Как оценить ликвидность квартиры для продажи или ипотеки в 2026 году

Вы хотите продать квартиру - но не можете понять, почему она годами стоит на рынке, хотя вы выставили цену по рыночной. Или вы планируете взять ипотеку, а банк отказывает, потому что квартира «не подходит под залог». Причина часто одна: ликвидность. Это не про красоту ремонта или вид из окна. Это про то, насколько быстро и по какой цене вашу квартиру купят, если нужно срочно продать. И если вы не знаете, как её оценить, вы рискуете потерять время, деньги и шанс на сделку.

Что значит ликвидность квартиры - простыми словами

Ликвидность - это скорость, с которой квартиру можно продать или заложить без существенной потери в цене. Простой пример: если вы выставили квартиру за 5 миллионов рублей, и за 45 дней нашёлся покупатель, который заплатил 4,9 миллиона - это высокая ликвидность. Если же через 150 дней вы снизили цену до 4,3 миллионов - это низкая ликвидность. Банки, выдающие ипотеку, смотрят именно на это: если вы перестанете платить, они должны быстро продать вашу квартиру и вернуть свои деньги. Если она «не продаётся» - они не дадут кредит.

По данным Ассоциации Российских Строителей (2022), ликвидность оценивают по времени экспозиции:

• Высокая: до 60 дней
• Средняя: 61-120 дней
• Низкая: 121-180 дней
• Неликвидная: более 180 дней

В 2025 году средний срок продажи квартиры в крупных городах вырос до 68 дней - это уже не «высокая», а «средняя» ликвидность. А в регионах - до 95 дней. То есть рынок стал медленнее. И если вы не адаптируетесь, ваша квартира просто «застоится».

Три главных фактора, которые влияют на ликвидность

Ликвидность - это не магия. Это набор конкретных, измеримых параметров. Их можно разделить на три группы.

1. Место - всё решает локация

Квартира в центре, рядом с метро - продаётся быстрее. Но не просто «рядом». Исследование Дом.РФ (2025) показало: если до станции метро меньше 1 км - ликвидность выше на 25-30% по сравнению с теми, что находятся в 2-3 км. Это не мнение риелторов - это цифры. Люди готовы платить больше, чтобы не тратить 30 минут на дорогу до метро. И банки это знают. Они даже вводят специальные шкалы: если расстояние до ближайшей станции больше 1,5 км, это автоматически снижает балл ликвидности по внутренней системе Сбербанка и ВТБ.

Также важна инфраструктура: рядом школа, поликлиника, супермаркет, аптека? Если да - квартира привлекательнее. Особенно для семей. А если рядом парк, но нет продуктового магазина - это минус. Продавать квартиру с «зелёным» видом, но без продуктового магазина - сложнее, чем с «серым» видом, но с булочной в подъезде.

2. Сама квартира - площадь, этаж, планировка

В 2025 году самыми ликвидными стали квартиры до 50 м². Почему? Потому что их покупают не только семьи, но и молодые люди, инвесторы, даже пенсионеры, которые хотят сменить большую квартиру на меньшую. Квартиры 70-90 м² - сложнее продать. Их покупают реже, и покупатели дольше выбирают.

Этаж тоже важен. В 9-этажных домах - оптимальный этаж: 3-9. Первый - шум, грязь, влажность. Последний - нет лифта, жарко летом, неудобно с детьми. А 3-5 этаж - идеал: нет шума с улицы, нет перепадов давления, удобно с коляской.

Планировка - ключевой фактор. Изолированные комнаты - это плюс. Открытая планировка «студия» - минус. По данным ГиперНН (2024), квартиры с изолированными комнатами продаются на 15-20% быстрее. Почему? Потому что семьи с детьми не хотят спать в одной комнате с гостиной. А если в квартире есть лоджия или балкон - это ещё один плюс. Согласно аналитике Accent.Ru (2025), такие объекты - самые востребованные на рынке.

3. Состояние - ремонт и инженерные системы

Квартира с евроремонтом, современной сантехникой, новыми окнами и исправной системой отопления - продаётся в 1,7 раза быстрее, чем квартира без ремонта. При этом цена отличается всего на 5-8%. То есть ремонт - это инвестиция с высокой отдачей. Уже не надо «переклеивать обои» - покупатели ждут готовый ремонт: плитка, сантехника, электропроводка, кухонный гарнитур. Без этого - вы просто «выставляете» квартиру, а не продаете.

А вот если инженерные системы изношены - это катастрофа. По методическим рекомендациям АРС (2022), если износ труб, отопления или электропроводки превышает 60% - ликвидность падает на 25%. Банки даже не будут рассматривать такую квартиру как залог. Потому что им нужно, чтобы объект «выдержал» 10-15 лет - а если трубы протекают уже сейчас - это риск.

Как оценить ликвидность - три метода

Не надо гадать. Есть три проверенных способа оценить ликвидность.

Метод 1: Анализ аналогов

Соберите 7-10 предложений похожих квартир в радиусе 1 км. Сравните:

• Площадь - ±5 м²
• Этаж - в пределах ±2 этажей
• Состояние - ремонт или без него
• Расстояние до метро - ±500 м

Теперь посмотрите: сколько дней они стояли на рынке? Если 7 из 10 продались за 40-50 дней - ваша квартира тоже может продаться за 45-60 дней. Если же 8 из 10 стоят больше 100 дней - значит, ваша тоже будет стоять долго. И цена, которую вы выставили, слишком высока.

Согласно ГиперНН (2025), если разница между вашей ценой и средней ценой аналогов - меньше 5%, а срок экспозиции аналогов - меньше 45 дней - это высокая ликвидность.

Метод 2: Экспертный опрос

Позвоните 3-5 риелторам, которые работают в вашем районе. Не спрашивайте «сколько стоит моя квартира?». Спросите: «Сколько дней в среднем продаются такие квартиры в вашем районе? Какие из них продаются быстро, а какие - нет? Почему?»

Риелторы видят реальные сделки. Они знают, кто покупает, почему отказывают, какие квартиры уходят за неделю, а какие - не продаются годами. Их ответы - это не мнение, а рыночная правда.

Метод 3: Использовать цифровые инструменты

С 1 июля 2025 года Росреестр запустил пилотный проект по автоматизированной оценке ликвидности. Система анализирует 50 параметров: возраст дома, количество этажей, уровень загрязнения воздуха, преступность в районе, историю цен, наличие лифта и даже плотность населения. Точность - 85-89%. Это уже не фантастика - это реальность.

Вы можете воспользоваться сервисами, которые используют эти данные: ЦИАН, Дом.РФ, Яндекс.Недвижимость. Они показывают не только цены, но и «срок экспозиции» по аналогам. Используйте это. Это дешевле, чем платить за оценку.

Юридическая чистота - скрытый фактор

Квартира может быть красивой, в центре, с ремонтом - но если у неё есть обременения - она не продастся. Ипотека, арест, неоформленные права, аренда земли - всё это снижает ликвидность на 10-15% и удваивает срок продажи.

В 2025 году Сбербанк и ВТБ требуют обязательной проверки юридической чистоты. Если в ЕГРН есть запись о запрете регистрации, обременении или споре - банк не даст ипотеку. Даже если вы готовы внести 50% первоначального взноса.

Проверьте ЕГРН через госуслуги. Убедитесь, что:

• Нет арестов
• Нет залогов (если только это не ваша ипотека)
• Нет прописанных лиц без согласия на продажу
• Все права оформлены на одного собственника

Если есть сомнения - закажите выписку из ЕГРН. Это стоит 400 рублей. Но спасёт от потери месяца или даже года.

Что снижает ликвидность - 5 главных ошибок

Вот что делает квартиру «неликвидной»:

1. Переоценка. Вы выставили цену на 10% выше рыночной - и ждёте «идеального покупателя». Но таких нет. Согласно ЦИАН (2025), квартиры, выставленные на 3-5% выше средней, продаются в 2,3 раза быстрее.
2. Отсутствие ремонта. Даже если квартира в хорошем состоянии, без современного ремонта - она «не в тренде». Покупатели не хотят тратить деньги на ремонт, если могут купить готовую.
3. Слишком большая площадь. Квартиры больше 70 м² - сложнее продать. Особенно в условиях снижения спроса на ипотеку.
4. Плохая транспортная доступность. Даже если рядом метро, но до него 2 км - это минус. Люди не хотят тратить 40 минут на дорогу.
5. Наличие ипотеки у собственника. Если вы ещё не выплатили ипотеку - продажа требует согласования с банком. Это удлиняет сделку на 2-4 недели. И снижает ликвидность на 15-20% (по данным Банки.ру, 2025).

Как повысить ликвидность - 4 простых шага

Если вы хотите продать быстро - сделайте это:

1. Оптимизируйте цену. Сравните с аналогами. Установите цену на 2-3% ниже средней - и продажа ускорится. Не пытайтесь «навариться» - продайте быстро, а потом купите другую.
2. Сделайте косметический ремонт. Замените сантехнику, покрасьте стены, почините двери, замените лампочки. Это стоит 50-100 тысяч рублей, но увеличивает привлекательность на 30% (по опросу DomClick, 2025).
3. Подготовьте документы. Техпаспорт, кадастровый план, выписка из ЕГРН - всё должно быть в порядке. Без этого сделка тянется на 14 дней дольше.
4. Избавьтесь от лишних вещей. Уберите мебель, игрушки, бытовую технику. Квартира должна выглядеть «пустой» - чтобы покупатель мог представить себя в ней. Фотографии - с чистыми стенами, светом, без ковров.

Ипотека и ликвидность - что изменилось в 2025 году

С 1 января 2025 года Сбербанк и ВТБ ввели новую систему оценки залога. Теперь они не просто смотрят на цену. Они ставят баллы по 17 параметрам: возраст дома, этажность, расстояние до метро, уровень преступности, состояние инженерных систем, наличие лифта, и даже экологическая обстановка.

Минимальный порог - 60 баллов из 100. Если ваша квартира набирает меньше - банк откажет. Даже если вы готовы внести 40% первоначального взноса. Это значит: если вы планируете брать ипотеку - сначала проверьте ликвидность. Иначе вы потратите время на подачу заявки, а потом получите отказ.

Кроме того, в 2025 году доля покупателей с ипотекой упала до 38% (с 47% в 2024). Это значит: больше покупателей - с наличными. И они требуют идеального состояния квартиры. Если вы хотите продать - сделайте её идеальной. Или ждите 6-12 месяцев, пока рынок не изменится.

Что ждёт рынок в 2026 году

Эксперты прогнозируют снижение ликвидности ещё на 5-7% в 2026 году. Причины: демографический спад, ужесточение ипотечных условий, рост процентных ставок. Квартиры, которые раньше продавались за 60 дней, теперь будут стоять 90-120 дней.

Автоматизированные системы оценки станут стандартом. К 2027 году 90% ипотечных сделок будут проходить через ИИ-анализ. Это ускорит процесс, но сделает его жёстче. Никаких «субъективных» оценок. Только цифры.

Если вы планируете продавать или брать ипотеку - действуйте сейчас. Потому что в 2026 году ликвидность будет ещё ниже. А вы не хотите, чтобы ваша квартира стояла год - и стоила на 20% меньше, чем год назад.

Практический чек-лист: 5 шагов к оценке ликвидности

1. Соберите 7-10 аналогов в радиусе 1 км - проверьте цены и сроки продажи.
2. Проверьте расстояние до метро - меньше 1 км? Идеально. Больше 1,5 км? Минус.
3. Оцените состояние: есть ли ремонт? Сколько лет инженерным системам? Износ больше 60%? Тогда ликвидность падает.
4. Закажите выписку из ЕГРН - убедитесь, что нет обременений.
5. Сравните свою цену с рынком - не выше средней на 5%.

Если вы ответили «да» на все пункты - ваша квартира имеет высокую ликвидность. Если хотя бы один пункт - «нет» - работайте над этим. Не ждите, пока рынок изменится. Измените свою квартиру - и рынок изменится в вашу пользу.