Как проверить законность новостройки и разрешение на строительство в 2025 году

Покупка квартиры в новостройке - это не просто выбор дома. Это инвестиция в будущее. И если вы не проверите законность строительства, можете потерять не только деньги, но и годы жизни. В 2025 году мошенничество с новостройками не исчезло - оно только стало хитрее. Один из пяти застройщиков, с которыми вы столкнетесь, может оказаться нелегальным. И все это потому, что люди не проверяют базовые документы. Давайте разберемся, как сделать это правильно - без лишних затрат и с гарантией, что ваша квартира будет построена, а не превратится в руины.

Проверьте застройщика через ЕГРЮЛ

Первое, что нужно сделать - это найти компанию, которая строит дом. Найдите ее полное название в договоре или на сайте. Затем зайдите на сайт Федеральной налоговой службы nalog.ru и введите название в поиске по ЕГРЮЛ. Не полагайтесь на то, что вам сказали в офисе продаж. Проверяйте сами.

Обратите внимание на три ключевых параметра:

• Дата регистрации - если компания зарегистрирована меньше года назад, это красный флаг. По данным ДОМ.РФ, 22% мошеннических проектов в 2022 году принадлежали компаниям, существующим менее 12 месяцев.
• Уставный капитал - по закону он должен быть не менее 10 миллионов рублей. Если вы видите 10 тысяч - это явный признак фиктивной компании.
• Учредители и руководство - проверьте, не фигурируют ли они в других компаниях, которые уже обанкротились или были остановлены судом. Часто одни и те же люди открывают новую фирму, как только старая попадает под разборки.

Это не формальность. Это ваш первый щит от мошенников. Более 68% покупателей, которые избежали проблем, начали именно с этой проверки.

Найдите разрешение на строительство на наш.дом.рф

Разрешение на строительство - это не просто бумажка. Это юридическое подтверждение, что дом можно строить именно здесь, именно так и именно в сроки. Без него стройка незаконна. А значит, вы не сможете получить право собственности, даже если заплатите 100% за квартиру.

Все легальные застройщики обязаны размещать этот документ на сайте наш.дом.рф. Это государственная система, созданная для защиты дольщиков. Заходите туда, вводите название застройщика или адрес стройки - и вы увидите:

• Номер и дата выдачи разрешения
• Сроки строительства
• Проектную документацию
• Заключение о соответствии требованиям
• Долю распроданных квартир
• Среднюю цену за квадратный метр

Если чего-то нет - это повод отказаться от сделки. С 2020 года это обязательное требование. Если застройщик не выкладывает документы на наш.дом.рф - он либо не знает закона, либо скрывает что-то. В обоих случаях - рискованно.

С 2023 года на сайте появилась новая функция: вы можете отслеживать реальные сроки сдачи и переносы. Если срок сдачи перенесли на год - это не обязательно плохо, но это сигнал: разберитесь, почему. Узнайте, сколько квартир уже продано. Если 90% - проект популярен. Если 10% - возможно, люди уже поняли, что что-то не так.

Проверьте право на землю через Росреестр

Здание может быть построено правильно, но если земля - не его, то все документы - мусор. Многие покупатели этого не понимают. Они проверяют разрешение, но забывают про землю. А это самая частая ошибка.

Зайдите на сайт rosreestr.gov.ru и запросите выписку из ЕГРН по адресу строительства. Стоит 300 рублей - и это одна из самых важных покупок в вашей жизни.

В выписке смотрите:

• Кто является собственником земельного участка - должен быть тот же застройщик, что указан в разрешении.
• Если участок в аренде - уточните срок аренды. Он должен заканчиваться не раньше, чем через год после окончания строительства.
• Есть ли обременения - аресты, ипотеки, споры с соседями.

Один пользователь на форуме написал: "Думал, что все проверил. Не проверил землю. Оказалось, что 30% дома строится на участке, который другой застройщик пытался выкупить. Суды идут уже два года. Я потерял 3 миллиона". Не будьте этим человеком.

Убедитесь, что используются эскроу-счета

С 1 июля 2019 года все новые проекты обязаны работать через эскроу-счета. Это значит, что ваши деньги не идут застройщику сразу. Они лежат в банке, и только после сдачи дома - выдаются ему. Если вам предлагают платить напрямую на счет компании - это нарушение закона. И это главный признак мошенника.

Проверьте:

• В договоре долевого участия (ДДУ) должен быть указан банк-посредник: Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ или Промсвязьбанк.
• В договоре должны быть указаны реквизиты эскроу-счета - не просто "на счет застройщика".
• Вы можете лично зайти в банк и уточнить, есть ли этот счет в системе.

По данным на 2023 год, 95% надежных застройщиков используют эскроу. А среди проблемных - только 12%. Если вам говорят: "Мы работаем по старой схеме, это выгоднее для вас" - это ложь. Это просто способ украсть ваши деньги.

Проверьте судебные дела и задолженности

Даже если все документы в порядке - застройщик может быть в долгах. А это значит, что его могут остановить по решению суда. И ваша квартира останется в строящемся доме, который никто не доделает.

Зайдите на сайт Федеральной службы судебных приставов fssprus.ru и введите название компании. Смотрите:

• Есть ли открытые исполнительные производства
• Сколько долгов - и на какую сумму
• Есть ли суды по недобросовестному строительству

Не ищите только "банкротство". Иногда компании не объявляют банкротство, но у них десятки исполнительных листов - это уже крик о помощи. Юристы говорят: "Если у застройщика больше трех активных исполнительных производств - не вкладывайтесь".

Оцените историю застройщика

Надежный застройщик не строит один дом. Он строит дома годами. И он не прячется за новым названием. Проверьте, сколько объектов он сдал за последние пять лет. Ищите отзывы о них. Сходите на эти объекты - посмотрите, как выглядят дома после сдачи. Есть ли трещины? Плохие окна? Нет ли жалоб на теплоснабжение или лифты?

По словам Алексея Ермакова из ДОМ.РФ: "Ключевой индикатор надежности - это история завершенных проектов. Застройщик, у которого нет хотя бы двух сданных домов за последние пять лет, не должен вас убеждать".

Если компания только что появилась - и говорит, что строит 10 домов сразу - это не амбиции. Это риск. У вас нет ни одного проверенного объекта. Вы - первый, кто вкладывает деньги.

Посетите стройплощадку

Документы - это важно. Но они могут быть поддельными. Фото на сайте - тоже. А вот реальный прогресс - нет. Приезжайте на площадку. Посмотрите:

• Сколько этажей уже построено?
• Есть ли рабочие? Сколько?
• Есть ли ограждения, краны, стройматериалы?
• Есть ли табличка с названием проекта и сроком сдачи?

Если вы приехали - а на месте пусто, только бетонные плиты и два человека с лопатами - это тревожный знак. Даже если документы в порядке, стройка может быть заморожена. И вы будете ждать, пока застройщик найдет деньги. А их может и не быть.

Совет: приходите в будний день, в 10 утра. В выходные стройка может быть прикрыта для "показа". А в будни - реальность.

Что делать, если вы уже подписали договор?

Если вы уже вложили деньги - не паникуйте. Но немедленно:

1. Запросите копию разрешения на строительство - если не дали, требуйте.
2. Проверьте, на каком эскроу-счете лежат ваши деньги - и сверьтесь с банком.
3. Запросите выписку из ЕГРН по земле - если она не совпадает с адресом - требуйте расторжения договора.
4. Подайте жалобу в Роспотребнадзор и прокуратуру - это ускорит проверку.

Если вы обнаружили нарушения - не ждите, пока дом начнет трескаться. Действуйте сразу. Чем раньше вы начнете, тем выше шанс вернуть деньги или перевести сделку на надежного застройщика через программу перезаселения.

Почему это важно в 2025 году

В 2025 году рынок новостроек стал прозрачнее, но не безопаснее. С 2023 года Росреестр запустил систему отслеживания хода строительства в реальном времени - с фото и видео. В 2024 году начали тестировать блокчейн-проверку документов - чтобы подделать разрешение стало невозможно. Но пока это только в крупных городах. В регионах - все еще работает старая схема: "сначала деньги, потом документы".

Именно поэтому вы должны проверять все самостоятельно. Не полагайтесь на агентов. Не верьте устным обещаниям. Не экономьте на 300 рублях за выписку ЕГРН - они могут спасти вам 3 миллиона.

Согласно прогнозу Аналитического центра при Правительстве РФ, к 2027 году доля проблемных новостроек должна снизиться до 5%. Но пока мы там не добрались. И пока вы не проверите - вы остаетесь в той самой 11%.