Как уменьшить НДФЛ при продаже квартиры с ипотекой и остатком долга в 2025 году

Продаете квартиру, которую купили в ипотеку? И остаток долга по-прежнему есть? Многие думают, что этот долг как-то снизит налог - но это не так. Налог считается не от стоимости квартиры, а от дохода, который вы получили от продажи. Если вы продали квартиру за 3,5 млн рублей, а купили за 2,8 млн - налог считается с разницы. Но есть способы уменьшить эту разницу до нуля. Даже если у вас остался долг по ипотеке - он не влияет на налог. Зато влияют документы, которые вы сохранили.

Как считают налог в 2025 году

С 1 января 2025 года в России ввели прогрессивную ставку для налога с продажи недвижимости. Раньше платили 13% - и всё. Теперь - по-другому:

• Доход до 2,4 млн рублей - 13%
• Доход свыше 2,4 млн рублей - 15% только на сумму, которая превышает этот порог

Пример: вы продали квартиру за 5 млн рублей. Налог будет считаться так:

• 13% от 2,4 млн = 312 000 рублей
• 15% от 2,6 млн (5 млн - 2,4 млн) = 390 000 рублей
• Итого: 702 000 рублей

Это не значит, что вы платите 15% со всей суммы. Только с той части, что выше 2,4 млн. Для сделок до 2,4 млн - всё по-старому: 13%.

Что учитывается при расчете налога

Налоговая не смотрит на ваш остаток по ипотеке. Она смотрит на два показателя и берёт больший:

• Цена в договоре купли-продажи
• 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января 2025 года

Если вы продали квартиру за 2 млн рублей, а её кадастровая стоимость - 4 млн, то налоговая возьмёт 70% от 4 млн - это 2,8 млн. И налог будет считаться с 2,8 млн, даже если вы получили только 2 млн. Это важно. Не всегда цена в договоре - это то, что берут для налога.

Как уменьшить налог: два способа

Есть два законных способа снизить налогооблагаемую базу. Вы можете выбрать только один - но тот, который даст больше выгоды.

Способ 1: Стандартный вычет 1 млн рублей

Это самый простой вариант. Вы просто пишете в декларации: «Я хочу вычесть 1 млн рублей». Никаких документов не нужно. Но он не всегда выгоден.

Пример: вы продали квартиру за 3 млн рублей. Вычитаете 1 млн - остаётся 2 млн. Налог: 13% от 2 млн = 260 000 рублей.

Если бы вы использовали второй способ - могли бы сэкономить больше.

Способ 2: Подтвержденные расходы

Вы можете вычесть всё, что реально потратили на покупку квартиры:

• Первоначальный взнос
• Сумму основного долга, которую погасили
• Проценты по ипотеке
• Расходы на ремонт, если они были включены в договор купли-продажи

Всё это должно быть подтверждено документами: договор купли-продажи, выписки из банка, платежные поручения, квитанции, график погашения кредита.

Пример: вы купили квартиру за 2,5 млн рублей. Из них:

• Первоначальный взнос - 800 000 рублей
• Кредит - 1,7 млн рублей
• Погасили 1,5 млн по основному долгу
• Заплатили 320 000 рублей процентов

Общие расходы: 800 000 + 1 500 000 + 320 000 = 2,62 млн рублей.

Вы продали квартиру за 2,8 млн рублей. Расходы больше, чем доход - налога нет. Никакого налога. Даже если остаток долга по-прежнему 200 000 рублей - он не учитывается. Важна только сумма, которую вы реально заплатили.

Остаток ипотечного долга - это не вычет

Это самая частая ошибка. Многие думают: «У меня ещё 1,2 млн долга - значит, я не должен платить налог». Нет. Налог считается с того, что вы получили от покупателя. Остаток долга - это ваша обязанность перед банком. Налоговая с этим не связана.

Ваш долг - это не убыток. Это просто долг. Вы можете его погасить после продажи - и это не влияет на налог. Но если вы погасили часть кредита до продажи - эти деньги уже были вашими расходами. И их можно вычесть.

Семьи с детьми - особые условия

Если у вас есть дети до 18 лет, вы можете использовать дополнительный вычет - до 1 млн рублей на каждого ребёнка. Это работает только при одновременной покупке новой квартиры.

Пример: вы продали квартиру за 3,5 млн рублей и купили новую за 4,2 млн. У вас двое детей. Вы можете объединить:

• Вычет по проданной квартире - 1 млн
• Вычет по новой квартире - 2 млн (по 1 млн на ребёнка)
• Итого: 3 млн вычета

Прибыль: 3,5 млн - 3 млн = 500 000 рублей. Налог: 13% от 500 000 = 65 000 рублей. Без этого вычета налог был бы 325 000 рублей.

Что нужно собрать перед продажей

Если вы хотите использовать вычет по расходам - соберите всё заранее. Без документов налоговая откажет.

• Договор купли-продажи квартиры (с указанием цены)
• Договор ипотеки
• Выписки из банка за весь период погашения - с указанием, что это «основной долг» и «проценты»
• Платежные поручения и квитанции
• Справка из банка о полном погашении кредита (если уже закрыли)
• Договор на ремонт (если он был частью сделки)

Сохраняйте всё - даже если кажется, что «это не нужно». В 2025 году 38% продавцов не смогли подтвердить расходы и потеряли возможность сэкономить. Они платили на 15-20% больше, чем могли.

Когда не нужно платить налог вообще

Если квартира была в собственности:

• 3 года - если вы получили её по наследству, дарению от близкого родственника или в результате приватизации
• 5 лет - если купили на рынке, в строящемся доме, по договору долевого участия

Если вы владели квартиру дольше - налога нет. Даже если продали за 10 млн рублей. Просто не подавайте декларацию. Налоговая не требует её, если срок владения соблюдён.

Когда лучше использовать стандартный вычет

Способ с расходами выгоден, если вы потратили больше 1 млн рублей. Но если вы купили квартиру за 1,2 млн, заплатили 200 000 процентов, а продали за 2,3 млн - то расходы: 1,4 млн. Вычет 1 млн - проще, и налог будет тот же. Но если вы не сохранили документы - тогда стандартный вычет - ваш единственный выход.

Если вы купили квартиру в 2023 году за 1,8 млн, а продали в 2025 за 2,2 млн - расходы 1,8 млн. Вычет 1 млн - налог с 1,2 млн. Но если вычесть расходы - налог с 400 000. Выгода 104 000 рублей. Соберите документы - не поленитесь.

Когда лучше не продавать

Если вы купили квартиру за 3 млн, а продать можете только за 2,9 млн - вы теряете деньги. Но налога не будет. Налог платится только с прибыли. Убыток - это не налог. Это просто убыток. Вы можете подать декларацию с отрицательным доходом - и в будущем, при покупке новой квартиры, использовать этот убыток для вычета.

Но это сложнее. Лучше не продавать в убыток, если есть возможность подождать. Особенно если вы планируете покупать новую квартиру - тогда можно объединить вычеты и сэкономить.

Когда подавать декларацию

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2026 года. Налог - до 15 июля 2026 года. Если вы не подадите - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей.

Подавать можно через личный кабинет на сайте ФНС, через МФЦ или почтой. Личный кабинет - самый быстрый способ. Там же можно сразу посчитать налог - система сама подскажет, какой вычет выгоднее.

Что ждёт в будущем

В 2025 году уже обсуждают повышение стандартного вычета до 2 млн рублей для ипотечных сделок. Но пока это только предложение. Минфин говорит, что это ударит по бюджету. Но для семей с детьми - уже есть льготы. Скорее всего, к 2027 году появится трёхступенчатая шкала: 13%, 15%, 20% - для очень дорогих сделок. Чем дороже квартира - тем сложнее платить налог. Поэтому сейчас - лучшее время, чтобы разобраться и сохранить документы.