Вы сдаёте квартиру и думаете: краткосрочная аренда принесёт больше денег, но правда ли это? Или лучше сдать на год - спокойно, без суеты, с фиксированным доходом? В 2026 году, когда в Краснодаре и других городах России растёт спрос на путешествия, а аренда стала настоящим бизнесом, этот выбор решает, будет ли ваша недвижимость приносить стабильный доход или превратится в головную боль.
Сколько реально можно заработать
В Москве однокомнатная квартира в центре сдаётся в долгосрочную аренду за 70-72 тысячи рублей в месяц. Звучит неплохо. Но если та же квартира сдаётся посуточно - по 5 тысяч в день - и заполнена 20 дней в месяц, вы получаете 100 тысяч. При 25 днях - 125 тысяч. Это почти в полтора раза больше. В Санкт-Петербурге разница ещё ощутимее: там краткосрочная аренда при полной загрузке приносит в 2,5 раза больше, чем долгосрочная. В Казани, Екатеринбурге и Новосибирске - в три раза. Эти цифры не выдуманы. Их подтверждают данные сервисов «Найди дом» и Yandex Realty за 2024 год.
Но тут возникает главный вопрос: а сколько дней в году вы реально сдаёте? 100% загрузки не бывает. Даже в Сочи, где летом квартиры раскупают за неделю, зимой загрузка падает до 30%. Реалистичная цифра - 70%. То есть, если вы рассчитывали на 150 тысяч в месяц, на деле вы получите около 105 тысяч. А если у вас не центр, а спальный район - ещё меньше. Долгосрочная аренда в этом случае даёт 60-80 тысяч стабильно. Без скачков. Без зимних провалов.
Что скрывают за высокими цифрами
Краткосрочная аренда - это не просто сдать ключи. Это ежедневная работа. Уборка между гостями - 1-2 часа. Приём и выдача ключей - 3-4 раза в неделю. Ответы на сообщения в 2 часа ночи, когда гость не может открыть умный замок. Случай, когда гость сломал стиральную машину или оставил пятна на диване - и вам приходится тратить 50 тысяч на ремонт, которые съедают весь месячный доход. Такое было у многих. На форумах вроде rusjem.ru и Cian.ru люди пишут: «Сдал посуточно - первый год заработал 120 тысяч в месяц. Второй год - устал. Перешёл на долгосрочную за 80 тысяч. Сплю спокойно».
Если вы не живёте рядом с квартирой, вам понадобится управляющая компания. Они берут 15-20% от дохода. То есть, если вы зарабатываете 100 тысяч, вам остаётся 80 тысяч. Плюс расходы на ремонт, чистку, рекламу, замены техники. Долгосрочная аренда требует только раз в три месяца проверить квартиру, снять показания счётчиков и убедиться, что арендатор не превратил её в бар. Большинство долгосрочных арендаторов бережно относятся к имуществу - они живут там. А гости? Они приезжают на выходные, уезжают, не думая, что за ними придётся убирать.
Сколько нужно вложить в начале
Для долгосрочной аренды достаточно базового ремонта: поклеить обои, заменить сантехнику, поставить мебель. Всё это обойдётся в 100-150 тысяч рублей. И вы готовы к сдаче. Нет срочности. Нет давления. Вы можете ждать подходящего арендатора - даже если это займёт 3 недели.
Для краткосрочной - всё иначе. Вам нужно не просто ремонт, а дизайн под Airbnb. Фотографии, как в отеле. Умные замки. Техника, которая работает без участия человека. Умный термостат, кофемашина, бытовая техника, которую не сломают. Всё это - от 200 до 300 тысяч рублей. И это только старт. Потом - реклама на Яндекс.Недвижимости, Avito, Airbnb, Booking. Постоянное обновление описаний, ответы на отзывы, поддержка рейтинга. Если вы не в Москве или Сочи, а в Краснодаре или Туле, то без этих вложений вы просто не выйдете на рынок. И даже с ними - не факт, что будет стабильный спрос.
Где выгоднее, а где - нет
В Краснодаре, Сочи, Калининграде, Казани - краткосрочная аренда работает. Туристы приезжают, снимают квартиры, платят больше. В Сочи летом можно получать 200 тысяч в месяц. Но зимой - 30 тысяч. Если вы не готовы к таким скачкам, лучше не рисковать. Аналитики из allestate.pro подтверждают: в туристических городах доля краткосрочной аренды - 30-40%. В промышленных - 10-15%. В Нижнем Новгороде, Самаре, Уфе - почти никто не сдаёт посуточно. Там люди живут, работают, снимают на год. И спрос стабильный.
В Москве и Санкт-Петербурге ситуация сложнее. С 2020 года в Москве ввели ограничения: сдавать квартиру в краткосрочную аренду можно только если она зарегистрирована как гостиница. Многие инвесторы получили штрафы. В Питере с 2022 года тоже ужесточили правила. Вы можете сдавать - но рискуете. Юридическая безопасность - важная часть инвестиций. Если вы не готовы к проверкам, штрафам, жалобам соседей - лучше выбрать долгосрочную аренду.
Комбинированный подход - лучший вариант
Многие опытные инвесторы не выбирают «либо-либо». Они делают по-другому. Летом - краткосрочная аренда. Зимой - долгосрочная. В Сочи это работает: в мае-сентябре сдаёте посуточно, в октябре-апреле находите студента или молодую семью на год. Доход за год - выше, чем при любом одном варианте. И риски ниже. Вы не зависите от сезона. Вы не теряете деньги на пустой квартире.
Этот подход требует чуть больше усилий - но не в день. Только два раза в год: в конце весны - переключить объявление, в конце осени - найти нового арендатора. Всё. Остальное - автоматика: умные замки, онлайн-оплата, чат-боты для гостей. Вы не управляете квартирой каждый день. Вы управляете системой.
Что выбрать? Решайте по трём критериям
Вот простая формула, которая поможет вам не ошибиться:
- Расположение - центр, близко к метро, парку, достопримечательности? Тогда краткосрочная. Если в спальном районе - долгосрочная.
- Состояние квартиры - свежий ремонт, современная мебель, всё работает? Краткосрочная. Если нужен ремонт - сначала сделайте его, потом решайте. Иначе вы потеряете деньги.
- Ваше время - вы готовы тратить 5-10 часов в неделю на уборку, ответы, ремонт? Тогда краткосрочная. Если у вас работа, дети, вы уезжаете на дачу - выбирайте долгосрочную. Вы не будете срывать нервы, когда гость оставил грязь в ванной в 3 часа ночи.
Если вы ответили «да» на первый пункт и «нет» на третий - выбирайте управляющую компанию. Но помните: 20% от дохода - это 20 тысяч в месяц. Это уже почти как долгосрочная аренда. Только вы платите за возможность зарабатывать больше.
Почему многие ошибаются
Многие инвесторы видят цифру «150 тысяч в месяц» и думают: «Я тоже хочу так». Но они не видят скрытые расходы. Не видят, что 70% загрузки - это не 21 день в месяц, а 21 день с перебоями. Не видят, что один гость может сломать плитку, и вы потратите 40 тысяч на ремонт. Не видят, что в 2026 году в Краснодаре, как и в других городах, растёт число жалоб на шумных туристов. Местные власти начинают ограничивать краткосрочную аренду. Всё, что было выгодно в 2023, может стать рискованным в 2026.
Долгосрочная аренда - не скучно. Это умный бизнес. Вы получаете стабильность. Вы знаете, сколько будете получать в следующем месяце. Вы не тратите время на поиск новых гостей. Вы не боитесь, что завтра приедет полиция с жалобой от соседей. Вы инвестируете в спокойствие. А это тоже деньги.
Итог: что выбрать в 2026 году
Если ваша квартира - в центре Краснодара, рядом с парком «Дружбы народов», с новым ремонтом и хорошей мебелью - пробуйте краткосрочную аренду. Но только с управляющей компанией. И только если вы готовы к сезонным провалам. Плюс: доход может быть в 2 раза выше. Минус: вы потеряете 100 часов в год на управление.
Если квартира - в спальном районе, с базовым ремонтом, и вы не хотите каждый день думать о ней - сдавайте на год. Доход ниже, но вы спите спокойно. Вы не платите за уборку, не боретесь с гостями, не переживаете за штрафы. И при этом получаете больше, чем вы думаете. Потому что стабильность - это тоже доход. А в долгосрочной перспективе - самый надёжный.
Выбирайте не то, что приносит больше денег. Выбирайте то, что приносит больше свободы.
Можно ли сдавать квартиру посуточно без регистрации как гостиница?
В Москве и Санкт-Петербурге - нет. С 2020 года в Москве требуют статус гостиницы для краткосрочной аренды. Без него - штрафы до 50 тысяч рублей. В Краснодаре, Казани и Сочи таких ограничений пока нет, но местные власти всё чаще вводят правила. Всегда проверяйте законодательство в вашем городе. Лучше не рисковать.
Какой доход реален при краткосрочной аренде в Краснодаре?
В центре Краснодара однокомнатная квартира сдаётся посуточно в среднем за 3 000-4 000 рублей. При 70% загрузке - это 63-84 тысячи рублей в месяц. Зимой доход падает до 30-40 тысяч. Если у вас хорошее расположение и качественный ремонт - можно выйти на 100 тысяч в сезон. Но это не круглогодично.
Сколько стоит управляющая компания для краткосрочной аренды?
Управляющие компании берут 15-20% от дохода. Например, если вы зарабатываете 80 тысяч в месяц - вам остаётся 64-68 тысяч. Включает в себя уборку, приём гостей, ремонт, ответы на отзывы и рекламу. Это дороже, чем долгосрочная аренда, но дешевле, чем тратить 10 часов в неделю на всё это самому.
Нужно ли регистрировать договор долгосрочной аренды?
Да, если срок аренды больше одного года - договор обязательно регистрируется в Росреестре. Это бесплатно, но требует времени: 5-7 дней. Без регистрации вы не сможете взыскать с арендатора ущерб через суд. Это обязательный шаг. Не пропускайте его.
Какой формат выгоднее для новичка?
Для новичка - долгосрочная аренда. Она проще, требует меньше вложений, меньше рисков и меньше времени. Краткосрочная - это бизнес, а не инвестиция. Если вы не готовы к постоянной работе, не начинайте с неё. Сначала наберитесь опыта - потом уже переходите на посуточную.