Налог на доход от сдачи квартиры в аренду: как платить легально в 2025 году

Сдавать квартиру в аренду - это не просто способ заработать. Это бизнес. И как любой бизнес, он требует легального оформления. В 2025 году в России уже нет оправданий для того, чтобы скрывать доход от аренды. Налоговая служба знает, кто сдает, сколько получает и когда. И если вы не платите налоги - вы рискуете не только деньгами, но и своим спокойствием.

Что будет, если не платить налог с аренды?

Многие думают: «Кто меня найдет? Я сдаю квартиру по договору, но без кассового чека, без декларации - всё тихо». Это опасное заблуждение. Федеральная налоговая служба уже несколько лет активно пересекает данные с порталов поиска жилья, банковских переводов и даже мобильных приложений. В 2024 году ФНС выявила более 87 тысяч случаев уклонения от уплаты налогов с аренды. В 2025 году эта цифра выросла на 40%.

Что грозит? Налоговая может потребовать заплатить НДФЛ за три предыдущих года. Плюс штраф - от 20% до 40% от суммы неуплаченного налога. Если вы не платили три года подряд, штраф может достигать 100% от суммы. А если налоговая решит, что вы ведете предпринимательскую деятельность без регистрации - вас могут привлечь к административной ответственности. В худшем случае - даже к уголовной, если сумма уклонения превысит 1,5 миллиона рублей.

Сколько платить: три варианта легального налогообложения

В 2025 году у вас есть три официальных способа платить налог с дохода от сдачи квартиры. Каждый подходит для разных ситуаций. Выбор зависит от того, сколько вы зарабатываете, сколько квартир сдаете и хотите ли вы уменьшать налог за счет расходов.

1. НДФЛ (13% - но не всегда)

Это старый способ, который действует по умолчанию. Если вы не зарегистрировались ни как самозанятый, ни как ИП - налоговая считает вас физическим лицом и применяет к вашему доходу ставку НДФЛ. Но с 2025 года ставка стала прогрессивной:

• До 2,4 млн рублей в год - 13%
• От 2,4 до 5 млн - 15%
• От 5 до 20 млн - 18%
• От 20 до 50 млн - 20%
• Свыше 50 млн - 22%

То есть, если вы сдаете квартиру за 50 тысяч рублей в месяц - ваш годовой доход 600 тысяч. Налог - 78 тысяч рублей. Просто, понятно, но не всегда выгодно. Главный минус - вам нужно самим считать, подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и платить налог до 15 июля. Если забудете - штраф 5% за каждый месяц просрочки.

2. Самозанятый (НПД - 4% или 6%)

Это самый популярный способ в 2025 году. Для большинства частных арендодателей он - оптимальный. Чтобы стать самозанятым, нужно всего 5 минут: скачать приложение «Мой налог», зарегистрироваться, подключить банковскую карту. Все остальное - автоматически.

Ставки простые:

• 4% - если сдаете квартиру физическому лицу (например, студенту или семье)
• 6% - если сдаете юридическому лицу или ИП (например, компании для своих сотрудников)

Налог платится ежемесячно - до 25 числа следующего месяца. Никаких деклараций. Никаких отчетов. Приложение считает всё за вас.

Но есть ограничения:

• Можно сдавать только одну квартиру
• Годовой доход не может превышать 2,4 млн рублей
• Нельзя работать с другими видами деятельности (например, продавать товары)

Пример: вы сдаете квартиру за 45 тысяч рублей в месяц. Годовой доход - 540 тысяч. При НДФЛ налог был бы 70,2 тысячи. При НПД - всего 21,6 тысячи. Экономия - почти 50 тысяч рублей в год.

3. ИП (УСН или патент)

Если вы сдаете не одну квартиру, а две, три или больше - самозанятый не подойдет. Тогда вам нужно регистрироваться как индивидуальный предприниматель. Есть два варианта:

• УСН «Доходы» - 6%. Просто платите 6% от всех поступлений. Не нужно вести бухгалтерию. Подходит, если расходы на ремонт и коммуналку невелики.
• УСН «Доходы минус расходы» - 15%. Можно уменьшить налоговую базу на расходы: ремонт, услуги управляющей компании, проценты по ипотеке, коммунальные платежи. Подходит, если вы вкладываете в квартиру деньги.
• Патентная система. Фиксированная сумма налога, которую устанавливает регион. Например, в центре Москвы за патент на сдачу 40 кв.м в 2025 году нужно заплатить 61 776 рублей в год. Его можно купить на 1-12 месяцев. Но патент доступен только в регионах, где он разрешен - не везде.

Минусы ИП: ежеквартальные отчеты, страховые взносы (в 2025 году - 43 251 рубль в год), сложнее открыть расчетный счет. Плюс - вы можете сдавать несколько квартир, не ограничены в доходе и можете уменьшать налог за счет расходов.

Что выбрать? Простая таблица для решения

Вот когда какой вариант выгоднее:

Как начать платить легально - пошаговая инструкция

Если вы решили перейти на легальный режим - вот что делать прямо сейчас.

1. Определите свой доход. Посчитайте, сколько вы получаете в месяц и в год от аренды. Учтите, что это только деньги, которые вы реально получаете - не договорная сумма, а реальные переводы.
2. Выберите режим. Сравните варианты по таблице выше. Если доход до 2,4 млн и одна квартира - выбирайте самозанятого.
3. Зарегистрируйтесь. Для самозанятого - скачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь через МЭВ (Единый портал госуслуг). Для ИП - подайте заявление через ФНС или онлайн-сервисы вроде «Эльба» или «Контур.Фокус».
4. Заключите договор. Даже если сдаете другу - оформите письменный договор. Это не просто формальность. Без договора налоговая может признать вас предпринимателем без регистрации и штрафовать за это.
5. Начните считать доходы. Если вы самозанятый - каждый раз, когда получаете деньги, вводите сумму в приложении. Не ждите конца месяца. Это снизит риск ошибки.
6. Не забывайте платить. Самозанятый - до 25 числа следующего месяца. ИП - авансовые платежи до 25 числа после квартала, окончательный - до 30 апреля.

Что делать, если уже сдавали и не платили?

Если вы сдавали квартиру в 2023 или 2024 году и не платили налог - не паникуйте. Лучше исправить ситуацию, чем ждать проверки.

Варианты:

• Подайте декларацию 3-НДФЛ за прошлые годы и заплатите налог с пени. Пени - 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Сумма может быть большой, но штрафа не будет, если вы сами пришли.
• Зарегистрируйтесь как самозанятый и начните платить с текущего месяца. Прошлые годы не отменяются, но вы не будете вcurring новые риски.
• Если доходы были небольшие (меньше 400 тысяч в год) - налоговая вряд ли будет искать вас. Но это не гарантия. Лучше не рисковать.

Что нового в 2025 году

В 2025 году появились важные улучшения:

• С 1 марта 2025 года в приложении «Мой налог» появился сервис «Аренда без проблем». Он автоматически генерирует договор аренды, считает налог и напоминает о сроках.
• Возможно, с 1 января 2026 года лимит дохода для самозанятых увеличат с 2,4 до 3 млн рублей - это уже обсуждается в Минфине.
• Регионы начали вводить налоговые вычеты на ремонт. Например, в Санкт-Петербурге можно уменьшить налог на 10% от затрат на ремонт, если есть чеки.

ФНС активно продвигает легализацию. В 2024 году количество самозанятых, сдающих жилье, выросло на 37%. К 2026 году, по прогнозам, 45% всех арендных отношений будут легальными. Вы уже в этой группе?

Почему легальный доход - это не только про налоги

Когда вы платите налоги, вы не просто выполняете закон. Вы защищаете себя.

Если арендатор не заплатит - вы можете обратиться в суд. Без договора и подтверждения доходов - шансы проиграть выше. Если вы - самозанятый, у вас есть чеки, платежи, договор. Это ваша защита.

Если вы решите продать квартиру - у вас будет документы о доходах. Это важно для банка, если вы берете ипотеку на новую. Если вы планируете пенсию - вы формируете страховой стаж, даже если не работаете по найму.

Легальный доход - это не про страх. Это про контроль. Про уверенность. Про то, чтобы не бояться, что завтра придет налоговая и скажет: «Вы должны 300 тысяч».