Продать квартиру, полученную в дар, - это не просто подписать договор. Это значит разобраться в налогах, сроках и ловушках, которые могут обойти даже опытных собственников. Если вы получили квартиру от родственника или друга без оплаты, а теперь думаете, сколько придется отдать государству при продаже - вы не одиноки. С 2025 года правила изменились. Ставки налога стали прогрессивными, кадастровая стоимость играет большую роль, а сроки владения - ключ к освобождению от налога. Разберемся по шагам, как правильно считать налог, чтобы не переплатить и не попасть под штраф.
Когда платить налог не нужно
Самый простой способ избежать налога - подождать. Если квартира досталась вам от ближайшего родственника, то минимальный срок владения, после которого продажа не облагается налогом, составляет 3 года. К близким родственникам по закону относятся: супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Даже если вы купили квартиру за 10 млн рублей, а потом получили её в дар от мамы, через 3 года вы можете продать её без налога - просто подать декларацию 3-НДФЛ с пометкой «освобождение».
Если же квартира досталась вам от дальнего родственника - например, тети, дяди, двоюродного брата - или от человека, не связанного с вами родством, срок увеличивается до 5 лет. Тут нет исключений. Даже если вы живете там с 2020 года и считаете её своим домом, пока не пройдет 5 лет - налог с продажи будет считаться.
Есть еще один путь к освобождению: если эта квартира - ваше единственное жилье. Даже если вы получили её от постороннего человека, через 3 года продажа не облагается налогом. Главное - не иметь в собственности других квартир, домов, дач или гаражей на момент продажи. Если у вас есть вторая квартира - даже если она не используется - это не «единственное жильё».
Как считать налоговую базу
Даже если вы не попадаете под освобождение, налог считается не от той суммы, которую вы написали в договоре. Налоговая берет большую из двух величин:
- Цена, указанная в договоре купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи.
Пример: вы продаете квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость - 5 млн рублей. 70% от неё - 3,5 млн. Налоговая не примет вашу цену. Она возьмет 3,5 млн рублей как базу для налогообложения. Даже если вы договорились с покупателем о «сделке за 1 млн», налог будет считаться от 3,5 млн. Это правило действует с 2016 года и до сих пор. Многие думают, что можно схитрить - но ФНС проверяет кадастровую стоимость автоматически через свои базы.
Кадастровую стоимость можно узнать бесплатно на сайте Росреестра или на портале Госуслуг. Важно: берется именно стоимость на 1 января года продажи, а не на дату сделки. Если вы продаете в мае 2025 года - берется кадастровая стоимость на 1 января 2025 года.
Как уменьшить налог: два способа
Если вы не можете подождать 3 или 5 лет, есть два законных способа снизить сумму налога.
Способ 1: Имущественный вычет - 1 млн рублей
Это самый популярный способ. Вы можете вычесть из налоговой базы 1 миллион рублей. То есть, если вы продаете квартиру за 4 млн рублей, налог считается не с 4 млн, а с 3 млн (4 млн минус 1 млн). При ставке 13% вы платите 390 тысяч рублей вместо 520 тысяч.
Этот вычет можно использовать только один раз в год. Если вы продаете две квартиры - вычет применяется только к одной. Он не зависит от того, сколько вы потратили на покупку. Даже если вы получили квартиру в дар и ничего не платили - вы всё равно имеете право на 1 млн рублей вычета.
Способ 2: Вычет по расходам дарителя
Этот способ сложнее, но выгоднее, если даритель заплатил за квартиру много денег. Например, ваш отец купил квартиру в 2018 году за 3,5 млн рублей. Он подарил её вам в 2022 году. Вы продаете её в 2025 году за 6 млн рублей.
Если вы используете вычет в 1 млн рублей - налог будет с 5 млн рублей (6 млн минус 1 млн) = 650 тысяч рублей.
Если вы используете расходы дарителя - налог будет с 2,5 млн рублей (6 млн минус 3,5 млн) = 325 тысяч рублей. Экономия - 325 тысяч рублей.
Но есть подвох: вам нужны документы от дарителя. Оригиналы договора купли-продажи, выписки с банковского счета, чеки, платежки - всё, что подтверждает, что он действительно заплатил эту сумму. Если даритель умер, а документы потеряны - этот способ не сработает. Большинство людей его не используют именно потому, что документы не сохранились.
Новые ставки налога с 2025 года
С 1 января 2025 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ. Это значит, что ставка налога зависит от вашего годового дохода, а не фиксирована на 13%.
- До 2,4 млн рублей в год - 13%
- От 2,4 млн до 5 млн рублей - 15%
- От 5 млн до 20 млн рублей - 18%
- От 20 млн до 50 млн рублей - 20%
- Свыше 50 млн рублей - 22%
Если вы продаете квартиру за 8 млн рублей, и это ваш единственный доход за год - налог будет считаться по частям:
- Первые 2,4 млн - 13% = 312 тыс. рублей
- Следующие 2,6 млн (до 5 млн) - 15% = 390 тыс. рублей
- Оставшиеся 3 млн (до 8 млн) - 18% = 540 тыс. рублей
Итого: 312 + 390 + 540 = 1 242 000 рублей.
Если бы ставка была 13% - вы бы заплатили 1 040 000 рублей. То есть прогрессивная шкала увеличивает налог на 202 тысячи рублей. Это важно, если вы продаете дорогую недвижимость. Планируйте продажу с учетом общего годового дохода. Если у вас уже есть доход 4 млн рублей, то продажа квартиры за 3 млн рублей переведет вас в категорию 18%, и весь доход свыше 5 млн будет облагаться по этой ставке.
Что подавать в налоговую
Даже если налог не платите - декларацию 3-НДФЛ нужно подать. Пропустить срок - и будет штраф.
Пакет документов:
- Декларация 3-НДФЛ (можно заполнить онлайн через личный кабинет ФНС)
- Договор дарения
- Договор купли-продажи
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
- Если используете вычет по расходам дарителя - оригиналы документов, подтверждающие его покупку (договор, платежки, выписки)
- Паспорт и ИНН
Срок подачи декларации - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например, если продали квартиру в ноябре 2025 года - подавать нужно до 30 апреля 2026 года.
Срок уплаты налога - до 15 июля 2026 года. Если не заплатите - штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей. При неподаче декларации - штраф 1000 рублей.
Частые ошибки и как их избежать
Многие люди попадают в ловушки, которые легко предотвратить.
- Ошибка 1: Думают, что если квартира получена от близкого родственника - налога не будет. Нет. Нужно ждать 3 года. Продали через 2 года - налог есть.
- Ошибка 2: Снижают цену в договоре, чтобы «не платить налог». ФНС сама берет 70% кадастровой стоимости. Вы сэкономите на бумаге, но проиграете в проверке.
- Ошибка 3: Не сохраняют документы от дарителя. Если даритель умер, а вы не сохранили договор купли-продажи - вычет по расходам не получить. Лучше заранее попросить дарителя сделать копии всех документов и хранить их вместе с договором дарения.
- Ошибка 4: Не учитывают прогрессивные ставки. Продали квартиру за 7 млн рублей, забыв, что у вас уже был доход 4 млн - и получили 18% вместо 13%. Подсчитайте общий доход за год до продажи.
Когда стоит подождать, а когда - продавать
Совет от экспертов: если срок владения близок к 3 или 5 годам - часто выгоднее подождать. Даже если вы готовы продать сейчас, подождите ещё 6-12 месяцев. Налог может снизиться с 500 тысяч до нуля.
Если квартира дорогая (свыше 5 млн рублей), а вы не можете ждать - рассмотрите стратегию: продайте её частями. Например, оформите договор на 4 млн рублей в 2025 году, а оставшиеся 2 млн - в 2026. Так вы не перескочите в 18% и 20% ставки. Это работает только если вы не превышаете лимиты по доходу в каждом году.
Если квартира получена от дальнего родственника - и срок владения ещё не прошёл - можно подумать о переоформлении. Например, оформить дарение от дальнего родственника на близкого (например, от тёти на маму), а потом от мамы - на вас. Тогда срок владения начнёт отсчитываться с момента получения от близкого родственника. Это юридически допустимо, но требует консультации с нотариусом и юристом.
Что делать, если не хватает документов
Если даритель умер, а документы на покупку квартиры утеряны - вы можете попробовать получить их через Росреестр. С 2020 года все договоры купли-продажи регистрируются в ЕГРН. Подайте запрос на получение копии договора по кадастровому номеру квартиры. Иногда это помогает.
Если вы не можете подтвердить расходы дарителя - используйте вычет в 1 млн рублей. Это лучше, чем ничего. И не забывайте: даже если вы платите налог - вы всё равно имеете право на вычет. Налоговая не спрашивает, от кого вы получили квартиру. Она спрашивает: «Вы продали недвижимость?» - и «Какой доход?»
Нужно ли платить налог, если квартира получена в дар от близкого родственника и продана через 2 года?
Да, нужно. Минимальный срок владения для освобождения от налога при получении квартиры от близкого родственника - 3 года. Продажа до истечения этого срока облагается НДФЛ. Ставка - 13%, 15% или выше, в зависимости от вашего годового дохода. Можно уменьшить налог с помощью имущественного вычета в 1 млн рублей.
Можно ли не платить налог, если квартира - единственное жильё?
Да, если квартира - ваше единственное жильё на момент продажи, налог не платится после 3 лет владения, даже если она была получена от постороннего лица. Главное - не иметь в собственности других объектов недвижимости. Если у вас есть вторая квартира, даже если она пустует - это не «единственное жильё».
Что делать, если кадастровая стоимость выше рыночной?
Налоговая берёт 70% от кадастровой стоимости, если она больше цены в договоре. Даже если вы продали квартиру за 2 млн рублей, а 70% кадастровой стоимости - 3 млн, налог будет считаться с 3 млн. Вы не можете снизить базу, договорившись с покупателем о заниженной цене. Это не сработает - ФНС проверяет кадастровые данные автоматически.
Можно ли использовать оба вычета - 1 млн рублей и расходы дарителя?
Нет. Вы можете выбрать только один способ уменьшения налоговой базы: либо имущественный вычет в 1 млн рублей, либо расходы дарителя. Нельзя сложить их. Выбирайте тот, который даст больший результат. Если расходы дарителя выше 1 млн - используйте их. Если ниже - берите вычет в 1 млн.
Что будет, если не подать декларацию 3-НДФЛ?
Штраф 1000 рублей за неподачу декларации. Плюс штраф 5% за каждый месяц просрочки уплаты налога, но не менее 1000 рублей и не более 30% от суммы налога. Если вы занижали налоговую базу - штраф может достигать 20% от неуплаченной суммы. ФНС автоматически получает данные о сделках из Росреестра - скрыть продажу невозможно.
Роман Космический
ноября 13, 2025 AT 13:51А кто вообще думает, что государство дарит вам льготы? Это же просто обходной маневр, чтобы не платить налоги. С 2025 года всё чётко - чем больше заработал, тем больше отдаёшь. А вы тут про 3 года мечтаете, как будто это скидка на борщ. Налог - это патриотический долг, а не техническая лазейка.
Вячеслав Ящук
ноября 13, 2025 AT 23:22Ох, опять эти «как не платить налог» статьи. А вы вообще знаете, что 70% кадастровой стоимости - это уже не цена, а санкция? Вы думаете, ФНС не знает, где вы жили? В 2025-м даже тёти с дядями не спасут. Лучше купите дачу за 1 млн и забудьте про квартиру. 😏
Azamat Mukhamejanov
ноября 15, 2025 AT 00:09Всё это фейк. Кадастровая стоимость - это выдумка ФСБ и МВД чтобы запугать людей. Я продал квартиру за 2 млн, а кадастровая была 12 млн - налога не было. Они не могут проверить всё. Пусть пробуют. Я не сдал ни одного документа. И не сдам. Свобода важнее бюрократии
Andriy Kotlyarov
ноября 16, 2025 AT 07:11Ваша статья - это манифест капитуляции перед коррупцией. Вы предлагаете людям манипулировать системой, а не менять её. Кто-то платит налоги честно - и получает штрафы. А вы - советуете переписывать договоры, искать лазейки, прятать документы. Это не юриспруденция - это моральный крах. Вы не помощник, вы пособник.
Наталия Ручкина
ноября 16, 2025 AT 14:23Я тут как раз продавала квартиру, полученную от бабушки, и хочу сказать - да, 3 года - это не миф, а реальность. Я подождала, но потом поняла, что вычет в 1 млн - это просто иллюзия, потому что если кадастровая стоимость 5 млн, то даже с вычетом остаётся 4 млн, и налог 520 тысяч, а с прогрессивкой - ещё больше. И да, документы от дарителя - это как искать иголку в стоге сена, если даритель умер в 2020 году. Всё, что осталось - это расписка на бумажке, которую ФНС не примет. Так что да, лучше подождать. Или не продавать вообще. Это же не шмотка, которую можно выкинуть, когда надо.
Natalya Winarni
ноября 17, 2025 AT 03:28Всем привет! 🌟 Я тоже получила квартиру в дар и переживала, как быть с налогом - но всё оказалось проще, чем думала. Главное - не паниковать и не занижать цену в договоре, это только головную боль добавит. Взяла вычет в 1 млн, подала через личный кабинет ФНС - всё автоматически посчиталось. Кадастровую стоимость проверила на Госуслугах - всё чисто. И да, если есть шанс подождать 3 года - ждите. Это как скидка на жизнь. Удачи всем! 💪
Надежда Демидова
ноября 18, 2025 AT 03:04А кто вообще считает, что прогрессивные ставки - это справедливо? Это же не налог, это налогообложение по классам. Ты зарабатываешь 4 млн - ты уже не человек, ты богатый, и тебе надо платить больше. А если ты просто купил квартиру в 2018 и теперь продаёшь? Ты не виноват, что цены выросли. Это не твой выбор. Это система, которая наказывает тех, кто не родился в олигархии. И да, я не читала все 10 страниц, но знаю: всё это - для того, чтобы вы не смогли выйти из бедности. Система боится, что вы станете свободными
Anton Gladchenko
ноября 19, 2025 AT 16:42Братаны, я только что продал квартиру от тёти - через 5 лет, всё по закону 😎
Вычет в 1 млн - реально спасает, если кадастровая выше. Я подал через Госуслуги - всё за 15 минут. Документы - просто скриншоты из ЕГРН и договор дарения. Налог - 390к, а не 520к. Спасибо за статью, реально помогло! 👊
Alexander Ledovskiy
ноября 20, 2025 AT 07:29Интересно, как в других странах с этим. В Германии, например, если квартира была в собственности больше 10 лет - налога вообще нет, независимо от того, от кого получили. А у нас - 3 года от близкого, 5 от дальнего, а если не близкий - и ещё и не единственное жильё - то сразу 18%. Это не налоговая политика, это система социального давления. Мы не учим людей быть собственниками - мы учим их бояться собственности. А потом удивляемся, почему у нас нет среднего класса. И да, я не против налогов - я против того, чтобы они работали как ловушки, а не как инструмент справедливости.
Нурлан Коянбаев
ноября 21, 2025 AT 02:35Следует отметить, что применение имущественного вычета в размере одного миллиона рублей является формальным правом, однако его эффективность в условиях прогрессивной шкалы налогообложения и повышенной кадастровой стоимости является сомнительной. Рекомендуется консультация с независимым налоговым консультантом, обладающим квалификацией уровня CPA, для оптимизации налоговой нагрузки в соответствии с принципами международной налоговой практики.