже недвижимости за рубежом в 2025 году

Вы продали квартиру в Испании, Турции или Германии - и теперь вам пришло письмо из налоговой: «Декларируйте доход». А в стране, где вы продали недвижимость, вам уже выставили счет на налог. Двойное налогообложение - это не теория. Это реальность, в которую попадают сотни россиян каждый год. И если вы не знаете, как это обойти, вы можете заплатить в два раза больше, чем должны.

Почему вы платите дважды?

Россия требует, чтобы её налоговые резиденты платили налог с любого дохода по всему миру. Это значит: если вы живете в Краснодаре, получаете зарплату в России и владеете квартирой в Болгарии - доход от её продажи облагается налогом в России. Но большинство стран тоже хотят налог с продажи недвижимости, расположенной на их территории. И если между Россией и этой страной нет соглашения - вы платите и там, и здесь.

Пример: вы купили квартиру в Болгарии за 80 000 евро и продали за 120 000 евро. Прибыль - 40 000 евро. Болгария берет 10% с прибыли - это 4 000 евро. Россия требует 13% с прибыли - это 5 200 евро. Без соглашения вы платите 9 200 евро. А если бы вы жили в Германии - там налог до 45%. Двойное налогообложение может выйти в 58% от прибыли.

Что такое СИДН и как оно работает?

Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) - это договор между Россией и другой страной, который говорит: «Не платите дважды». Россия заключила такие соглашения с 86 странами, включая Германию, Испанию, Турцию, Италию, Францию и многие другие. Но тут важный нюанс: в марте 2022 года Россия приостановила действие соглашений с 45 странами, включая все страны ЕС. На бумаге - это катастрофа. На практике - не всегда.

Многие страны продолжают применять соглашения в одностороннем порядке. Например, Испания и Германия до сих пор принимают российские налоговые декларации и зачитывают уплаченный в России налог. Это не гарантия, но реальный опыт тысяч людей показывает: если вы оформите всё правильно, вас не оштрафуют.

СИДН работает по двум схемам:

• Метод зачета - вы платите налог в стране продажи, потом в России вычитаете эту сумму из своего налога. Если в Испании вы заплатили 24%, а в России ставка 13% - вы ничего не платите дополнительно. Если в Германии заплатили 10%, а в России нужно 13% - доплачиваете 3%.
• Метод освобождения - страна резидентства (Россия) не берет налог, если вы уже заплатили за рубежом. Такой метод редко используется в договорах России.

В 95% случаев Россия использует метод зачета. Это значит: вы платите больше - но не дважды.

Как узнать, есть ли соглашение с вашей страной?

Список стран, с которыми у России есть действующие или приостановленные СИДН, можно найти на сайте ФНС. Но не верьте слепо: приостановка - это не отмена. Практика показывает, что в Испании, Германии, Италии и Турции вы всё ещё можете получить зачет. А вот в Болгарии, Кипре, Чехии - нет. Там вы платите дважды, если не сможете доказать, что не резидент страны продажи.

Проверьте: если страна - член ЕС, вы скорее всего можете воспользоваться соглашением. Если страна - не член ЕС и не имеет договора с Россией - готовьтесь к двойному налогу. В этом случае есть только один выход: доказать, что вы не налоговый резидент страны продажи. Например, если вы не живете в Болгарии, не получаете там доход, не имеете вида на жительство - вы можете попытаться не платить болгарский налог. Но это рискованно: местные власти могут потребовать документы, а налоговая в России - проверить, не скрыли ли вы доход.

Срок владения - ваш главный союзник

В России есть простое правило: если вы владели недвижимостью больше 5 лет - вы не платите налог на прибыль от её продажи. Это касается квартир, домов, дач, земельных участков. Для иных объектов - 3 года. Это правило работает и для зарубежной недвижимости.

В Турции - тоже 5 лет. В Испании - 25 лет для резидентов, но для нерезидентов - нет льготы. В Германии - 10 лет. Но если вы продаете квартиру в Германии, которую купили 8 лет назад - вы платите налог в Германии. А в России - ничего, потому что вы уже заплатили. И если вы владели 10 лет - в Германии налога нет вообще.

Это ключевая стратегия: держите недвижимость дольше 5 лет. Тогда в России налог не берут. И если в стране продажи налог тоже не берут - вы платите 0%. Даже если там берут - вы платите только один раз.

Что нужно подать в налоговую в России?

Если вы продали недвижимость за рубежом - вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Без этого - штраф 5% от суммы дохода за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 рублей. Если вы не декларируете доход - штраф до 40% от неуплаченного налога.

Чтобы получить зачет иностранного налога, вам нужно:

1. Получить официальный документ из иностранной налоговой службы - подтверждение уплаты налога. Он должен быть на официальном бланке, с печатью, подписью и датой.
2. Перевести его на русский язык. Перевод должен быть заверен нотариусом.
3. Приложить копии договора купли-продажи, свидетельства о праве собственности, выписки из реестра.
4. Заполнить приложение к 3-НДФЛ - «Сведения об уплаченных налогах за рубежом».

ФНС рассматривает декларацию до 3 месяцев. Если вы подали всё правильно - вы получите уведомление о зачете. Если что-то не так - придет запрос на документы. Не игнорируйте его. Ответить нужно в течение 5 дней. Иначе - штраф 20% от неуплаченного налога.

Что делать, если соглашения нет?

Если вы продали недвижимость в стране, с которой у России нет СИДН - вы платите налог в обеих странах. Но есть три способа снизить ущерб:

• Докажите, что вы не резидент страны продажи. Если вы не живете там, не получаете там доход, не имеете вида на жительство - вы можете попробовать не платить налог за рубежом. Но это требует юридической поддержки.
• Подождите 5 лет. Если вы владеете недвижимостью больше 5 лет - в России налога не будет. Платите только там, где закон требует.
• Продайте через юридическое лицо. Если вы продаете через ООО, налог может быть ниже. Но это сложнее, дороже и требует консультации с юристом. Риск - налоговая может признать это уходом от налогообложения.

Ошибки, которые дорого стоят

Самая частая ошибка - люди думают, что если они не подали декларацию - налоговая ничего не узнает. Это не так. С 2023 года работает CRS - система автоматического обмена финансовой информацией. Банки, нотариусы, риелторы в Европе передают данные о продажах россиянам в ФНС. Вы не сможете скрыть сделку. Проверки стали жестче. Штрафы - выше. В 2023 году ФНС увеличила штрафы за сокрытие дохода до 40% от суммы. И это только если вы признаете вину. Если нет - до 100%.

Еще одна ошибка - не сохранять документы. Вы потеряли чек об уплате налога в Испании? Без него - никакого зачета. Перевод не заверен? Декларацию вернут. Подождите 6 месяцев, чтобы получить документы - не спешите. Планируйте заранее.

Когда стоит обратиться к юристу?

Если сумма сделки - больше 1 млн рублей, или вы продаете недвижимость в стране без СИДН, или у вас есть сложная ситуация (например, вы были резидентом другой страны, или продаете наследство) - не рискуйте. Налоговый юрист с опытом в международном налогообложении обойдется от 20 000 до 50 000 рублей. Но он спасет вас от штрафов в 200 000, 500 000 или даже 1 млн рублей.

Многие россияне, которые продали недвижимость в Турции или Испании в 2023 году, платили меньше, чем думали - потому что ставки там выше российских. А в Германии, где налог до 45%, они вообще не платили в России. Всё - благодаря правильному оформлению. Не потому что они богатые. Потому что знали, что делать.

Что делать прямо сейчас?

Если вы продали недвижимость за рубежом в 2024 году - подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2025 года. Соберите документы. Переведите. Заверьте. Заполните приложение. Не ждите, пока придет уведомление. Проверьте, есть ли у России соглашение с вашей страной - и если есть - используйте его. Если нет - подумайте, как снизить налог. Держите недвижимость дольше 5 лет. Не игнорируйте налоговые требования. И помните: ФНС уже знает о вашей сделке. Вопрос не в том, узнают ли они. Вопрос - успеете ли вы ответить правильно.