Вы продаете квартиру. Покупатель вдруг просит справки от психиатра и нарколога. Вы удивлены. Зачем? Вы здоровы, не ходите к врачам, не пьете, не курите. Но вопрос не про вас - он про защиту сделки. И в России, особенно на вторичном рынке, это не редкость, а стандартная практика. Даже если закон не требует этих бумаг, покупатель может их запросить. И у него на это есть веские причины.
Зачем вообще нужны эти справки?
Справка от психиатра - это не «удостоверение, что вы не сумасшедший». Это официальное подтверждение: вы не состоите на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД) и не проходили стационарное лечение по психиатрическим показаниям. Справка от нарколога - то же самое, но по поводу зависимости: вы не состоите на учете в наркодиспансере, не проходили лечение от алкоголизма или наркомании.
Юридически эти документы не обязательны для регистрации сделки в Росреестре. Росреестр не проверяет их, не требует, не откажет в регистрации без них. Но вот суд - другое дело. Если через год после продажи родственники продавца решат, что он «не понимал, что делал», - они могут оспорить сделку. И если у покупателя не будет ни одной справки, суд может посчитать, что он не предпринял разумных мер для проверки дееспособности. А это - риск отмены сделки, возврата денег, потери квартиры.
Поэтому покупатель не просит «для галочки». Он защищает свои деньги и квартиру. И в этом нет ничего личного - это бизнес-риск.
Кто чаще всего сталкивается с таким запросом?
Самые частые случаи - продавцы старше 60 лет. Это не возрастная дискриминация, а статистика. Согласно данным судов, более 70% оспариваемых сделок связаны с пожилыми людьми. Причина - снижение когнитивных функций, деменция, депрессия, изоляция. Человек может честно считать, что продает квартиру «по своей воле», но в реальности он не понимает, сколько стоит жилье, не помнит условий договора, не осознает последствий.
Но это не значит, что моложе 60 - безопасно. Если продавец ведет себя странно: не помнит адрес, не знает, сколько лет живет в квартире, не понимает, зачем ему деньги, риэлтор или покупатель могут попросить освидетельствование. Даже если человек молод, но имеет историю психических расстройств, суд может принять это за основание для отмены сделки.
Справки - это не про подозрения. Это про доказательства. Если вы здоровы, вы просто подтверждаете это документально. Если вы не хотите, чтобы через год кто-то забрал у вас деньги и квартиру - вы не против.
Чем отличается обычная справка от заключения врача?
Здесь важна деталь, которую многие упускают. В ПНД и наркодиспансере выдают два вида документов:
- Справка об отсутствии учета - просто пишут: «Не состоит на учете». Это быстро, бесплатно, по паспорту. Но это не означает, что человек не лечился. Он мог обращаться к частному психотерапевту, проходить лечение в клинике, принимать антидепрессанты - и это не отразится в государственном диспансере.
- Заключение врача-психиатра - это результат личного осмотра. Врач задает вопросы, оценивает память, логику, понимание ситуации, может провести тесты на когнитивные функции. Такой документ стоит денег - от 1500 до 4000 рублей - но он намного надежнее. Он говорит: «Этот человек вменяем сейчас».
Покупатель, который хочет максимально защитить себя, просит именно заключение. Простая справка - это минимум. Заключение - это гарантия.
Кто платит за эти справки?
Закон не говорит, кто должен оплачивать. Но на практике - почти всегда покупатель. Почему? Потому что он - сторона, которая рискует больше всего. Он платит деньги. Он получает квартиру. Если сделку оспорят - он потеряет и то, и другое. Продавец же уже получил деньги. Он не заинтересован в дополнительных расходах.
Поэтому, если вы покупатель - берите на себя эту статью расходов. Это дешевле, чем потерять квартиру. Если вы продавец - не отказывайтесь. Это не значит, что вы «подозреваемый». Это значит, что вы уважаете процесс. Скажите: «Я понимаю, почему вы просите. Я готов пройти осмотр».
В Краснодаре, как и в других городах, есть частные клиники, которые выезжают на дом к пожилым людям. Это удобно. Стоимость - от 3000 рублей за оба осмотра с выездом. Или можно сходить в государственный диспансер - бесплатно, но с ожиданием. Запись - по полису ОМС и паспорту. Никаких других документов не нужно.
Как не попасть в ловушку поддельных справок?
Случается, что продавцы приносят поддельные справки. Особенно часто - с печатями, которые выглядят как настоящие. Как проверить?
- Присутствуйте при получении. Лучший способ - пойти с продавцом в диспансер. Там врач выдает справку на месте, подписывает, печатает. Вы видите, что человек действительно прошел осмотр.
- Проверьте реквизиты. ФИО, дата рождения, адрес - должны совпадать с паспортом. Название учреждения - должно быть официальным. Проверьте сайт диспансера: есть ли там контактные данные, адрес, график работы.
- Позвоните в диспансер. Найдите номер в интернете. Спросите: «Здравствуйте, я покупатель. У меня есть справка от такого-то человека. Можете подтвердить, что она выдана вами?» - и назовите ФИО и дату. Большинство диспансеров подтверждают такие запросы.
Если продавец отказывается пойти с вами - это красный флаг. Не игнорируйте его.
Что еще может подтвердить дееспособность?
Справки - не единственный способ. Есть другие документы, которые тоже работают:
- Выписка из ЕГРН - показывает, что человек был собственником несколько лет. Если он регулярно платил налоги, сдавал квартиру, оформлял прописку - это говорит о его адекватности.
- Записи с нотариуса - если сделка проходила через нотариуса, он уже оценил дееспособность. Нотариус обязан задавать вопросы, проверять понимание.
- Свидетельства соседей или врачей - если продавец давно живет в доме, и соседи могут подтвердить, что он в здравом уме, - это тоже аргумент.
Но ни один из этих документов не заменяет справку от психиатра и нарколога. Они дополняют друг друга. Чем больше доказательств - тем меньше рисков.
Почему риэлторы советуют это делать?
Риэлторы не просто так настаивают на справках. Они знают, сколько сделок потом отменяют. Сколько покупателей остаются без квартиры и без денег. Сколько продавцов, даже если они вменяемы, потом жалуются: «Меня обманули!» - потому что у покупателя не было документов.
Хороший риэлтор не пытается «обойти» эти требования. Он помогает их выполнить. Он знает, куда идти, сколько стоит, сколько ждать. Он не позволяет продавцу подделать бумаги. Он защищает сделку - и свою репутацию.
Если ваш риэлтор говорит: «Это не нужно», - это повод задуматься. Возможно, он не хочет усложнять процесс. Или он не знает, как работает рынок. А в недвижимости - знание правил = защита от потерь.
Что делать, если продавец отказывается?
Если продавец говорит: «Я не пойду к психиатру, это оскорбительно» - ответьте спокойно: «Я не сомневаюсь в вашей адекватности. Я просто хочу, чтобы через год никто не смог оспорить сделку. Это про защиту нас обеих».
Если он все равно отказывается - вы имеете полное право отказаться от сделки. Не потому что вы подозреваете его, а потому что вы не готовы брать на себя юридический риск. Это не личное. Это бизнес.
В 2026 году, когда цены на недвижимость растут, а суды все чаще отменяют сделки с пожилыми продавцами - игнорировать эти документы значит играть в рулетку. Справки - это не бюрократия. Это страховка.
Практический совет: как действовать, если вы продавец
Если вы - продавец, и вам пришел запрос на справки:
- Не злитесь. Это не обвинение - это стандарт.
- Пойдите в ПНД и наркодиспансер по месту прописки. Возьмите паспорт, СНИЛС, полис ОМС.
- Попросите заключение врача, а не просто справку об отсутствии учета.
- Если вам сложно ходить - вызовите врача на дом. Стоимость - от 3000 рублей, но это дешевле, чем потерять сделку.
- Принесите оригиналы покупателю. Пусть проверит. Пусть увидит, что вы ничего не скрываете.
Это займет 1-2 дня. И это сделает сделку непробиваемой. Всё, что вы делаете - это защищаете себя. От будущих претензий. От судов. От потери денег.
Практический совет: как действовать, если вы покупатель
Если вы покупаете квартиру:
- Запросите справки от психиатра и нарколога до подписания договора.
- Попросите заключение врача, а не просто справку.
- Пойдите с продавцом в диспансер - или хотя бы попросите фото/видео процесса.
- Проверьте данные в документах - ФИО, дата, адрес - должны точно совпадать с паспортом.
- Если продавец отказывается - откажитесь от сделки. Не пытайтесь «договориться».
Не бойтесь звучать требовательно. Это ваша квартира. Это ваши деньги. И в 2026 году, когда судебные споры по недвижимости растут на 18% в год, - осторожность - это не паранойя. Это разум.
Итог: это не про подозрения - это про защиту
Справки от психиатра и нарколога - не признак того, что продавец «не в себе». Это признак того, что покупатель - разумный человек. Он не хочет, чтобы его квартира через год оказалась в суде. Он не хочет, чтобы его деньги исчезли. Он не хочет, чтобы его усилия по покупке были напрасны.
Если вы продавец - пройдите осмотр. Это займет час. Это не больно. Это не стыдно. Это делает сделку чистой. И вы получаете не только деньги - вы получаете спокойствие.
Если вы покупатель - требуйте их. Не потому что вы не доверяете, а потому что вы умеете защищать себя. В недвижимости - доверие не исключает проверки. Оно требует ее.
В России, на вторичном рынке, сделка без этих справок - как автомобиль без тормозов. Вы можете ехать. Но вы не знаете, остановитесь ли вовремя.
Христофор Подойницин
января 29, 2026 AT 15:18Светлана Чигрина
января 29, 2026 AT 16:22maria smoleva
января 29, 2026 AT 22:51Геннадий Кроль
января 30, 2026 AT 07:36Рафаэль Гадельшин
января 30, 2026 AT 23:41Олег Гречко
февраля 1, 2026 AT 09:02Евгений Маврин
февраля 2, 2026 AT 18:47Andriy Ivanov
февраля 3, 2026 AT 09:51