Продаете квартиру, дом или апартаменты? Даже если сделка прошла гладко, один вопрос может стоить вам десятков тысяч рублей: сколько лет вы владели недвижимостью? От этого зависит, платите вы налог или нет. В 2025 году правила остались теми же, что и в 2024-м - но ошибки в их понимании по-прежнему приводят к лишним платежам в ФНС.
3 года или 5? Всё зависит от того, как вы получили недвижимость
Общее правило простое: если вы владели недвижимостью меньше пяти лет - платите налог. Но есть важные исключения, при которых срок сокращается до трёх лет. Это не случайность, а законодательная льгота для тех, кто действительно живёт в этой квартире, а не использует её как инвестицию.
Трёхлетний срок применяется в следующих случаях:
- Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года - даже если продали её сегодня.
- Вы получили её в наследство - срок отсчитывается не с даты вступления в права, а с даты смерти наследодателя.
- Недвижимость получена в дар от близкого родственника (супруг, родитель, ребёнок, бабушка/дедушка, брат/сестра).
- Вы участвовали в приватизации - даже если оформили документы в 2020 году, срок считается с момента приватизации.
- Это ваше единственное жильё на момент продажи - даже если вы купили его в 2023 году, вам достаточно трёх лет.
Если ни одно из этих условий не подходит - ваш срок владения - пять лет. Это касается, например, квартиры, купленной у неродственного лица в 2022 году, или апартаментов, оформленных как нежилое помещение.
Как считать срок: дата регистрации или дата оплаты?
Здесь большинство ошибается. Многие думают: «Я получил свидетельство о праве собственности в июне 2022 - значит, с этого момента начинается срок». Это неверно. Всё зависит от того, как вы приобрели недвижимость.
Для большинства случаев - купля-продажа, дарение, наследство - срок начинается с даты регистрации права в ЕГРН. Это можно проверить в выписке из реестра.
Но есть важное исключение - долевое участие. Если вы купили квартиру в новостройке по ДДУ, срок владения отсчитывается не с даты регистрации, а с даты полной оплаты по договору. Например:
- Вы заплатили за квартиру 15 марта 2021 года - полная оплата.
- Дом сдали в эксплуатацию в июне 2022 года - тогда зарегистрировали право.
- Продали квартиру в апреле 2024 года.
Здесь срок владения - 3 года и 1 месяц (с марта 2021 по апрель 2024). Значит, налог не платите. Если бы вы считали с июня 2022 года - вы бы платили налог, хотя по закону не обязаны. Многие так ошибаются - и платят лишнее. В 2023 году 28% продавцов по ДДУ столкнулись с такими спорами с налоговой. Решение - сохраняйте платежки. Даже если вам кажется, что «и так всё ясно» - документы могут спасти вас от доначисления.
Что платить, если срок меньше 3 или 5 лет?
Если вы продали недвижимость раньше установленного срока - налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить обязательно. Ставка - 13% для резидентов РФ, 30% для нерезидентов. Но есть два способа уменьшить сумму налога.
Способ 1: Стандартный налоговый вычет
Вы можете уменьшить доход от продажи на 1 миллион рублей - без подтверждения расходов. Это просто: в декларации 3-НДФЛ пишете «вычет 1 000 000 руб.». Но есть нюанс: для апартаментов, офисов, гаражей и других нежилых помещений вычет - только 250 тысяч рублей. Это важно. Многие думают, что «это тоже недвижимость» - и берут миллион. В итоге - доначисление.
Способ 2: Вычет по фактическим расходам
Если вы купили квартиру за 4,5 млн рублей, а продали за 5 млн - вы платите налог только с разницы: 500 тысяч × 13% = 65 тысяч рублей. Для этого нужны документы: договор купли-продажи, платежные поручения, расписки, выписки из банка. Главное - чтобы деньги шли именно на покупку этой квартиры, а не на ремонт или другую сделку.
В 2023 году 43% продавцов использовали вычет по расходам, а 57% - стандартный. Почему? Потому что документы теряются, или люди не знают, что их можно использовать. Но если вы купили квартиру дороже 1 млн - вычет по расходам выгоднее. Если купили за 800 тысяч - стандартный вычет всё равно выгоднее. Считайте оба варианта.
Особые случаи: дети, дарение, нерезиденты
Если вы продали квартиру, чтобы купить новую для семьи с детьми - вы можете получить льготу. При условии, что:
- У вас двое или больше несовершеннолетних детей;
- Вы продали старую квартиру;
- Новую купили в течение 90 дней;
- Новая квартира оформлена на вас или детей.
Тогда даже если вы владели старой квартирой меньше трёх лет - налог не платите. Это не автоматически - нужно подать декларацию с пояснениями и документами о покупке нового жилья.
А если вы получили квартиру в дар от друга, не родственника? Тогда срок - пять лет. Даже если вы живёте там 10 лет - если вы не родственник дарителя, вы не попадаете под льготу. Это часто вызывает конфликты. Например, женщина подарила квартиру дочери в 2020 году. Дочь продала её в 2023 - думала, что 3 года достаточно. Но поскольку квартира не была её единственным жильём - срок не сократился. Пришлось заплатить 260 тысяч рублей налога.
Нерезиденты РФ - это люди, которые находятся в стране менее 183 дней в году. Они не могут использовать ни один из вычетов. Даже если продали квартиру за 800 тысяч рублей - налог 30% платить всё равно. Это жёстко, но закон так устроен.
Что делать, если срок не соблюдён?
Если вы продали недвижимость раньше срока - вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Срок подачи - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог нужно заплатить до 15 июля того же года. Нарушение - штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей.
Что приложить к декларации:
- Договор купли-продажи;
- Выписка из ЕГРН (для подтверждения даты регистрации);
- Платёжные документы (если используете вычет по расходам);
- Документы, подтверждающие родство (если получали в дар или наследство);
- Документы о покупке нового жилья (если применяете льготу для семей с детьми).
Самая частая ошибка - не приложить документы о покупке. Тогда налоговая считает, что вы не доказали расходы - и даёт только стандартный вычет в 1 млн. А если вы купили квартиру за 3,5 млн - вы теряете 312 тысяч рублей. Это как сдать налог на 300 тысяч рублей, а потом узнать, что могли бы не платить вообще.
Что изменится в ближайшие годы?
На данный момент система не меняется. Но ФНС уже рассматривает упрощение. В марте 2024 года заместитель руководителя ведомства Алексей Лавров заявил, что могут ввести единое правило: срок владения отсчитывается с момента полной оплаты, независимо от способа приобретения. Это уберёт споры по ДДУ и сделает правила понятнее.
Пока же - помните: если вы не уверены, какой срок применяется - лучше перепроверить. Закон не прощает невежества. А документы - ваша страховка. Не храните их в папке «на всякий случай». Храните их так, будто однажды вам придётся доказывать, что вы не мошенник. Потому что именно так вас и будут считать - если не будет доказательств.
Если я продал квартиру, купленную до 2016 года, нужно ли платить налог?
Нет, не нужно. Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, минимальный срок владения - 3 года. Даже если вы продали её через 2 года - налог не платите. Это прямое исключение из закона. Главное - чтобы в ЕГРН было зафиксировано право собственности до 2016 года.
Можно ли использовать вычет в 1 млн рублей несколько раз?
Да, можно. Налоговый вычет в 1 миллион рублей - это не разовый, а ежегодный. Каждый год, когда вы продаете недвижимость, вы можете применить его. Но только к одной сделке в год. Например, если в 2024 году вы продали квартиру и использовали вычет, а в 2025 году продали гараж - вы снова можете применить вычет в 1 млн рублей к гаражу. Главное - не суммировать вычеты по нескольким объектам в одном году.
Что делать, если я не сохранил документы о покупке?
Если документы о покупке потеряны, вы всё равно можете использовать стандартный вычет в 1 млн рублей. Это не требует подтверждения. Но если ваша покупка стоила больше 1 млн - вы потеряете возможность снизить налог. Например, купили за 2,5 млн, продали за 3 млн - без документов вы платите налог с 2 млн (3 млн минус 1 млн), а не с 500 тысяч (разница между ценами). Лучше попробовать восстановить документы в банке, риелторе или через Росреестр - иногда они хранят копии.
Если я получил квартиру в наследство от тёти, какой срок владения?
Срок владения - 5 лет. Тётя не считается близким родственником по закону. Близкие родственники - это супруг, родители, дети, бабушки/дедушки, братья/сестры. Тёти, дяди, двоюродные братья и сестры - не входят в этот список. Значит, вы не попадаете под льготу в 3 года. Срок начинается с даты смерти наследодателя, но применяться будет только после 5 лет.
Нужно ли платить налог, если продал квартиру за 900 тысяч рублей?
Нет, не нужно. Если стоимость продажи не превышает 1 миллион рублей - налог не платится, даже если срок владения меньше 3 или 5 лет. Это работает благодаря стандартному вычету. Вы просто подаёте декларацию и указываете, что доход равен 900 тысячам, а вычет - 1 миллион. Налоговая база - ноль. Но если вы продали квартиру за 1,2 млн - вы платите 13% с 200 тысяч (1,2 млн минус 1 млн).
Alexander Ledovskiy
ноября 14, 2025 AT 09:30Ну вот, опять все в панике, как будто налоговая сама придет с топором и заберет последнюю копейку. Я продал квартиру, купленную в 2014-м, через 2 года - и не заплатил ни рубля. В ЕГРН всё чётко: дата регистрации - 12.03.2014. Никаких проблем. Главное - не верить слухам в Telegram-каналах про «новые законы» - они всё равно что про «запрет на бороды» в 2027 году. Всё по-старому. И да, вычет в 1 млн - это не разовая акция, а ежегодный подарок от государства. Каждый год - новая сделка - новый вычет. Не надо его экономить, как пайку в блокадном Ленинграде. Продал гараж - использовал. Продал дачу - опять использовал. Просто не суммируй их в одном году, и всё. Всё, что сложнее - это уже маркетинг, а не закон.
А насчёт ДДУ - да, это вообще отдельная трагикомедия. Я в 2019-м заплатил за квартиру в марте, а регистрация - только в июле 2022-го. Сначала думал, что срок с 2022-го, но перечитал ФНС и нашёл письмо № 03-04-05/100000 - там чёрным по белому: срок от полной оплаты. Приложил к декларации выписку из банка - и всё. Налоговая не спорила. Документы - это не бумажки, это твой щит. Храни их, как дипломы, как фото с бабушкиной свадьбы - в облаке, в папке, на флешке, на жёстком диске. Даже если думаешь, что «всё и так ясно» - через три года ты забудешь, где лежали чеки. А налоговая не забудет.
И да, если у тебя квартира - не апартаменты - ты имеешь право на 1 млн. Не надо ломать голову: «а если это не жильё?» - если в ЕГРН написано «квартира», значит, квартира. Апартаменты - это отдельная история. Там вычет 250 тыс. И да, я знаю, что это абсурдно. Но закон - не всегда логичен. Он просто есть. И его надо знать. Не как в школе - а как в жизни. Иначе платишь за чужие ошибки. А это не честно.
И ещё - не верь тем, кто говорит: «я не подавал декларацию, и всё нормально». Это как не носить ремень - и думать, что ты не погибнешь в автокатастрофе. Может, и не погибнешь. Но если погибнешь - уже поздно.
Пишите в комменты, если у кого-то были споры с налоговой. Я бы хотел услышать, как они реагируют на документы. У меня - всё гладко. Но я не волшебник. Я просто читаю законы, а не слушаю TikTok-блогеров.
Нурлан Коянбаев
ноября 16, 2025 AT 05:32Согласен с основными положениями, однако хотел бы уточнить, что в Казахстане аналогичные нормы регулируются Налоговым кодексом Республики Казахстан, где срок владения недвижимостью для освобождения от налога составляет пять лет без исключений, за исключением случаев наследования от прямых наследников первой очереди. В данном контексте российская система, несмотря на кажущуюся сложность, демонстрирует более гибкий и социальный подход, что, безусловно, является позитивным фактором. Тем не менее, отсутствие единообразия в трактовке сроков по ДДУ и приватизации создает избыточную правовую нагрузку для граждан, что, в свою очередь, требует системного реформирования. Важно, чтобы законодательство не было инструментом для извлечения дохода, а служило механизмом справедливого налогообложения.