Квартира с отделкой или без в новостройке: что выгоднее и удобнее в 2026 году

Вы выбираете квартиру в новостройке и перед вами два варианта: с отделкой или без. На первый взгляд, всё просто - готовый ремонт или дешевле, но с ремонтом самому. Но на деле выбор влияет не только на цену, а на ваше время, бюджет, комфорт и даже на то, как быстро вы сможете сдать квартиру в аренду. В 2026 году, когда ключевая ставка ЦБ РФ остаётся на уровне 12,5%, а цены на стройматериалы не стабильны, этот выбор стал ещё важнее. Давайте разберёмся, что реально выгоднее - и почему.

Что значит «без отделки» - и на что вы реально покупаете

Квартира без отделки - это не просто пустая коробка. Это черновая отделка, которая включает: заштукатуренные стены, стяжку пола, базовую электропроводку до щитка, разводку труб отопления и водоснабжения до стояков. Но без радиаторов, без сантехники, без дверей. В некоторых проектах даже межкомнатные перегородки не установлены. То есть вы получаете чистый лист, на котором можно рисовать любой план. Это даёт полную свободу: вы решаете, где ставить кухню, сколько розеток нужно в спальне, какая сантехника вам подойдёт. Но это же значит, что вы берёте на себя всё: выбор подрядчиков, контроль качества, сроки, закупку материалов. И риски.

По данным CIAN, в 2023 году средняя экономия при покупке квартиры без отделки в Москве составляла 1,5-2 млн рублей для двухкомнатной квартиры площадью 55 м². Но это только на бумаге. На практике, по оценкам экспертов ГК Легенда, 78% таких покупателей делают перепланировку - что невозможно, если вы купили квартиру с готовым ремонтом. Однако 68% из них сталкиваются с ростом бюджета ремонта на 20-30% от первоначальной сметы. Почему? Потому что в процессе вы понимаете: «Ага, а вот тут нужно усилить пол», «А тут не хватает розеток», «А санузел в старом стиле - надо переносить». И всё это стоит денег. В среднем, ремонт квартиры без отделки обходится в 15-25 тыс. рублей за квадратный метр. Для 60 м² - это 900-1,5 млн рублей. А если вы берёте ипотеку, то эти деньги не входят в кредит - их нужно иметь на руках.

Что значит «с отделкой» - и что скрывают за «под ключ»

Квартира с отделкой - это когда вы заходите, и всё уже сделано: ламинат, обои, встроенная кухня, двери, сантехника. Звучит идеально, особенно если вы планируете переезд в течение месяца. Но здесь кроется ловушка. По данным DomClick, 43% покупателей, купивших квартиру с отделкой, через полгода начинают делать доработки. Почему? Потому что застройщик делает ремонт не для вас, а для среднего покупателя. У него 200 квартир - он выбирает самую дешёвую сантехнику, самую массовую плитку, самую быструю установку. И часто это не то, что вам нужно.

Самые частые жалобы: мало розеток (29% случаев), сантехника, которая ломается через год (22%), неподходящая цветовая гамма, тонкие межкомнатные двери, потолки с трещинами. Особенно это заметно в эконом-классе. По отзывам на Realty.ru, 37% покупателей отмечают, что качество отделки ниже заявленного. А если вы покупаете квартиру как инвестицию - вы ведь не хотите, чтобы съёмщик ушёл, потому что санузел «как в 90-х», верно?

Зато застройщик закупает материалы оптом - и делает ремонт дешевле, чем вы сами. По данным ГК Профит, отделка от застройщика обходится на 15-20% дешевле, чем аналогичный ремонт силами подрядчиков. Это значит: если вы сами делаете ремонт за 1,2 млн, то застройщик мог бы сделать его за 960-1 млн. Но вы платите за это в цене квартиры. И если вы не планируете ничего менять - это может быть выгодно.

Предчистовая отделка - новый тренд, который меняет правила игры

В 2026 году всё больше застройщиков предлагают третий вариант - предчистовую отделку, или White Box. Это когда стены выровнены, полы стянуты, установлены межкомнатные перегородки, разведена электрика с розетками и выключателями, но без финишной отделки. Вы можете сами выбрать, какую плитку положить, какие двери поставить, какую кухню - и при этом не трогать структуру квартиры. Это идеальный баланс между свободой и экономией.

По данным Московской школы управления Сколково, в 2023 году 58% новых проектов в Москве и 42% в регионах уже предлагают этот формат. ГК ПИК и ГК Самолет запустили «модульную отделку» - вы выбираете из 3-5 готовых пакетов: например, «минимализм», «теплый стиль», «эко-дизайн». Вы не делаете ремонт с нуля, но и не получаете то, что вам не нравится. И это работает: по прогнозам InCom Realty, к 2025 году 30% всех новых квартир будут продаваться именно в таком формате.

Кто выбирает что - и почему

Всё зависит от вашей жизни. Если вам нужно переезжать через месяц - выбирайте квартиру с отделкой. Особенно если вы инвестор: по данным Яндекс.Недвижимости, такие квартиры сдаются в аренду на 28 дней быстрее, и арендная ставка выше на 8-12%. Если вы молодая семья с ребёнком и не хотите жить в съёмной квартире полгода - выбирайте с отделкой. Экономия на аренде временного жилья в Москве за 4 месяца - 180-250 тыс. рублей. Это уже почти 10% от стоимости ремонта.

Если вы старше 45 лет, планируете жить здесь 15+ лет и хотите, чтобы всё было именно так, как вам нужно - выбирайте без отделки. 61% покупателей в этой возрастной группе именно так и поступают. У них есть опыт, деньги на накопления, и они готовы ждать. Если вы в возрасте 25-35 лет и не хотите рисковать с ремонтами - 68% из вас выбирают готовую отделку. Они не хотят вникать в тонкости электропроводки, они хотят просто жить.

Скрытые риски, о которых никто не говорит

Квартира без отделки - это не только свобода. Это ещё и возможность найти скрытые дефекты. По данным Navigator-TMN, в 65% случаев покупатели обнаруживают трещины в стенах, неправильный уклон пола, плохую гидроизоляцию только во время ремонта. И это ваш шанс требовать устранения от застройщика - пока ещё не прошёл срок гарантии. Если вы купили квартиру с отделкой - вы уже не видите эти дефекты. Они закрыты плиткой и обоями. И если они проявятся через год - вы уже не сможете требовать бесплатного ремонта. Всё придётся делать за свой счёт.

Ещё один момент: если вы берёте ипотеку, то стоимость отделки включается в кредит. А это значит, что ваш ежемесячный платеж растёт на 15-25 тыс. рублей. При ставке 12,5% и сроке 20 лет - это дополнительные 7-10 млн рублей переплаты. А если вы купите квартиру без отделки - вы можете начать платить по кредиту с меньшей суммы, а ремонт делать постепенно, когда появятся деньги. Это важнее, чем кажется.

Что выбрать в 2026 году - практический совет

Если вы:

• Планируете переезд в течение 1-3 месяцев - выбирайте квартиру с отделкой. Особенно если вы не разбираетесь в ремонтах.
• Инвестор, который хочет быстро сдать в аренду - выбирайте предчистовую отделку. Вы сами выбираете дизайн, а застройщик делает базу. Это даёт 15-20% прибыли на аренде по сравнению с черновой.
• Хотите жить здесь 10+ лет и готовы потратить время и силы - выбирайте черновую отделку. Это даст вам полную свободу и максимальную экономию.
• Не уверены - ищите проекты с модульной отделкой. ПИК, Самолет, Легенда уже предлагают это. Вы выбираете цвет стен, тип напольного покрытия, кухню - и всё остальное делает застройщик. Это лучший компромисс.

Не забывайте: в 2026 году рынок недвижимости не такой, как в 2020. Цены не растут так быстро, как раньше. Квартира с отделкой - это не всегда «плюс», а без отделки - не всегда «минус». Главное - понимать, что вы покупаете: не просто квартиру, а будущее, которое вы будете строить сами.