Как считать налог при продаже квартиры, полученной по дарению в 2025 году

Продать квартиру, полученную в дар, - это не просто подписать договор. Это значит разобраться в налогах, сроках и ловушках, которые могут обойти даже опытных собственников. Если вы получили квартиру от родственника или друга без оплаты, а теперь думаете, сколько придется отдать государству при продаже - вы не одиноки. С 2025 года правила изменились. Ставки налога стали прогрессивными, кадастровая стоимость играет большую роль, а сроки владения - ключ к освобождению от налога. Разберемся по шагам, как правильно считать налог, чтобы не переплатить и не попасть под штраф.

Когда платить налог не нужно

Самый простой способ избежать налога - подождать. Если квартира досталась вам от ближайшего родственника, то минимальный срок владения, после которого продажа не облагается налогом, составляет 3 года. К близким родственникам по закону относятся: супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Даже если вы купили квартиру за 10 млн рублей, а потом получили её в дар от мамы, через 3 года вы можете продать её без налога - просто подать декларацию 3-НДФЛ с пометкой «освобождение».

Если же квартира досталась вам от дальнего родственника - например, тети, дяди, двоюродного брата - или от человека, не связанного с вами родством, срок увеличивается до 5 лет. Тут нет исключений. Даже если вы живете там с 2020 года и считаете её своим домом, пока не пройдет 5 лет - налог с продажи будет считаться.

Есть еще один путь к освобождению: если эта квартира - ваше единственное жилье. Даже если вы получили её от постороннего человека, через 3 года продажа не облагается налогом. Главное - не иметь в собственности других квартир, домов, дач или гаражей на момент продажи. Если у вас есть вторая квартира - даже если она не используется - это не «единственное жильё».

Как считать налоговую базу

Даже если вы не попадаете под освобождение, налог считается не от той суммы, которую вы написали в договоре. Налоговая берет большую из двух величин:

• Цена, указанная в договоре купли-продажи;
• 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи.

Пример: вы продаете квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость - 5 млн рублей. 70% от неё - 3,5 млн. Налоговая не примет вашу цену. Она возьмет 3,5 млн рублей как базу для налогообложения. Даже если вы договорились с покупателем о «сделке за 1 млн», налог будет считаться от 3,5 млн. Это правило действует с 2016 года и до сих пор. Многие думают, что можно схитрить - но ФНС проверяет кадастровую стоимость автоматически через свои базы.

Кадастровую стоимость можно узнать бесплатно на сайте Росреестра или на портале Госуслуг. Важно: берется именно стоимость на 1 января года продажи, а не на дату сделки. Если вы продаете в мае 2025 года - берется кадастровая стоимость на 1 января 2025 года.

Как уменьшить налог: два способа

Если вы не можете подождать 3 или 5 лет, есть два законных способа снизить сумму налога.

Способ 1: Имущественный вычет - 1 млн рублей

Это самый популярный способ. Вы можете вычесть из налоговой базы 1 миллион рублей. То есть, если вы продаете квартиру за 4 млн рублей, налог считается не с 4 млн, а с 3 млн (4 млн минус 1 млн). При ставке 13% вы платите 390 тысяч рублей вместо 520 тысяч.

Этот вычет можно использовать только один раз в год. Если вы продаете две квартиры - вычет применяется только к одной. Он не зависит от того, сколько вы потратили на покупку. Даже если вы получили квартиру в дар и ничего не платили - вы всё равно имеете право на 1 млн рублей вычета.

Способ 2: Вычет по расходам дарителя

Этот способ сложнее, но выгоднее, если даритель заплатил за квартиру много денег. Например, ваш отец купил квартиру в 2018 году за 3,5 млн рублей. Он подарил её вам в 2022 году. Вы продаете её в 2025 году за 6 млн рублей.

Если вы используете вычет в 1 млн рублей - налог будет с 5 млн рублей (6 млн минус 1 млн) = 650 тысяч рублей.

Если вы используете расходы дарителя - налог будет с 2,5 млн рублей (6 млн минус 3,5 млн) = 325 тысяч рублей. Экономия - 325 тысяч рублей.

Но есть подвох: вам нужны документы от дарителя. Оригиналы договора купли-продажи, выписки с банковского счета, чеки, платежки - всё, что подтверждает, что он действительно заплатил эту сумму. Если даритель умер, а документы потеряны - этот способ не сработает. Большинство людей его не используют именно потому, что документы не сохранились.

Новые ставки налога с 2025 года

С 1 января 2025 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ. Это значит, что ставка налога зависит от вашего годового дохода, а не фиксирована на 13%.

• До 2,4 млн рублей в год - 13%
• От 2,4 млн до 5 млн рублей - 15%
• От 5 млн до 20 млн рублей - 18%
• От 20 млн до 50 млн рублей - 20%
• Свыше 50 млн рублей - 22%

Если вы продаете квартиру за 8 млн рублей, и это ваш единственный доход за год - налог будет считаться по частям:

• Первые 2,4 млн - 13% = 312 тыс. рублей
• Следующие 2,6 млн (до 5 млн) - 15% = 390 тыс. рублей
• Оставшиеся 3 млн (до 8 млн) - 18% = 540 тыс. рублей

Итого: 312 + 390 + 540 = 1 242 000 рублей.

Если бы ставка была 13% - вы бы заплатили 1 040 000 рублей. То есть прогрессивная шкала увеличивает налог на 202 тысячи рублей. Это важно, если вы продаете дорогую недвижимость. Планируйте продажу с учетом общего годового дохода. Если у вас уже есть доход 4 млн рублей, то продажа квартиры за 3 млн рублей переведет вас в категорию 18%, и весь доход свыше 5 млн будет облагаться по этой ставке.

Что подавать в налоговую

Даже если налог не платите - декларацию 3-НДФЛ нужно подать. Пропустить срок - и будет штраф.

Пакет документов:

• Декларация 3-НДФЛ (можно заполнить онлайн через личный кабинет ФНС)
• Договор дарения
• Договор купли-продажи
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
• Если используете вычет по расходам дарителя - оригиналы документов, подтверждающие его покупку (договор, платежки, выписки)
• Паспорт и ИНН

Срок подачи декларации - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например, если продали квартиру в ноябре 2025 года - подавать нужно до 30 апреля 2026 года.

Срок уплаты налога - до 15 июля 2026 года. Если не заплатите - штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей. При неподаче декларации - штраф 1000 рублей.

Частые ошибки и как их избежать

Многие люди попадают в ловушки, которые легко предотвратить.

• Ошибка 1: Думают, что если квартира получена от близкого родственника - налога не будет. Нет. Нужно ждать 3 года. Продали через 2 года - налог есть.
• Ошибка 2: Снижают цену в договоре, чтобы «не платить налог». ФНС сама берет 70% кадастровой стоимости. Вы сэкономите на бумаге, но проиграете в проверке.
• Ошибка 3: Не сохраняют документы от дарителя. Если даритель умер, а вы не сохранили договор купли-продажи - вычет по расходам не получить. Лучше заранее попросить дарителя сделать копии всех документов и хранить их вместе с договором дарения.
• Ошибка 4: Не учитывают прогрессивные ставки. Продали квартиру за 7 млн рублей, забыв, что у вас уже был доход 4 млн - и получили 18% вместо 13%. Подсчитайте общий доход за год до продажи.

Когда стоит подождать, а когда - продавать

Совет от экспертов: если срок владения близок к 3 или 5 годам - часто выгоднее подождать. Даже если вы готовы продать сейчас, подождите ещё 6-12 месяцев. Налог может снизиться с 500 тысяч до нуля.

Если квартира дорогая (свыше 5 млн рублей), а вы не можете ждать - рассмотрите стратегию: продайте её частями. Например, оформите договор на 4 млн рублей в 2025 году, а оставшиеся 2 млн - в 2026. Так вы не перескочите в 18% и 20% ставки. Это работает только если вы не превышаете лимиты по доходу в каждом году.

Если квартира получена от дальнего родственника - и срок владения ещё не прошёл - можно подумать о переоформлении. Например, оформить дарение от дальнего родственника на близкого (например, от тёти на маму), а потом от мамы - на вас. Тогда срок владения начнёт отсчитываться с момента получения от близкого родственника. Это юридически допустимо, но требует консультации с нотариусом и юристом.

Что делать, если не хватает документов

Если даритель умер, а документы на покупку квартиры утеряны - вы можете попробовать получить их через Росреестр. С 2020 года все договоры купли-продажи регистрируются в ЕГРН. Подайте запрос на получение копии договора по кадастровому номеру квартиры. Иногда это помогает.

Если вы не можете подтвердить расходы дарителя - используйте вычет в 1 млн рублей. Это лучше, чем ничего. И не забывайте: даже если вы платите налог - вы всё равно имеете право на вычет. Налоговая не спрашивает, от кого вы получили квартиру. Она спрашивает: «Вы продали недвижимость?» - и «Какой доход?»