Сдавать квартиру в аренду - это не просто способ заработать. Это бизнес. И как любой бизнес, он требует легального оформления. В 2025 году в России уже нет оправданий для того, чтобы скрывать доход от аренды. Налоговая служба знает, кто сдает, сколько получает и когда. И если вы не платите налоги - вы рискуете не только деньгами, но и своим спокойствием.
Что будет, если не платить налог с аренды?
Многие думают: «Кто меня найдет? Я сдаю квартиру по договору, но без кассового чека, без декларации - всё тихо». Это опасное заблуждение. Федеральная налоговая служба уже несколько лет активно пересекает данные с порталов поиска жилья, банковских переводов и даже мобильных приложений. В 2024 году ФНС выявила более 87 тысяч случаев уклонения от уплаты налогов с аренды. В 2025 году эта цифра выросла на 40%.
Что грозит? Налоговая может потребовать заплатить НДФЛ за три предыдущих года. Плюс штраф - от 20% до 40% от суммы неуплаченного налога. Если вы не платили три года подряд, штраф может достигать 100% от суммы. А если налоговая решит, что вы ведете предпринимательскую деятельность без регистрации - вас могут привлечь к административной ответственности. В худшем случае - даже к уголовной, если сумма уклонения превысит 1,5 миллиона рублей.
Сколько платить: три варианта легального налогообложения
В 2025 году у вас есть три официальных способа платить налог с дохода от сдачи квартиры. Каждый подходит для разных ситуаций. Выбор зависит от того, сколько вы зарабатываете, сколько квартир сдаете и хотите ли вы уменьшать налог за счет расходов.
1. НДФЛ (13% - но не всегда)
Это старый способ, который действует по умолчанию. Если вы не зарегистрировались ни как самозанятый, ни как ИП - налоговая считает вас физическим лицом и применяет к вашему доходу ставку НДФЛ. Но с 2025 года ставка стала прогрессивной:
- До 2,4 млн рублей в год - 13%
- От 2,4 до 5 млн - 15%
- От 5 до 20 млн - 18%
- От 20 до 50 млн - 20%
- Свыше 50 млн - 22%
То есть, если вы сдаете квартиру за 50 тысяч рублей в месяц - ваш годовой доход 600 тысяч. Налог - 78 тысяч рублей. Просто, понятно, но не всегда выгодно. Главный минус - вам нужно самим считать, подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и платить налог до 15 июля. Если забудете - штраф 5% за каждый месяц просрочки.
2. Самозанятый (НПД - 4% или 6%)
Это самый популярный способ в 2025 году. Для большинства частных арендодателей он - оптимальный. Чтобы стать самозанятым, нужно всего 5 минут: скачать приложение «Мой налог», зарегистрироваться, подключить банковскую карту. Все остальное - автоматически.
Ставки простые:
- 4% - если сдаете квартиру физическому лицу (например, студенту или семье)
- 6% - если сдаете юридическому лицу или ИП (например, компании для своих сотрудников)
Налог платится ежемесячно - до 25 числа следующего месяца. Никаких деклараций. Никаких отчетов. Приложение считает всё за вас.
Но есть ограничения:
- Можно сдавать только одну квартиру
- Годовой доход не может превышать 2,4 млн рублей
- Нельзя работать с другими видами деятельности (например, продавать товары)
Пример: вы сдаете квартиру за 45 тысяч рублей в месяц. Годовой доход - 540 тысяч. При НДФЛ налог был бы 70,2 тысячи. При НПД - всего 21,6 тысячи. Экономия - почти 50 тысяч рублей в год.
3. ИП (УСН или патент)
Если вы сдаете не одну квартиру, а две, три или больше - самозанятый не подойдет. Тогда вам нужно регистрироваться как индивидуальный предприниматель. Есть два варианта:
- УСН «Доходы» - 6%. Просто платите 6% от всех поступлений. Не нужно вести бухгалтерию. Подходит, если расходы на ремонт и коммуналку невелики.
- УСН «Доходы минус расходы» - 15%. Можно уменьшить налоговую базу на расходы: ремонт, услуги управляющей компании, проценты по ипотеке, коммунальные платежи. Подходит, если вы вкладываете в квартиру деньги.
- Патентная система. Фиксированная сумма налога, которую устанавливает регион. Например, в центре Москвы за патент на сдачу 40 кв.м в 2025 году нужно заплатить 61 776 рублей в год. Его можно купить на 1-12 месяцев. Но патент доступен только в регионах, где он разрешен - не везде.
Минусы ИП: ежеквартальные отчеты, страховые взносы (в 2025 году - 43 251 рубль в год), сложнее открыть расчетный счет. Плюс - вы можете сдавать несколько квартир, не ограничены в доходе и можете уменьшать налог за счет расходов.
Что выбрать? Простая таблица для решения
Вот когда какой вариант выгоднее:
| Ваша ситуация | Лучший вариант | Налог | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| Сдаете одну квартиру, доход до 2,4 млн в год | Самозанятый (НПД) | 4-6% | Нет отчетности, быстро, дешево | Только одна квартира, лимит дохода |
| Сдаете две и больше квартир | ИП, УСН «Доходы» 6% | 6% | Нет лимита, можно сдавать сколько угодно | Взносы, отчеты |
| Сдаете квартиру, но тратите на нее много (ремонт, ипотека) | ИП, УСН «Доходы минус расходы» 15% | 15% - но с вычетом расходов | Можно уменьшить налог на расходы | Нужны чеки, документы, сложнее |
| Доход выше 5 млн в год, квартира в центре Москвы | ИП, УСН «Доходы» или НДФЛ | 20-22% (НДФЛ) или 6% (ИП) | ИП выгоднее при высоком доходе | НДФЛ - слишком высокий процент |
Как начать платить легально - пошаговая инструкция
Если вы решили перейти на легальный режим - вот что делать прямо сейчас.
- Определите свой доход. Посчитайте, сколько вы получаете в месяц и в год от аренды. Учтите, что это только деньги, которые вы реально получаете - не договорная сумма, а реальные переводы.
- Выберите режим. Сравните варианты по таблице выше. Если доход до 2,4 млн и одна квартира - выбирайте самозанятого.
- Зарегистрируйтесь. Для самозанятого - скачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь через МЭВ (Единый портал госуслуг). Для ИП - подайте заявление через ФНС или онлайн-сервисы вроде «Эльба» или «Контур.Фокус».
- Заключите договор. Даже если сдаете другу - оформите письменный договор. Это не просто формальность. Без договора налоговая может признать вас предпринимателем без регистрации и штрафовать за это.
- Начните считать доходы. Если вы самозанятый - каждый раз, когда получаете деньги, вводите сумму в приложении. Не ждите конца месяца. Это снизит риск ошибки.
- Не забывайте платить. Самозанятый - до 25 числа следующего месяца. ИП - авансовые платежи до 25 числа после квартала, окончательный - до 30 апреля.
Что делать, если уже сдавали и не платили?
Если вы сдавали квартиру в 2023 или 2024 году и не платили налог - не паникуйте. Лучше исправить ситуацию, чем ждать проверки.
Варианты:
- Подайте декларацию 3-НДФЛ за прошлые годы и заплатите налог с пени. Пени - 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Сумма может быть большой, но штрафа не будет, если вы сами пришли.
- Зарегистрируйтесь как самозанятый и начните платить с текущего месяца. Прошлые годы не отменяются, но вы не будете вcurring новые риски.
- Если доходы были небольшие (меньше 400 тысяч в год) - налоговая вряд ли будет искать вас. Но это не гарантия. Лучше не рисковать.
Что нового в 2025 году
В 2025 году появились важные улучшения:
- С 1 марта 2025 года в приложении «Мой налог» появился сервис «Аренда без проблем». Он автоматически генерирует договор аренды, считает налог и напоминает о сроках.
- Возможно, с 1 января 2026 года лимит дохода для самозанятых увеличат с 2,4 до 3 млн рублей - это уже обсуждается в Минфине.
- Регионы начали вводить налоговые вычеты на ремонт. Например, в Санкт-Петербурге можно уменьшить налог на 10% от затрат на ремонт, если есть чеки.
ФНС активно продвигает легализацию. В 2024 году количество самозанятых, сдающих жилье, выросло на 37%. К 2026 году, по прогнозам, 45% всех арендных отношений будут легальными. Вы уже в этой группе?
Почему легальный доход - это не только про налоги
Когда вы платите налоги, вы не просто выполняете закон. Вы защищаете себя.
Если арендатор не заплатит - вы можете обратиться в суд. Без договора и подтверждения доходов - шансы проиграть выше. Если вы - самозанятый, у вас есть чеки, платежи, договор. Это ваша защита.
Если вы решите продать квартиру - у вас будет документы о доходах. Это важно для банка, если вы берете ипотеку на новую. Если вы планируете пенсию - вы формируете страховой стаж, даже если не работаете по найму.
Легальный доход - это не про страх. Это про контроль. Про уверенность. Про то, чтобы не бояться, что завтра придет налоговая и скажет: «Вы должны 300 тысяч».
Можно ли сдавать квартиру без договора?
Можно, но это опасно. Без договора налоговая может признать вас предпринимателем без регистрации, даже если вы не регистрировались. А это - штраф до 20% от дохода. Кроме того, без договора вы не сможете защитить свои права, если арендатор не заплатит, испортит квартиру или заселит посторонних. Договор - ваша защита. Он не обязателен, если срок меньше года, но рекомендован.
Что делать, если сдаю квартиру через агентство?
Если агентство платит вам деньги - это ваш доход. Вы обязаны его декларировать. Если агентство - юрлицо, оно может удерживать налог с вас, но только если вы зарегистрированы как самозанятый или ИП. В остальных случаях - вы платите налог сами. Не полагайтесь на агентство. Проверяйте, кто платит и сколько.
Можно ли быть самозанятым и работать по найму?
Да. Статус самозанятого не запрещает вам работать по трудовому договору. Вы можете получать зарплату и сдавать квартиру одновременно. Главное - не превышать лимит в 2,4 млн рублей от аренды. Доходы по найму не входят в этот лимит.
Как налоговая узнает, что я сдаю квартиру?
Она знает многое. Через банки - если вы получаете регулярные переводы от одного человека. Через сайты поиска жилья - если ваша квартира висит на ЦИАН, Avito или Яндекс.Недвижимости. Через управляющие компании - они сообщают о смене жильцов. Через Росреестр - если вы зарегистрировали договор аренды. В 2025 году ФНС активно использует ИИ для анализа финансовых потоков. Даже один перевод в месяц - это повод для проверки.
Можно ли сдавать квартиру, если она в ипотеке?
Да, можно. Но сначала проверьте договор с банком. Некоторые банки требуют разрешения на сдачу. Если вы не получили разрешение - банк может потребовать досрочного погашения. Но налоги платить нужно в любом случае. Ипотека - не оправдание для уклонения от налогов. Вы можете уменьшить налог на сумму процентов по ипотеке, если зарегистрированы как ИП с УСН «Доходы минус расходы».
Юлия Повелица
декабря 1, 2025 AT 05:06Я просто в шоке... Как можно было так долго жить в этом аду? Я сдавала квартиру три года - без договора, без чеков, без мыслей о налогах... А потом пришла налоговая, и я чуть не упала в обморок. 300 тысяч штрафа?!! Я до сих пор плачу за это... Пожалуйста, люди, не повторяйте мою ошибку. Легально - это не скучно, это спасение.
Екатерина Чупина
декабря 2, 2025 AT 19:29Спасибо за этот пост. Он не просто информативный - он человечный. Я сдаю квартиру с 2023 года, но только в этом году стала самозанятой. Приложение «Мой налог» - это как друг, который напоминает, когда пора платить. Не надо никуда ходить, никуда бегать. Просто ввел сумму - и всё. Я теперь сплю спокойно. Даже соседи спрашивают, как я это сделала. Спасибо, что не просто напугали, а показали путь.
Дмитрий Назаров
декабря 4, 2025 AT 01:43НДФЛ прогрессивный - это бред. ФНС пытается выдавить мелких арендодателей под видом справедливости. А кто создает рынок? Кто обеспечивает жильем студентов и мигрантов? Не банки. Не застройщики. А мы. А потом еще и 22% снимают. При этом ИП - это бухгалтерия, взносы, отчеты. Это не бизнес, это ад. Надо упрощать, а не усложнять. У нас не США, где можно легально обойти налоги через LLC. У нас - путь в никуда.
Казаков Вячеслав
декабря 5, 2025 AT 12:57Вы все забываете одну элементарную вещь: налоги - это не про добровольность, это про системный контроль. ФНС давно перешла от аналитики к предиктивной модели. Алгоритмы смотрят на транзакции, частоту платежей, геолокацию, даже время суток. Один перевод в 45к в 12:03 по средам - это уже триггер. И да, если вы сдаете через ЦИАН, ваш IP-адрес, история просмотров и метаданные фото квартиры - всё это в базе. Вы не сдаёте квартиру. Вы генерируете цифровой след. И этот след - не ваша тайна. Это государственный актив. Не пытайтесь обойти систему. Она уже вас обогнала. Просто сдайтесь. Или, как говорится, зарегистрируйтесь как самозанятый.
Антон Иванов
декабря 5, 2025 AT 17:20Если сдаете одну квартиру - самозанятый. Без вариантов. Просто скачайте приложение. Потратьте 7 минут. И всё. Не надо думать, не надо бояться. Это не про налоги - это про свободу. Свободу от страха, что завтра придут с уведомлением. Я сдал 540к - заплатил 21к. Остальное - себе. Без отчетов, без дурацких форм. Это не революция. Это просто здравый смысл.
Николь Кошелева
декабря 5, 2025 AT 23:00А если ты сдаешь квартиру, потому что тебе нечем платить ипотеку? А если ты одинокая мама, и эта квартира - твой единственный шанс не сбежать в подвал? А если ты не знаешь, что такое ИП, и боишься даже зайти на сайт ФНС? Кто думает о таких? Ты говоришь - легально. А я говорю - выживи. Пока ты не сдохнешь от стресса, ты не будешь платить налоги. Потому что сначала надо жить. А потом - платить. И это не про лень. Это про отчаяние.
Любомир Гавришкевич
декабря 7, 2025 AT 10:44Всё это - иллюзия легальности. Вы думаете, что платя налоги, вы становитесь «хорошим гражданином»? А кто вам гарантирует, что завтра не отберут квартиру за «незаконное использование»? Что завтра не введут 30% налога на аренду? Что завтра не скажут: «Ты же самозанятый, значит, ты бизнесмен, а значит, ты должен платить ещё и за соцстрах»? Мы живём в системе, где легальность - это ловушка. Ты платишь - и становишься частью механизма, который тебя же и давит. Просто сдавай. И не думай. Это единственный способ сохранить душу.
ildar saifulin
декабря 8, 2025 AT 23:51Да, самозанятый - это просто. Я сам сдал в 2024 году - 40к в месяц. Всё в приложении. Никаких бумажек. А ещё в этом году купил патент на вторую квартиру - 50к в год. Выходит дешевле, чем НДФЛ. Главное - не тянуть. Сделал - и забыл. Налоговая не тронет, если ты не мешаешь. А если ты платишь - ты уже победил. Не надо быть героем. Просто будь умным. И всё.