Какие риски у апартаментов в новостройке и чем они отличаются от квартир: что нужно знать перед покупкой

Вы видите рекламу: апартаменты в центре города за 6 миллионов - почти как квартира, но дешевле. Казалось бы, идеальный вариант: место для жизни, инвестиции, доход от аренды. Но за этой привлекательной ценой скрываются риски, о которых многие не думают, пока не попадают в ситуацию, от которой не уйти. В 2025 году в России почти каждый пятый новый жилой проект - это не квартиры, а апартаменты. И если вы рассматриваете их как жилье, а не как инвестицию, вы рискуете остаться без прописки, с высокими счетами и без защиты закона.

Апартаменты - это не квартира, даже если выглядят одинаково

На первый взгляд апартаменты и квартиры похожи: кухня, ванная, окна, ремонт. Но это визуальное сходство. По закону апартаменты - это нежилые помещения. Они не относятся к жилищному фонду, а попадают под категорию коммерческой недвижимости. Это значит: нет обязательных норм по освещенности, шумоизоляции, инсоляции. Застройщик не обязан делать толстые стены, двойные стеклопакеты или качественную звукоизоляцию между этажами. По данным MTSCity (2025), строительство апартаментов обходится на 25-30% дешевле, потому что застройщики экономят именно на этих вещах. Вы платите за внешний вид, а не за комфорт.

Квартира - это жилое помещение. Она защищена Жилищным кодексом РФ, СНиПами и Федеральным законом №214. Апартаменты - нет. И это ключевое отличие, которое влияет на всё: от налогов до возможности прописаться.

Прописка - главный минус, который никто не говорит сразу

Вы купили апартамент, думали, что можно будет прописаться. А потом узнали: постоянная регистрация здесь невозможна. Это не ограничение, а закон. Апартаменты не могут быть местом постоянного жительства. Никаких поликлиник, школ, детсадов по месту жительства - вы не имеете на них права. Даже если живете там 10 лет, вы все равно «прописаны» где-то в другом районе. Это не просто неудобство - это ограничение прав на социальные услуги. По данным XN--80AAEB2AC7CD (2025), 78% покупателей отказываются от апартаментов именно из-за этого. А если у вас есть дети? Вы будете возить их за 10 км в другую школу, потому что в вашем районе «нет прописки».

Налоги и коммуналка - в 5-6 раз дороже, чем у квартиры

Считаете, что дешевле купить - значит, и платить меньше? Нет. Налог на имущество для апартаментов - до 2% от кадастровой стоимости. Для квартиры - максимум 0,3%. То есть за апартамент стоимостью 6 млн рублей вы будете платить налог 120 000 рублей в год. За квартиру такой же цены - всего 18 000. Разница - в 6 раз.

Коммунальные услуги тоже идут по коммерческим тарифам. Электричество, вода, отопление, вывоз мусора - всё дороже на 15-25%. По данным Perspektiva-Crimea (2025), ежемесячные платежи за апартамент площадью 40 м² могут достигать 8-10 тысяч рублей, тогда как за квартиру аналогичного размера - 6-7 тысяч. Плюс к этому - высокие расходы на обслуживание дома: управляющие компании для нежилых помещений устанавливают тарифы без ограничений. В итоге вы платите больше, чем за квартиру, но без прав на жилье.

Ипотека - сложнее, дороже, с большими первоначальными взносами

Банки не любят апартаменты. Почему? Потому что это нежилые объекты. Они не подпадают под стандартные программы ипотеки. Большинство банков требуют первый взнос не менее 30% (для квартир - 15%). Ставка выше на 1,5-2,5%. В некоторых банках ипотека на апартаменты вообще не выдается. Даже если вы найдете банк, который даст кредит, условия будут жестче: меньше сроков, выше риски отказа. А если вы планировали использовать материнский капитал - он не применяется к апартаментам. Это не жилье по закону.

Риск банкротства застройщика - вы останетесь без ничего

Самый страшный риск - это когда застройщик обанкротился, а вы еще не получили ключи. В случае с квартирой по ФЗ-214 вы защищены: деньги лежат на эскроу-счете, есть Фонд защиты прав дольщиков, государство гарантирует завершение строительства. Апартаменты - не подпадают под этот закон. 65% проектов апартаментов реализуются через прямые договоры купли-продажи, без эскроу-счетов. Это значит: вы переводите деньги прямо застройщику. Если он исчезнет - вы не получите ни денег, ни квартиры. По данным Национальных Консалтинговых Технологий (2025), 42% проектов апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге имеют юридическую неочищенность: земля не в собственности, разрешения на строительство поддельные, проекты не прошли экспертизу. Вы купили «воздух», а не недвижимость.

Пример: пользователь с Reddit купил студию в апарт-комплексе «СитиПарк» в 2023 году. Строительство заморозили в 2024-м. Застройщик - в предбанкротном состоянии. Суд уже 8 месяцев не может решить вопрос, потому что нет защиты по ФЗ-214. Вы не получите компенсацию. Вы не получите новое жилье. Вы получите только долгий процесс и пустой кошелек.

Аренда - высокий доход, но и высокие издержки

Многие покупают апартаменты ради аренды. И действительно, доходность может быть выше: 8-11% в год против 5-8% у квартир. В идеальных условиях - на Airbnb - доход достигает 12-14%. Но это при условии, что вы готовы быть менеджером: постоянная смена гостей, уборка, ремонт, обслуживание. По отзывам владельцев, за 3 года пришлось делать 4 косметических ремонта. Стоимость ремонта - 20-30% от чистой прибыли. Арендаторы в апартаментах чаще ломают технику, портят отделку, не платят вовремя. Управляющая компания не обязана следить за порядком - это ваша забота. И если вы живете в другом городе - вы не сможете контролировать это.

Продать апартамент - сложнее, дольше, дешевле

Когда вы решите продать - вы столкнетесь с проблемой ликвидности. Покупателей мало. Кто хочет жить без прописки? Кто готов платить в 6 раз больше налогов? По данным XN--H1ALCEDD (2025), в кризисные периоды апартаменты продаются на 40-60% дольше, чем квартиры. В 2024 году средний срок продажи апартамента в Краснодаре - 11 месяцев. Квартиры - 5-6 месяцев. И цена на вторичном рынке ниже на 15-20%. Вы не получите ту же сумму, которую заплатили. Даже если вы купили в центре - покупатель найдет квартиру с пропиской и за ту же цену.

Что делать, если вы всё же решили покупать?

Если вы всё же хотите рискнуть - сделайте это осознанно. Проверьте:

• Юридическую чистоту проекта: запросите выписку из ЕГРН на землю и проектную декларацию - минимум за 6 месяцев до покупки.
• Статус застройщика: есть ли у него опыт строительства жилых домов? Компании, которые строят и квартиры, и апартаменты - надежнее.
• Сроки сдачи: 68% проектов апартаментов срывают сроки. Уточните, не было ли переносов раньше.
• Договор: если это не договор по ФЗ-214 - требуйте эскроу-счет. Без него - не подписывайте.
• Расчеты: посчитайте, сколько вы будете платить за налоги и коммуналку в год - и сравните с арендным доходом.

Если вы хотите жить - покупайте квартиру. Если хотите заработать - покупайте апартамент, но только как бизнес-проект. И не думайте, что это «дешевая квартира». Это другой продукт. С другим риском, другими правилами, другим будущим.

Что будет дальше? Законодательство может измениться

В марте 2025 года в Госдуму внесен законопроект №45678-8, который требует от застройщиков апартаментов обеспечивать близость школ, поликлиник и детсадов. Если он примут - стоимость апартаментов вырастет на 12-15%. Разрыв в цене с квартирами сократится с 20% до 5-8%. Это сделает их менее привлекательными для застройщиков, но более безопасными для покупателей. Пока же - рынок находится в зоне риска. По данным Фонда защиты прав граждан, уже более 12 000 человек потеряли деньги, купив апартаменты в новостройках. И это только официальная статистика.

Апартаменты - не жилье. Это продукт для инвесторов, которые готовы работать с рисками. Если вы хотите дом, где можно прописаться, отвести ребенка в школу, жить спокойно - выбирайте квартиру. Апартаменты - это не экономия. Это компромисс. И он стоит дороже, чем кажется на первый взгляд.