Когда вы ищете квартиру для аренды, риелтор кажется спасением - он показывает варианты, договаривается о просмотре, помогает с документами. Но в конце встречи вы узнаете: комиссия риелтору - это 50 000 рублей. И это - только за один месяц аренды. Вы удивлены. Зачем? Кто вообще должен это платить - вы или собственник? В 2025 году в России ответ на этот вопрос не лежит в законе, а в поведении людей, рынка и давлении со стороны агентств.
Традиция - платит арендатор
До 2023 года почти в каждом городе России, от Калининграда до Владивостока, практика была простой: арендатор платит комиссию. Почему? Потому что так было удобно агентствам. Они приходили к вам, говорили: «Мы найдем вам идеальную квартиру». Вы радовались. А потом - в момент подписания договора - получали счет на 40-100% от месячной арендной платы. В Москве, например, за квартиру за 70 000 рублей в месяц вы могли заплатить риелтору 70 000 рублей. Это не ошибка. Это стандарт.Арендаторы соглашались. Потому что не знали альтернатив. Или потому что боялись, что без риелтора не найдут ничего стоящего. Особенно в сегменте бюджетного жилья - где квартиры за 30 000-40 000 рублей в месяц - комиссия часто достигала 100%. Почему? Потому что риелтору выгоднее потратить два дня на одну дешевую квартиру, чем неделю на три дорогих. Арендатор платит, а агентство получает прибыль.
Но в 2025 году всё меняется
Ситуация начала меняться. Не потому что кто-то внезапно стал добрым. А потому что арендаторы начали бунтовать. В соцсетях, на Яндекс.Недвижимости и Avito появилось тысячи отзывов: «Согласились на 45 000 за квартиру, а потом риелтор потребовал ещё 45 000 - это же мошенничество!». В марте 2025 года 68% арендаторов, опрошенных на Яндекс.Недвижимости, сказали: «Я не знал, что должен платить столько». 42% из них - даже не догадывались, что комиссия может быть равна арендной плате.В ответ рынок начал дробиться. В сегменте элитной недвижимости - квартиры от 80 000 рублей в месяц - риелторы начали предлагать разделение комиссии пополам. Собственник платит 50%, арендатор - 50%. Почему? Потому что владелец такой квартиры тоже хочет, чтобы её быстро сдали. Он не хочет, чтобы арендатор ушёл из-за высокой комиссии. И если риелтор предлагает ему заплатить половину - он соглашается. Это становится нормой для дорогих объектов.
А в регионах, где спрос на жильё ниже, агентства начали предлагать фиксированные тарифы. Вместо 100% от аренды - 25 000 рублей за всё. Такие сервисы появились на Яндекс.Маркете и в приложениях вроде «Недвижимость 24». Они не берут проценты - они берут фикс. И это работает. За первые три месяца 2025 года средняя комиссия в сегменте эконом-класса упала на 12%.
Кто платит - и когда
В 2025 году нет единого правила. Но есть три сценария, которые вы реально встретите:- Сценарий 1: Вы платите 100% - если квартира дешёвая (до 35 000 рублей в месяц), вы в городе с дефицитом жилья (например, в Казани или Сочи), и риелтор не предлагает иного. Это ещё распространено, но уже не нормально.
- Сценарий 2: Вы платите 50%, собственник - 50% - если квартира стоит от 60 000 рублей в месяц, и риелтор предлагает это как стандарт. Это становится новой нормой в Москве, Санкт-Петербурге и крупных городах.
- Сценарий 3: Вы платите 0% - если собственник сам нанял риелтора. Такое бывает, когда владелец хочет быстро сдать квартиру и не хочет тратить время на поиски. Он платит за услугу, а вы - только за аренду.
Комиссию платят в момент подписания договора аренды - вместе с первым платежом собственнику. Но важно: никто не обязан платить, если вы не подписали отдельный договор об оплате услуг риелтора. Если агент говорит: «Мы уже всё сделали, теперь платите 50 000», - это не закон. Это требование. И вы можете отказаться. Даже если договор аренды уже подписан.
Почему риелторы требуют столько
Агентства говорят: «Мы тратим время, рискуем, проверяем документы, боремся с мошенниками». И это правда. Но давайте посмотрим на цифры. По данным Национальной ассоциации риэлторов, в 2025 году 67% всех сделок аренды в России проходят через агентов. Это 9,5 млн сделок в год. Средняя комиссия - 50% от месячной аренды. При средней стоимости аренды в 45 000 рублей, агентство получает 22 500 рублей за сделку. Умножьте на 9,5 млн - получится 213 миллиардов рублей в год. Это больше, чем бюджет некоторых регионов.Когда риелтор берёт 100% от 35 000 рублей, он не «компенсирует низкую прибыль». Он делает 35 000 рублей прибыли с одной сделки. А если он делает три сделки в неделю - это 4,2 миллиона рублей в месяц. Это не бизнес. Это лотерея, где вы - жертва.
Законопроект, который может всё изменить
В марте 2025 года депутат Госдумы Ярослав Самылин внес законопроект: комиссия риелтора при аренде жилья не может превышать 50% от месячной арендной платы. Нарушение - штраф 50-100 тысяч рублей для физлиц и 200-500 тысяч для агентств. Это не просто предложение. Это ответ на массовые жалобы.Агентства бьют тревогу. Они говорят: «Если ограничим комиссию - мы перестанем работать с дешёвыми квартирами». Это правда. Но это и есть цель закона - заставить агентства перестать эксплуатировать бедных. Эксперты прогнозируют: если закон примут, средняя комиссия упадёт до 45-55%, а 15-20% мелких агентств закроются. Но качество услуг вырастет - останутся только профессионалы.
Как не переплатить
Вы не обязаны платить. Вы не обязаны соглашаться. Вот что делать:- Спросите прямо на первом звонке: «Кто платит комиссию?» Не ждите, пока подпишете договор. Если риелтор уклоняется - ищите другого.
- Попросите письменное соглашение: Договор аренды - один документ. Договор с риелтором - отдельный. В нём должны быть: какие услуги оказаны, размер комиссии, когда она платится, и что происходит, если сделка срывается. Без этого - не подписывайте.
- Попробуйте договориться: Если квартира старая, с проблемами - скажите: «Я готов снять на год, но комиссия должна быть ниже». В 35% случаев риелторы идут на уступки.
- Используйте фиксированные тарифы: Платформы вроде «Недвижимость 24» или «Аренда без посредников» берут 20-30 тысяч рублей за всё. Это дешевле, чем 50% от аренды.
- Проверьте риелтора: Ищите его в рецензиях. Сколько человек пишут: «Он помог избежать мошенника»? А сколько: «Он вымогал деньги»? Убедитесь, что он не мошенник в костюме.
Когда риелтор действительно нужен
Не все риелторы - воры. Есть те, кто спасает вас от беды. Например, в 2025 году в Москве было 37 случаев, когда арендаторы подписывали договор с «владельцем», который не был собственником. Риелтор с проверкой документов предотвратил это. Или когда предыдущий арендатор оставил долг за коммунальные услуги - риелтор проверил квитанции и не дал вам взять на себя чужие долги.Если вы не знаете, как проверить паспорт собственника, как понять, что квартира не в залоге, как правильно составить акт приёма-передачи - тогда риелтор действительно нужен. Но платить за это 100% аренды - это как платить за воду, потому что вы не знаете, как открыть кран.
Что будет дальше
В ближайшие 12-18 месяцев разделение комиссии пополам станет стандартом для всех сделок от 60 000 рублей в месяц. В сегменте дешёвого жилья - фиксированные тарифы вытеснят проценты. А если законопроект Самылина примут - мы увидим первый в России реальный контроль за риелторами. Это не конец агентств. Это начало профессионального рынка.Вы не обязаны быть жертвой. Вы не обязаны платить, если не согласны. Вы не обязаны верить в «так всегда было». В 2025 году вы можете выбрать. И выбор - за вами.
Кто обязан платить комиссию риелтору при аренде жилья по закону?
По закону в России никто не обязан платить комиссию риелтору. Гражданский кодекс РФ (статья 421) говорит, что условия оплаты услуг определяются договорённостью сторон. Нет закона, который обязывает арендатора или собственника платить. Это значит: вы платите только тогда, когда сами согласились на это в письменной форме. Без подписания отдельного договора об оплате услуг - никаких обязательств.
Может ли риелтор потребовать комиссию после подписания договора аренды?
Да, может - но только если вы подписали отдельный договор с риелтором, где чётко указаны условия оплаты. Если риелтор сказал: «Мы сделали всё, теперь заплатите», - это не закон. Это вымогательство. Вы можете отказаться, даже если договор аренды уже подписан. Если агентство угрожает, подаёт жалобу или пытается остановить заселение - это нарушение. Вы имеете право обратиться в Роспотребнадзор или в полицию.
Какой размер комиссии считается нормальным в 2025 году?
В 2025 году норма зависит от цены квартиры. Для бюджетных объектов (до 35 000 рублей в месяц) - 50-100% - но это устаревшая практика. Для среднего сегмента (35 000-80 000 рублей) - 50% от аренды - это стандарт, особенно если комиссия делится пополам. Для дорогих квартир (от 80 000 рублей) - 50% от аренды, но платят обе стороны. Фиксированные тарифы в 20 000-30 000 рублей становятся всё более популярными, особенно в эконом-сегменте.
Можно ли отказаться от риелтора и снять квартиру без него?
Да, и это часто выгоднее. Многие собственники сдают квартиры напрямую через Avito, Яндекс.Недвижимость или Telegram-каналы. Вы можете найти квартиру без посредника, сэкономив 40-100% от месячной аренды. Минус - вам придётся самим проверять документы, проверять, не находится ли квартира в залоге, и правильно оформлять договор. Но это реально. В 2025 году 23% всех сделок аренды проходят без риелторов - и этот процент растёт.
Что делать, если риелтор требует комиссию, но не оказал услуг?
Если риелтор сказал, что «нашёл квартиру», но вы нашли её сами, или он не провёл юридическую проверку, не составил акт приёма-передачи, не организовал подписание договора - вы не обязаны платить. Закон требует, чтобы услуги были оказаны. Если риелтор просто показал вам несколько вариантов, но не помог в оформлении - это не полный комплекс услуг. Вы можете отказаться от оплаты. Если агентство подаёт иск - вы имеете право требовать доказательств выполнения обязательств. Без них - суд будет на вашей стороне.