Продаете квартиру, дом или апартаменты? Даже если сделка прошла гладко, один вопрос может стоить вам десятков тысяч рублей: сколько лет вы владели недвижимостью? От этого зависит, платите вы налог или нет. В 2025 году правила остались теми же, что и в 2024-м - но ошибки в их понимании по-прежнему приводят к лишним платежам в ФНС.
3 года или 5? Всё зависит от того, как вы получили недвижимость
Общее правило простое: если вы владели недвижимостью меньше пяти лет - платите налог. Но есть важные исключения, при которых срок сокращается до трёх лет. Это не случайность, а законодательная льгота для тех, кто действительно живёт в этой квартире, а не использует её как инвестицию.
Трёхлетний срок применяется в следующих случаях:
- Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года - даже если продали её сегодня.
- Вы получили её в наследство - срок отсчитывается не с даты вступления в права, а с даты смерти наследодателя.
- Недвижимость получена в дар от близкого родственника (супруг, родитель, ребёнок, бабушка/дедушка, брат/сестра).
- Вы участвовали в приватизации - даже если оформили документы в 2020 году, срок считается с момента приватизации.
- Это ваше единственное жильё на момент продажи - даже если вы купили его в 2023 году, вам достаточно трёх лет.
Если ни одно из этих условий не подходит - ваш срок владения - пять лет. Это касается, например, квартиры, купленной у неродственного лица в 2022 году, или апартаментов, оформленных как нежилое помещение.
Как считать срок: дата регистрации или дата оплаты?
Здесь большинство ошибается. Многие думают: «Я получил свидетельство о праве собственности в июне 2022 - значит, с этого момента начинается срок». Это неверно. Всё зависит от того, как вы приобрели недвижимость.
Для большинства случаев - купля-продажа, дарение, наследство - срок начинается с даты регистрации права в ЕГРН. Это можно проверить в выписке из реестра.
Но есть важное исключение - долевое участие. Если вы купили квартиру в новостройке по ДДУ, срок владения отсчитывается не с даты регистрации, а с даты полной оплаты по договору. Например:
- Вы заплатили за квартиру 15 марта 2021 года - полная оплата.
- Дом сдали в эксплуатацию в июне 2022 года - тогда зарегистрировали право.
- Продали квартиру в апреле 2024 года.
Здесь срок владения - 3 года и 1 месяц (с марта 2021 по апрель 2024). Значит, налог не платите. Если бы вы считали с июня 2022 года - вы бы платили налог, хотя по закону не обязаны. Многие так ошибаются - и платят лишнее. В 2023 году 28% продавцов по ДДУ столкнулись с такими спорами с налоговой. Решение - сохраняйте платежки. Даже если вам кажется, что «и так всё ясно» - документы могут спасти вас от доначисления.
Что платить, если срок меньше 3 или 5 лет?
Если вы продали недвижимость раньше установленного срока - налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить обязательно. Ставка - 13% для резидентов РФ, 30% для нерезидентов. Но есть два способа уменьшить сумму налога.
Способ 1: Стандартный налоговый вычет
Вы можете уменьшить доход от продажи на 1 миллион рублей - без подтверждения расходов. Это просто: в декларации 3-НДФЛ пишете «вычет 1 000 000 руб.». Но есть нюанс: для апартаментов, офисов, гаражей и других нежилых помещений вычет - только 250 тысяч рублей. Это важно. Многие думают, что «это тоже недвижимость» - и берут миллион. В итоге - доначисление.
Способ 2: Вычет по фактическим расходам
Если вы купили квартиру за 4,5 млн рублей, а продали за 5 млн - вы платите налог только с разницы: 500 тысяч × 13% = 65 тысяч рублей. Для этого нужны документы: договор купли-продажи, платежные поручения, расписки, выписки из банка. Главное - чтобы деньги шли именно на покупку этой квартиры, а не на ремонт или другую сделку.
В 2023 году 43% продавцов использовали вычет по расходам, а 57% - стандартный. Почему? Потому что документы теряются, или люди не знают, что их можно использовать. Но если вы купили квартиру дороже 1 млн - вычет по расходам выгоднее. Если купили за 800 тысяч - стандартный вычет всё равно выгоднее. Считайте оба варианта.
Особые случаи: дети, дарение, нерезиденты
Если вы продали квартиру, чтобы купить новую для семьи с детьми - вы можете получить льготу. При условии, что:
- У вас двое или больше несовершеннолетних детей;
- Вы продали старую квартиру;
- Новую купили в течение 90 дней;
- Новая квартира оформлена на вас или детей.
Тогда даже если вы владели старой квартирой меньше трёх лет - налог не платите. Это не автоматически - нужно подать декларацию с пояснениями и документами о покупке нового жилья.
А если вы получили квартиру в дар от друга, не родственника? Тогда срок - пять лет. Даже если вы живёте там 10 лет - если вы не родственник дарителя, вы не попадаете под льготу. Это часто вызывает конфликты. Например, женщина подарила квартиру дочери в 2020 году. Дочь продала её в 2023 - думала, что 3 года достаточно. Но поскольку квартира не была её единственным жильём - срок не сократился. Пришлось заплатить 260 тысяч рублей налога.
Нерезиденты РФ - это люди, которые находятся в стране менее 183 дней в году. Они не могут использовать ни один из вычетов. Даже если продали квартиру за 800 тысяч рублей - налог 30% платить всё равно. Это жёстко, но закон так устроен.
Что делать, если срок не соблюдён?
Если вы продали недвижимость раньше срока - вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Срок подачи - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог нужно заплатить до 15 июля того же года. Нарушение - штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей.
Что приложить к декларации:
- Договор купли-продажи;
- Выписка из ЕГРН (для подтверждения даты регистрации);
- Платёжные документы (если используете вычет по расходам);
- Документы, подтверждающие родство (если получали в дар или наследство);
- Документы о покупке нового жилья (если применяете льготу для семей с детьми).
Самая частая ошибка - не приложить документы о покупке. Тогда налоговая считает, что вы не доказали расходы - и даёт только стандартный вычет в 1 млн. А если вы купили квартиру за 3,5 млн - вы теряете 312 тысяч рублей. Это как сдать налог на 300 тысяч рублей, а потом узнать, что могли бы не платить вообще.
Что изменится в ближайшие годы?
На данный момент система не меняется. Но ФНС уже рассматривает упрощение. В марте 2024 года заместитель руководителя ведомства Алексей Лавров заявил, что могут ввести единое правило: срок владения отсчитывается с момента полной оплаты, независимо от способа приобретения. Это уберёт споры по ДДУ и сделает правила понятнее.
Пока же - помните: если вы не уверены, какой срок применяется - лучше перепроверить. Закон не прощает невежества. А документы - ваша страховка. Не храните их в папке «на всякий случай». Храните их так, будто однажды вам придётся доказывать, что вы не мошенник. Потому что именно так вас и будут считать - если не будет доказательств.
Если я продал квартиру, купленную до 2016 года, нужно ли платить налог?
Нет, не нужно. Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, минимальный срок владения - 3 года. Даже если вы продали её через 2 года - налог не платите. Это прямое исключение из закона. Главное - чтобы в ЕГРН было зафиксировано право собственности до 2016 года.
Можно ли использовать вычет в 1 млн рублей несколько раз?
Да, можно. Налоговый вычет в 1 миллион рублей - это не разовый, а ежегодный. Каждый год, когда вы продаете недвижимость, вы можете применить его. Но только к одной сделке в год. Например, если в 2024 году вы продали квартиру и использовали вычет, а в 2025 году продали гараж - вы снова можете применить вычет в 1 млн рублей к гаражу. Главное - не суммировать вычеты по нескольким объектам в одном году.
Что делать, если я не сохранил документы о покупке?
Если документы о покупке потеряны, вы всё равно можете использовать стандартный вычет в 1 млн рублей. Это не требует подтверждения. Но если ваша покупка стоила больше 1 млн - вы потеряете возможность снизить налог. Например, купили за 2,5 млн, продали за 3 млн - без документов вы платите налог с 2 млн (3 млн минус 1 млн), а не с 500 тысяч (разница между ценами). Лучше попробовать восстановить документы в банке, риелторе или через Росреестр - иногда они хранят копии.
Если я получил квартиру в наследство от тёти, какой срок владения?
Срок владения - 5 лет. Тётя не считается близким родственником по закону. Близкие родственники - это супруг, родители, дети, бабушки/дедушки, братья/сестры. Тёти, дяди, двоюродные братья и сестры - не входят в этот список. Значит, вы не попадаете под льготу в 3 года. Срок начинается с даты смерти наследодателя, но применяться будет только после 5 лет.
Нужно ли платить налог, если продал квартиру за 900 тысяч рублей?
Нет, не нужно. Если стоимость продажи не превышает 1 миллион рублей - налог не платится, даже если срок владения меньше 3 или 5 лет. Это работает благодаря стандартному вычету. Вы просто подаёте декларацию и указываете, что доход равен 900 тысячам, а вычет - 1 миллион. Налоговая база - ноль. Но если вы продали квартиру за 1,2 млн - вы платите 13% с 200 тысяч (1,2 млн минус 1 млн).
Alexander Ledovskiy
ноября 14, 2025 AT 07:30Ну вот, опять все в панике, как будто налоговая сама придет с топором и заберет последнюю копейку. Я продал квартиру, купленную в 2014-м, через 2 года - и не заплатил ни рубля. В ЕГРН всё чётко: дата регистрации - 12.03.2014. Никаких проблем. Главное - не верить слухам в Telegram-каналах про «новые законы» - они всё равно что про «запрет на бороды» в 2027 году. Всё по-старому. И да, вычет в 1 млн - это не разовая акция, а ежегодный подарок от государства. Каждый год - новая сделка - новый вычет. Не надо его экономить, как пайку в блокадном Ленинграде. Продал гараж - использовал. Продал дачу - опять использовал. Просто не суммируй их в одном году, и всё. Всё, что сложнее - это уже маркетинг, а не закон.
А насчёт ДДУ - да, это вообще отдельная трагикомедия. Я в 2019-м заплатил за квартиру в марте, а регистрация - только в июле 2022-го. Сначала думал, что срок с 2022-го, но перечитал ФНС и нашёл письмо № 03-04-05/100000 - там чёрным по белому: срок от полной оплаты. Приложил к декларации выписку из банка - и всё. Налоговая не спорила. Документы - это не бумажки, это твой щит. Храни их, как дипломы, как фото с бабушкиной свадьбы - в облаке, в папке, на флешке, на жёстком диске. Даже если думаешь, что «всё и так ясно» - через три года ты забудешь, где лежали чеки. А налоговая не забудет.
И да, если у тебя квартира - не апартаменты - ты имеешь право на 1 млн. Не надо ломать голову: «а если это не жильё?» - если в ЕГРН написано «квартира», значит, квартира. Апартаменты - это отдельная история. Там вычет 250 тыс. И да, я знаю, что это абсурдно. Но закон - не всегда логичен. Он просто есть. И его надо знать. Не как в школе - а как в жизни. Иначе платишь за чужие ошибки. А это не честно.
И ещё - не верь тем, кто говорит: «я не подавал декларацию, и всё нормально». Это как не носить ремень - и думать, что ты не погибнешь в автокатастрофе. Может, и не погибнешь. Но если погибнешь - уже поздно.
Пишите в комменты, если у кого-то были споры с налоговой. Я бы хотел услышать, как они реагируют на документы. У меня - всё гладко. Но я не волшебник. Я просто читаю законы, а не слушаю TikTok-блогеров.
Нурлан Коянбаев
ноября 16, 2025 AT 03:32Согласен с основными положениями, однако хотел бы уточнить, что в Казахстане аналогичные нормы регулируются Налоговым кодексом Республики Казахстан, где срок владения недвижимостью для освобождения от налога составляет пять лет без исключений, за исключением случаев наследования от прямых наследников первой очереди. В данном контексте российская система, несмотря на кажущуюся сложность, демонстрирует более гибкий и социальный подход, что, безусловно, является позитивным фактором. Тем не менее, отсутствие единообразия в трактовке сроков по ДДУ и приватизации создает избыточную правовую нагрузку для граждан, что, в свою очередь, требует системного реформирования. Важно, чтобы законодательство не было инструментом для извлечения дохода, а служило механизмом справедливого налогообложения.
maksim muntanu
ноября 17, 2025 AT 12:04Опять все в панике, как будто налоговая - это монстр из фильма ужасов. Ты купил квартиру за 3 млн, продал за 3,5 млн - и думаешь, что вычет в 1 млн - это супер-пупер хак? Это база, брат. Ты даже не понимаешь, что если бы ты купил за 2,8 млн - ты бы платил налог с 1,8 млн, а не с 500 тыс. Ты не считаешь. Ты просто читаешь статьи и веришь, что тебе всё объяснят. А потом удивляешься, почему тебе доначислили 200 тысяч. Это не налоговая виновата - это ты не умеешь считать. И да, «единственное жильё» - это не магия. Если ты купил новую квартиру в тот же день, как продал старую - это не значит, что ты автоматически освобождён. Нужно подать декларацию с пояснением. А ты не подаёшь. Потому что «не успел», «забыл», «не было времени». А потом - штраф 5% в месяц. И ты думаешь, что это справедливо? Нет. Это просто твоя лень. Ты не хочешь читать законы - и теперь платишь за это. И да, если ты получил квартиру от тёти - ты не в льготной категории. Ты не родственник. Это не дискриминация - это закон. Ты не можешь притворяться, что тётя - это мама. Это не «капитализм против народа». Это просто правила игры. И если ты их не знаешь - ты проигрываешь. И не вини в этом государство. Вини себя. Потому что ты не читал. Ты просто ждал, когда кто-то скажет тебе, что делать. А потом удивляешься, почему тебя обманули. Ты сам себя обманул. И это печально.
Роман Космический
ноября 18, 2025 AT 22:26Вы всё ещё думаете, что «приватизация» даёт вам право на 3 года? Это не «льгота» - это историческая аномалия. Приватизация - это не «дар от государства», это возврат собственности, который уже не должен учитываться в современных налоговых схемах. Вы живёте в 2025 году, а считаете сроки по законам 1993-го. Это как пользоваться лошадью, чтобы доехать до метро. Вы не понимаете, что налоговая система должна быть современной, а не архивной. И да, «единственное жильё» - это не привилегия, это социальный паразитизм. Почему человек, который купил квартиру в 2023 году, должен платить налог только через 3 года, а тот, кто купил в 2022 - через 5? Это не логика - это хаос. И вы всё ещё верите, что «вычет в 1 млн» - это что-то волшебное? Это просто компенсация за то, что государство не дало вам налогового вычета при покупке. Но вы не получали его - и теперь требуете его обратно. Это не справедливо. Это - накопительный долг, который вы перекладываете на будущие поколения. А ещё - вы думаете, что документы - это «страховка»? Нет. Это - доказательство вашей безответственности. Если вы не сохранили платежки - значит, вы не хотели быть ответственным. И теперь вы просите, чтобы вас спасли. Это не налоговая виновата. Это вы. Вы не читали. Вы не запоминали. Вы просто надеялись, что всё само как-нибудь решится. И теперь вы удивляетесь, почему вас наказали. Это не наказание. Это последствие. И вы этого заслужили.
Вячеслав Ящук
ноября 20, 2025 AT 10:19Ага, конечно, «вычет в 1 млн» - это же супер-пупер хак, который спасёт всех. Ты купил квартиру за 800 тысяч - и думаешь, что ты гений, потому что не заплатил налог? Ты не гений. Ты просто не понял, что ты вообще не должен был покупать эту квартиру. За 800 тысяч? В Москве? В Питере? В Казани? Это не квартира - это гараж с ванной. И ты радуешься, что не платишь налог? А если бы ты купил за 1,2 млн - ты бы платил с 200 тысяч. А ты бы не заметил, потому что ты не считаешь. Ты не знаешь, что 13% от 200 тысяч - это 26 тысяч. А ты думаешь, что это «мало». Это - деньги. Твои. И ты их просто отдал. И всё потому, что ты не читал. Ты не вникнул. Ты просто смотрел, как другие делают, и думал, что «всё будет как у них». А у них - всё плохо. Они тоже платят. Просто не знают, что могли бы не платить. А ты? Ты даже не понимаешь, что твой «вычет» - это не подарок. Это - твой долг. Ты не получил его от государства. Ты его просто не отдал. И это не честно. Это - кража. Ты крадёшь у системы. А потом удивляешься, почему налоговая не доверяет людям. Потому что ты - один из них. И ты - не исключение. Ты - часть проблемы. И ты этого не видишь. Потому что ты не хочешь видеть. Ты хочешь, чтобы тебе всё объяснили. А потом - чтобы всё было просто. Но жизнь - не просто. И налоги - не просто. И если ты не готов к этому - не покупай квартиру. Или сдавай в аренду. Или живи в съемной. Но не жди, что тебя спасут. Ты сам - твой враг.
Bogdan Kondratov
ноября 20, 2025 AT 18:22Всё это - бред. Налоги - это не про справедливость. Это про контроль. Ты думаешь, что закон про 3 года - это льгота? Нет. Это - способ заставить тебя думать, что ты «выиграл». А потом - когда ты продашь квартиру и не заплатишь - ты будешь думать, что ты «умный». Но ты не умный. Ты - подданный. Ты выполняешь правила, которые тебе дали. А кто дал? Государство. И оно знает, что ты не разберёшься. И что ты не будешь читать письма ФНС. И что ты не сохранишь чеки. И поэтому - оно даёт тебе «вычет». Потому что если бы не давало - ты бы заплатил 13% с полной суммы. А так - ты платишь меньше. И думаешь, что ты гений. Но ты не гений. Ты - лёгкая добыча. Ты - тот, кто не проверяет. Кто не спрашивает. Кто не ищет. Кто просто верит. И поэтому - ты платишь. Даже если не должен. Потому что ты не знаешь, как не платить. А если бы знал - ты бы не спрашивал. Ты бы просто сделал. И не писал бы в комменты. Потому что ты - не человек. Ты - статистика. И ты - часть системы. А система - не твоя. Она - их. И они знают, что ты не разберёшься. И это - их преимущество. Ты - не победитель. Ты - жертва. И ты даже не понимаешь этого. Потому что ты не хочешь понимать. Ты хочешь, чтобы всё было просто. А простое - это ложь. И ты её пьёшь, как вино. И думаешь, что это вкусно. Но это - яд. И ты его пьёшь. И не видишь. Потому что ты - ленивый. И это - твой грех. Не налоговый. А человеческий.