Если вы не живете в России больше 183 дней в году, но владеете квартирой, домом или участком здесь - вы нерезидент. И для вас налог на продажу недвижимости - не просто формальность, а серьезный финансовый риск. С 2025 года разрыв между тем, что платят резиденты и нерезиденты, стал еще больше. А ошибки при расчете могут обойтись в десятки тысяч рублей. Разберемся, как считать налог, когда можно сэкономить и чего точно не делать.
Ставка 30% - это не штраф, а правило
Для нерезидентов НДФЛ с продажи недвижимости - всегда 30%. Никаких 13%, даже если вы продаете квартиру, которую купили 10 лет назад. Это не зависит от срока владения. Для резидентов с 2025 года вводится прогрессивная шкала: от 13% до 22% в зависимости от суммы дохода. Но для вас - фиксированные 30%. Даже если вы продали квартиру за 2 миллиона рублей, налог - 600 тысяч. Никаких вычетов, никаких скидок, если только вы не попадаете под международное соглашение.
Это не значит, что вы платите 30% от всей суммы. Налог считается не с выручки, а с дохода - то есть с разницы между ценой продажи и расходами на покупку. Но есть нюанс: если вы не можете подтвердить расходы, налог считают с большей суммы - либо от цены в договоре, либо от 70% кадастровой стоимости. И часто второе оказывается больше.
Как считают налоговую базу: цена договора или кадастровая стоимость?
Здесь ловушка. Многие думают: «Я продал квартиру за 3 миллиона - значит, налог с 3 миллионов». Нет. ФНС смотрит на две цифры: сумму в договоре и 70% кадастровой стоимости. Берется большая из них.
Пример: вы продаете квартиру за 2,5 млн рублей. Кадастровая стоимость - 4 млн. 70% от нее - 2,8 млн. Значит, налог считают не с 2,5 млн, а с 2,8 млн. Даже если вы подписали договор на меньшую сумму, налоговая все равно возьмет 2,8 млн. Это закон - п. 5 ст. 214.10 НК РФ. Кадастровую стоимость можно проверить на сайте Росреестра или заказать выписку ЕГРН. Не полагайтесь на память или слова агента.
Самая частая ошибка - люди указывают в декларации цену договора, забывая про кадастровую стоимость. ФНС автоматически сравнивает эти цифры. Если вы указали меньше, чем 70% кадастровой - вас ждет доначисление, штраф и пени. Не рискуйте.
Срок владения не снимает налог с нерезидента
Резиденты могут не платить налог, если владели квартирой 5 лет (или 3 года, если получили в дар от близкого родственника). Для нерезидентов это не работает. Даже если вы купили квартиру в 2018 году и продаете в 2025 - налог 30% все равно есть. Никаких льгот по сроку. Это главное отличие от резидентов.
Единственное исключение - если вы сменяете статус в течение года. Допустим, вы продали квартиру в марте, когда были нерезидентом. Но к 31 декабря вы прожили в России 184 дня - стали резидентом. Тогда налог пересчитывают по ставке 13% (или по прогрессивной шкале) с учетом всех вычетов. Это редкий случай, но он возможен. Обратная ситуация - если вы были резидентом при продаже, а к концу года уехали - налог все равно считается по 30%.
Международные соглашения - ваш шанс сэкономить
Если вы гражданин страны, с которой у России есть соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), вы можете платить не 30%, а меньше - даже 0%. Такие соглашения есть с Китаем, Турцией, Италией, Германией, Сингапуром и другими.
Чтобы воспользоваться этим, нужно:
- Получить справку о налоговом резидентстве из страны своего постоянного проживания - это делается в местной налоговой службе.
- Перевести ее на русский язык и заверить у нотариуса.
- Подать документы в российскую налоговую до даты выплаты денег от продажи.
Если вы подадите справку после получения денег - ФНС не примет. Никаких отсрочек. Документы нужно подавать заранее - за 1-2 месяца до сделки. Это единственный законный способ снизить ставку с 30% до 10%, 15% или даже 0%.
Важно: соглашения действуют только на доходы от продажи недвижимости. Они не помогут, если вы сдаете квартиру в аренду - там ставка 30% без исключений.
Как подать декларацию и когда платить
Процедура простая, но строгая. Пять шагов:
- Сделайте сделку и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.
- Рассчитайте налог: возьмите большую сумму - цена договора или 70% кадастровой стоимости. Вычтите расходы на покупку, если они подтверждены.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ. Укажите все данные: паспорт, ИНН, адрес, сумма дохода, кадастровая стоимость, применяемые льготы.
- Подайте декларацию до 30 апреля следующего года. Можно через личный кабинет на сайте ФНС, в бумажном виде или через нотариуса.
- Оплатите налог до 15 июля.
Если пропустили срок подачи - штраф 5% за каждый месяц просрочки, но не больше 30% от суммы налога и не меньше 1000 рублей. За неуплату - пени и арест счетов. Не откладывайте.
Что не работает для нерезидентов
Вычеты, которые резиденты получают автоматически - вам не доступны. Никакого имущественного вычета на покупку, никакого социального вычета на лечение или обучение. Даже если вы купили квартиру за 8 млн рублей и заплатили 1 млн налогов - для вас это не уменьшит налог с продажи.
Также не работает льгота для продажи жилья, если вы купили новое. Для резидентов - это стандартная практика. Для вас - нет. Только СИДН и подтверждение расходов.
Если вы ИП - ситуация сложнее. На ОСНО вы платите 30% НДФЛ с доходов от недвижимости. На УСН - налог считается по упрощенной системе, и статус резидента не влияет. Но это отдельная тема, и тут нужно разбираться с бухгалтером.
Что меняется в 2025 году
С 1 января 2025 года вводятся изменения для нерезидентов, но они касаются только доходов от работы. Если вы удаленно работаете на российскую компанию - теперь вы платите 13-22% вместо 30%. Но это не про продажу недвижимости. Для недвижимости - все остается как было: 30% и никаких изменений.
ФНС усиливает контроль. Проверяют не только декларации, но и документы на покупку, переводы, договоры. Если вы продали квартиру за 1,5 млн, а кадастровая стоимость - 4 млн, вас точно вызовут. Не надейтесь на «ничего не заметят».
Эксперты считают, что в 2026-2027 годах ставка для нерезидентов может снизиться до 25-27% - но это пока только прогноз. Официально ничего не подтверждено. Не ждите скидок - действуйте с тем, что есть.
Что делать, если вы уже продали квартиру
Если сделка была в 2024 году - подавайте декларацию до 30 апреля 2025. Если в 2023 - еще можно, но с пени. Чем позже - тем дороже.
Если вы не знаете кадастровую стоимость - запросите выписку ЕГРН. Это бесплатно и занимает 5 минут на сайте Росреестра.
Если вы гражданин страны с СИДН - соберите документы сейчас. Не дожидайтесь уведомления от ФНС. Документы на подачу нужно готовить за месяц до сделки.
Если вы не уверены - обратитесь к налоговому консультанту. Один час консультации может сэкономить 100-300 тысяч рублей. Не экономьте на этом.
Практический совет: как не попасть в ловушку
- Никогда не занижайте цену в договоре - это не защитит от налога, а только добавит штрафы.
- Всегда проверяйте кадастровую стоимость до подписания договора.
- Если есть СИДН - подавайте документы заранее, а не после сделки.
- Не полагайтесь на агентов по недвижимости - они не юристы и не бухгалтеры.
- Храните все документы: договоры купли-продажи, платежки, выписки, справки о резидентстве - минимум 5 лет.
Налог на недвижимость для нерезидентов - это не барьер, а система. Если вы знаете правила - платите ровно столько, сколько нужно. Если игнорируете - платите в два раза больше. Выбор за вами.