Как проверить застройщика через ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел: пошаговая инструкция для покупателей новостроек

Вы собираетесь купить квартиру в новостройке? Не спешите подписывать договор. В 2025 году в России каждый пятый застройщик - это компания с серьезными юридическими или финансовыми проблемами. Многие из них просто исчезают после сбора денег с дольщиков. Но вы можете этого не допустить. Проверка застройщика через ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел - это не бюрократическая формальность. Это ваша первая и самая важная защита от потери денег и времени.

Почему проверка через ЕГРЮЛ - это не просто формальность

ЕГРЮЛ - это государственный реестр всех юридических лиц в России. В нем хранится вся официальная информация: когда компания появилась, кто ее владеет, чем занимается, есть ли суды или запреты. Если вы не проверите эти данные, вы рискуете вложить миллионы в проект, который уже встал на грани банкротства.

В 2023 году 42% покупателей, которые проверили застройщика до подписания ДДУ, обнаружили красные флаги - и избежали сделки. Среди них - компании с регистрацией три дня назад, уставным капиталом 10 тысяч рублей и генеральным директором, который числится в списке дисквалифицированных лиц. Это не редкость. Это норма для «однодневок».

Чтобы получить выписку из ЕГРЮЛ, зайдите на сайт ФНС: egrul.nalog.ru. Введите ИНН или ОГРН застройщика - эти данные всегда есть на его официальном сайте в разделе «Контакты» или «О компании». Запрос занимает 5-10 минут. Вы получите электронную выписку бесплатно.

Что именно смотреть в выписке ЕГРЮЛ

Не просто скачайте файл - прочитайте его. Вот что проверять:

1. Дата регистрации - если компания зарегистрирована меньше 2 лет назад, это тревожный сигнал. Оптимально - не менее 5 лет. Многие «однодневки» создаются за пару недель до старта продаж.
2. Уставный капитал - минимальный порог - 10 тысяч рублей. Но это абсурд. Надежный застройщик имеет капитал от 100 млн рублей. Компании с капиталом ниже 50 млн рублей - в зоне риска. По данным НОЗЖ, 65% проблемных застройщиков имеют капитал меньше 50 млн.
3. ОКВЭД - основной код должен быть 41.20 (строительство жилых и нежилых зданий). Если там что-то вроде «оптовая торговля» или «консалтинг» - это повод сразу отказаться.
4. Руководитель - должен быть указан генеральный директор. Если там «конкурсный управляющий» - это означает, что компания уже проходит процедуру банкротства. Такой застройщик не может законно продавать квартиры.
5. Учредители - проверьте их тоже. Если учредитель - офшорная компания или человек без опыта в строительстве, риск растет на 70%. Спросите: кто реально управляет проектом? Часто за «застройщиком» стоит тень - компания, зарегистрированная в другом городе или даже за рубежом.
6. Статус - должен быть «действующая». Если стоит «исключена» или «приостановлена» - не трогайте.

Еще один важный момент: сверьте данные из ЕГРЮЛ с тем, что вам показывает застройщик. Если в выписке адрес - в Москве, а строительство ведется в Краснодаре - это повод для подозрений. Так делают мошенники: регистрируют компанию в удобном регионе, а строят где угодно, чтобы избежать контроля.

Картотека арбитражных дел: где искать проблемы

Если ЕГРЮЛ показывает, кто застройщик, то картотека арбитражных дел - что он делал. Зайдите на сайт kad.arbitr.ru. Введите название компании, ИНН или ОГРН. Система покажет все судебные дела, в которых она участвовала.

Не пугайтесь, если есть 1-2 дела. Даже крупные компании вроде «ПИК» или «Гранель» имеют десятки исков - из-за объема работы. Но есть красные флаги:

• Более 5 открытых дел - это тревога.
• Сумма исков превышает 50 млн рублей - компания не справляется с обязательствами.
• Дела категории A - банкротство. Если есть хотя бы одно - вы рискуете остаться без квартиры и без денег.
• Дела категории F - споры по долевому строительству. Если таких дел больше 3 - застройщик постоянно нарушает сроки или не выполняет обязательства.
• Завершенные дела с удовлетворением исков - если их больше 3, значит, суды уже несколько раз признавали его виновным.

Согласно исследованиям novostroy.ru, 68% проблемных новостроек имели более 3 судебных дел по банкротству за год до остановки строительства. Это не совпадение - это закономерность.

Проверьте исполнительные производства на ФССП

Если компания проиграла суд - она должна платить. Но платит ли? Проверьте сайт fssp.gov.ru. Введите ИНН застройщика.

Здесь вы увидите, есть ли у него активные исполнительные производства - то есть долги, которые уже переданы приставам. Красный флаг:

• Сумма долга свыше 10 млн рублей.
• Более 2 активных производства.
• Задолженность по налогам, штрафам, зарплатам работникам.

Если компания не платит приставам - она не платит и вам. А значит, стройка может остановиться в любой момент.

Дополнительные проверки, которые нельзя игнорировать

ЕГРЮЛ и картотека - это база. Но есть еще два обязательных шага.

1. Проверьте сайт nash.dom.rf - это официальный портал Минстроя. Здесь застройщики обязаны публиковать: разрешение на строительство, проектную декларацию, фотоотчеты и график сдачи. Если этих документов нет - компания нарушает закон. Если фото старые, а строительство идет уже 2 года - это тревожный сигнал.
2. Проверьте ЕФРСБ - Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Зайдите на efrsb.ru. Введите ИНН. Если компания в процессе банкротства - не вкладывайте ни рубля.

Эксперты рекомендуют проводить полную проверку за 1,5-2 часа. Это не сложно - но это ваша защита.

Что делать, если вы нашли проблемы

Если вы обнаружили:

• Регистрация менее 2 лет - откажитесь.
• Уставный капитал ниже 50 млн - ищите другого.
• Есть дела по банкротству - не рискуйте.
• Более 3 исков по долевому строительству - пересмотрите выбор.
• Сумма долгов превышает 10 млн - не подписывайте ДДУ.

Не слушайте продавцов, которые говорят: «Все компании такие», «Это нормально», «У нас все в порядке». Вы не покупаете телефон - вы вкладываете миллионы в будущее. И если вы не проверите застройщика - никто за вас этого не сделает.

В апреле 2024 года пользователь с форума «Дома.ру» проверил застройщика и обнаружил: компания зарегистрирована 15 марта 2024 года, а строительство началось еще в феврале. Он сразу отказался от сделки. Через месяц компания исчезла. Он сэкономил 5,2 млн рублей.

Что меняется в 2025 году

С 1 января 2025 года застройщики обязаны публиковать ежеквартальные отчеты о финансовой устойчивости на nash.dom.rf. Это значит, что вы сможете видеть: сколько у компании денег, какие у нее обязательства, есть ли задержки по платежам. Это будет дополнением к ЕГРЮЛ и картотеке - и сделает проверку еще прозрачнее.

К концу 2024 года Минстрой запустит единую цифровую платформу, где все данные - из ЕГРЮЛ, картотеки, ФССП и nash.dom.rf - будут в одном месте. К 2026 году проверка займет 15 минут. Но пока вы должны делать это сами.

Как не попасться на уловки

Мошенники знают, что вы проверяете. Поэтому они делают вид, что все в порядке:

• Подают вам устаревшую выписку из ЕГРЮЛ - с датой 2 месяца назад. А за это время компания сменила директора и попала в банкротство.
• Скрывают реальных учредителей - показывают «чистую» компанию, а на самом деле за ней стоит та же «однодневка».
• Используют «дубликаты» - создают новую компанию с тем же названием, но другим ИНН, чтобы обойти суды.

По данным Ассоциации юристов России, 53% случаев мошенничества связаны с поддельными или устаревшими выписками. Поэтому всегда запрашивайте выписку самостоятельно - через официальный сайт ФНС. Не принимайте PDF от застройщика.

И не забывайте: проверка через ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел выявляет 85% рисков. Остальное - уже детали. Но без этих двух шагов вы вообще не знаете, с кем имеете дело.