Как рассчитать инвестиции в паркинг и кладовые помещения: доходность, риски и пошаговая формула

Почему паркинг и кладовые - это не просто дополнение, а инвестиция

Вы когда-нибудь задумывались, почему люди в Москве и Санкт-Петербурге покупают не квартиры, а маленькие кладовые или машино-места? Это не странность. Это расчет. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве - около 12 млн рублей. А машино-место в том же районе - от 2,5 млн рублей. Кладовая площадью 4,5 м² - всего 200-400 тыс. рублей. Это не мелочь. Это возможность начать инвестировать в недвижимость, даже если у вас нет 5-7 млн рублей на квартиру.

Инвестиции в паркинг и кладовые помещения - это один из немногих сегментов, где вы можете получить доходность выше 12% в год. Для сравнения: сдача квартиры в Москве приносит в среднем 5-6%. Парковка или кладовка - в 2-3 раза больше. И при этом вам не нужно ремонтировать, менять сантехнику, чинить окна. Нет соседей, которые жалуются на шум. Нет проблем с коммунальными платежами - они входят в общие расходы дома.

По данным РГБ за 2025 год, 75% россиян готовы рассматривать такие вложения. И это не те, кто ищет «быстрые деньги». Это люди, которые понимают: недвижимость - это долгосрочно. И если вы купите правильный объект, он будет работать на вас 10, 15, 20 лет.

Как считать доходность: формула, которую используют профессионалы

Многие думают: «Купил за 400 тыс. рублей - сдаю за 5 тыс. в месяц. Значит, 60 тыс. в год. Это 15%». Но это неправильно. Так считают новички. Профессионалы считают по-другому.

Вот точная формула, которую используют в VSN Group и НДВ:

1. Годовой доход = Аренда в месяц × 11 месяцев
2. Годовые расходы = Коммунальные платежи + управляющая компания + налоги
3. Чистый доход = Годовой доход − Годовые расходы
4. Доходность (%) = (Чистый доход / Стоимость покупки) × 100%

Пример: кладовая в Санкт-Петербурге стоит 400 тыс. рублей. Аренда - 5 тыс. рублей в месяц. Коммуналка - 100 рублей в месяц. Налог - 0,1% от кадастровой стоимости (примерно 500 рублей в год).

• Доход: 5 000 × 11 = 55 000 руб.
• Расходы: 100 × 12 + 500 = 1 700 руб.
• Чистый доход: 55 000 − 1 700 = 53 300 руб.
• Доходность: (53 300 / 400 000) × 100% = 13,3%

Это не теория. Так считают реальные инвесторы на T-J.ru. Один из них купил кладовку за 40 тыс. рублей в Краснодаре, сдает за 1 тыс. рублей в месяц. Коммуналка - 100 рублей. Доходность - 27%. Почему так высоко? Потому что цена объекта низкая, а спрос есть.

Где покупать: локация - это всё

Не важно, сколько вы заплатили. Если объект не в нужном месте - он будет пустовать. Это главная ошибка новичков.

Эксперт Евгений Ткачев говорит: «Ключевой фактор - плотность автомобилей на 100 квартир. Если меньше 60 машин - спрос слабый». Это значит: не покупайте паркинг в доме, где живут 50 семей, а машин - 20. Такой объект может стоять пустым годами.

Идеальные локации:

• Центры городов - Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург
• Премиум-новостройки - где есть платные парковки, охрана, видеонаблюдение
• ЖК с высокой заселенностью - не менее 80% квартир заняты
• Районы с дефицитом парковок - например, рядом с больницами, школами, торговыми центрами

В Москве в центре аренда машино-места - от 25 тыс. рублей в месяц. В спальных районах - 3-5 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге - 1,4-4 тыс. рублей. В Краснодаре - 2-6 тыс. рублей. Разница огромная. И она зависит не от площади, а от спроса.

Кладовые - другая история. Они продаются везде, но работают только там, где живут люди с автомобилями и вещами. В новостройках с подземными парковками кладовые сдаются быстрее. В старых домах - почти не сдаются. Почему? Потому что люди не хотят хранить вещи в подвале, если есть подземный гараж.

Сколько стоит купить: цены на 2025 год

Цены сильно различаются по регионам. Вот реальные цифры из 2025 года:

Обратите внимание: в Санкт-Петербурге кладовые дороже, чем в Москве. Почему? Потому что там меньше подземных парковок, и люди вынуждены хранить вещи в кладовых. В Краснодаре - наоборот. Машино-места дороже, потому что много дачников и автомобилей.

Стоимость оформления - 2 000 рублей (госпошлина). Обустройство - по желанию. Если вы хотите установить полки, свет, замок - это еще 30-50 тыс. рублей. Но это не обязательно. Многие сдают «как есть».

Риски: что может пойти не так

Доходность 13-18% звучит заманчиво. Но есть подводные камни.

Первый риск - пустота. Инвестор «Автоинвест» на форуме RK37 купил машино-место за 1,8 млн рублей, рассчитывал на 15 тыс. рублей в месяц. Но дом был заселен на 30%. Первый год объект стоял пустой. Доходность - минус 10%. Почему? Он купил в новостройке, где еще не приехали жильцы.

Второй риск - падение спроса. В кризис люди сначала отказываются от кладовых и парковок. По данным Novostroy, когда доходы падают, люди продают машины, а не квартиры. Парковка становится ненужной. Если вы купили объект в районе с высоким уровнем безработицы - будьте готовы к простоям.

Третий риск - инфляция. Если вы не прописали в договоре ежегодную индексацию аренды, ваш доход будет падать. За 5 лет при 6% инфляции 5 тыс. рублей в месяц превратятся в реальные 3,7 тыс. рублей. Поэтому 92% успешных инвесторов включают в договор фразу: «Аренда индексируется ежегодно на уровень инфляции ЦБ РФ».

Четвертый риск - будущее. Эксперты VSN Group прогнозируют: к 2030 году спрос на персональные парковки может упасть на 15-20% из-за роста каршеринга и электромобилей. Это не значит, что парковки станут бесполезными. Но вы должны думать на 10 лет вперед. Лучше покупать в местах, где каршеринг не развивается - например, в малых городах или на окраинах.

Как увеличить доход: 3 стратегии от реальных инвесторов

Есть способы, как получить больше, чем 12%.

1. Покупать на этапе строительства

Если вы купите машино-место в котловане, вы сэкономите 30-50%. Например, в Краснодаре на этапе «заливки фундамента» машино-место стоит 400 тыс. рублей. После сдачи дома - 750 тыс. Вы купили за 400 - продали за 750. Доход - 350 тыс. рублей. И это до того, как вы начали сдавать в аренду.

2. Покупать несколько объектов

В марте 2025 года в Москве можно было на первоначальный взнос 3,6 млн рублей купить три кладовые по 1,2 млн рублей каждая. Или одну квартиру. Три кладовые приносят 18-20% годовых. Одна квартира - 5-6%. Это разница в 3-4 раза.

3. Продавать через 5-7 лет

По данным НДВ, за 5 лет стоимость машино-мест в Москве выросла на 50%. Это значит: если вы купили за 2,5 млн рублей, через пять лет оно стоит 3,75 млн. Продали - получили 1,25 млн прибыли. Плюс аренда за 5 лет - 300-400 тыс. рублей. Итого - 1,5-1,7 млн рублей чистой прибыли. Без ремонта, без хлопот.

Что делать, если вы только начинаете

Если вы не знаете, с чего начать - вот пошаговый план:

1. Определите бюджет. Сколько вы готовы вложить? До 500 тыс.? До 1 млн?
2. Выберите город. Лучше - где живете или где есть знакомые. Краснодар, Ростов, Казань - хорошие варианты.
3. Найдите 3-5 новых жилых комплексов. Посмотрите, сколько машин на 100 квартир. Если меньше 60 - не трогайте.
4. Спросите у застройщика: сколько стоит машино-место или кладовая? Сколько уже продано?
5. Рассчитайте доходность по формуле выше. Не верьте словам «очень выгодно» - считайте сами.
6. Проверьте, есть ли в договоре индексация аренды. Если нет - не подписывайте.
7. Покупайте не в пустом доме. Дождитесь, когда заселится хотя бы 50% квартир.

Не гонитесь за самыми дешевыми объектами. Не покупайте в домах, где сдают квартиры посуточно. Там нет стабильных жильцов - и значит, нет стабильного спроса на парковки и кладовые.

Итог: это инвестиция, а не спекуляция

Паркинг и кладовые - это не способ быстро разбогатеть. Это способ создать пассивный доход, который будет работать даже когда вы спите. Это не требует постоянного внимания. Это не требует ремонтов. Это не требует консультаций с юристами каждый месяц.

Вы купили объект. Заключили договор. Получаете деньги. И в течение 5-10 лет он растет в цене. А вы - живете спокойно.

Если вы готовы ждать, думать и считать - этот сегмент даст вам больше, чем банк, чем акции, чем квартира в новостройке. Главное - не спешить. Не слушать рекламу. Не верить «супер-предложениям». Считайте. Проверяйте. Делайте выводы.

Инвестиции в паркинг и кладовые - это про терпение. И про то, чтобы не бояться делать маленькие шаги. Потому что маленькие шаги, сделанные правильно, ведут к большим результатам.