Налог при обмене квартиры в 2025 году: нужно ли платить и как рассчитать НДФЛ

Обмен квартиры - это не просто перестановка жилья. С точки зрения налоговой службы, это две сделки купли-продажи: вы продаете свою квартиру, и одновременно покупаете чужую. И если вы не соблюдаете правила, налоговая может потребовать заплатить НДФЛ - до 15% от прибыли. В 2025 году правила изменились, и многие до сих пор не понимают, сколько им нужно заплатить и как законно снизить налог. Разберемся по шагам.

Почему при обмене квартиры нужно платить налог?

Многие думают: если я просто меняю квартиру на квартиру, то денег не получаю - значит, налог не нужен. Это ошибка. Федеральная налоговая служба четко говорит: при обмене каждая сторона считается продавцом. Даже если вы не получили наличные, вы получили имущество другой стоимости. Это доход, и он облагается налогом.

Такое правило закреплено в письме Минфина от июня 2022 года (№ 03-04-05/52431). То есть, если вы обмениваете двухкомнатную квартиру на трехкомнатную, вы обязаны отчитаться перед налоговой. Даже если доплата - 50 тысяч рублей, налог считается от стоимости вашей старой квартиры.

Как рассчитать НДФЛ в 2025 году: прогрессивная шкала

С 1 января 2025 года вступила в силу новая система налогообложения. Доходы физических лиц теперь облагаются по прогрессивной шкале:

• 13% - на доход до 2,4 млн рублей в год
• 15% - на сумму, превышающую 2,4 млн рублей

Это значит, что если вы продали квартиру с прибылью 1,8 млн рублей - налог 13%. Но если прибыль 3 млн - то первые 2,4 млн облагаются по 13%, а оставшиеся 600 тысяч - уже по 15%. Итого: 312 тысяч + 90 тысяч = 402 тысячи рублей налога.

Важно: все продажи за год суммируются. Если вы продали квартиру и автомобиль - доходы складываются. Например, прибыль от квартиры 2 млн, от машины 1,2 млн - итого 3,2 млн. Налог: 2,4 млн × 13% = 312 тыс. + (3,2 млн - 2,4 млн) × 15% = 120 тыс. Итого - 432 тысячи рублей.

Когда налог не платят: срок владения

Самый простой способ избежать налога - выдержать минимальный срок владения.

• 3 года - если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации или по договору пожизненного содержания.
• 5 лет - если квартира куплена, получена по договору мены, или отдалена от близких родственников.

Это правило подтверждено письмом Минфина от июля 2022 года (№ 03-04-05/55123). То есть, если вы купили квартиру в 2020 году - в 2025 году вы можете обменять ее без налога. Если купили в 2022 - придется ждать до 2027 года.

Следите за датой регистрации в Росреестре - именно она считается началом владения. Договор купли-продажи не важен, если он не зарегистрирован.

Как уменьшить налог: имущественный вычет

Если срок владения не выдержан - не паникуйте. Есть законный способ снизить налог до нуля - имущественный налоговый вычет.

Вы можете уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей. То есть, если вы продали квартиру за 4 млн, а купили за 2,5 млн, прибыль - 1,5 млн. Вычет в 1 млн снижает налогооблагаемую базу до 500 тысяч. Налог: 500 000 × 13% = 65 тысяч рублей.

Если вы купили новую квартиру в том же году, вы можете использовать вычет и на продажу, и на покупку. Например: продали квартиру за 5 млн (прибыль 2 млн), купили новую за 4 млн. Вычет в 1 млн на продажу - налог 130 тысяч. А на покупку - вы можете вернуть 260 тысяч (13% от 2 млн), если у вас есть официальный доход и вы платили НДФЛ.

Это работает только если вы подаете декларацию 3-НДФЛ. Не подавайте - налоговая сама вышлет уведомление, и платить придется без льгот.

Как определяется стоимость для расчета налога

Налог считается не от цены в договоре, а от реальной рыночной стоимости. Но если в договоре указано слишком мало - налоговая пересчитает по кадастровой стоимости.

С 2025 года база для расчета - это:

• Цена в договоре мены, но не ниже 70% от кадастровой стоимости каждой квартиры.

Пример: вы обмениваете квартиру, кадастровая стоимость которой - 3 млн рублей. В договоре указана цена 1,8 млн. Налоговая скажет: «70% от 3 млн - это 2,1 млн. Мы берем 2,1 млн как базу». То есть, даже если вы «согласовали» низкую цену - налоговая имеет право пересчитать.

Самый опасный момент: если вы обмениваете квартиру с доплатой, например, «двушка + 1 млн рублей на гараж». Налоговая считает доходом не только гараж, а всю стоимость вашей квартиры. Доплата - это лишь часть сделки. Полная стоимость вашей квартиры - основа для расчета.

Что делать, если квартира в ипотеке?

Обмен с ипотекой - это сложнее, но возможно. Главное - согласие банка.

Банк требует:

• Оценку новой квартиры (свою, независимую)
• Справку об остатке долга
• Разрешение на замену залогового имущества

Без этого сделка не пройдет. Банк не даст согласие, если новая квартира дешевле старой - он рискует потерять обеспечение кредита. В среднем, согласование занимает 14-21 день. И не забудьте: если вы меняете квартиру в ипотеке, вы не можете использовать вычет до тех пор, пока не выплатите кредит полностью. Но это отдельная тема - для тех, кто хочет пересчитать налог после полного погашения.

Документы для обмена: что собрать

Чтобы сделка прошла без проблем, подготовьте полный пакет:

• Паспорта всех участников
• Выписки из ЕГРН на обе квартиры
• Кадастровые паспорта
• Справки об отсутствии долгов за ЖКХ
• Нотариально заверенное согласие супруга (если есть брак)
• Разрешение органов опеки (если есть дети)
• Квитанция об оплате госпошлины - 2 000 рублей

Если квартира в ипотеке - добавьте:

• Согласие банка
• Выписку из кредитного договора
• Оценку нового жилья от аккредитованного оценщика

Регистрация сделки в Росреестре занимает 7 рабочих дней. После этого - только подача декларации.

Когда подавать декларацию и платить налог

Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля следующего года. Например, если обмен прошел в 2025 году - декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года.

Налог оплачивается до 15 июля того же года. То есть - до 15 июля 2026 года. Если не заплатите - начислят штраф 20% от суммы налога, плюс пеню за каждый день просрочки.

Подать декларацию можно через личный кабинет на сайте nalog.ru, в МФЦ или почтой. Не ждите уведомления - налоговая не всегда их отправляет. Самостоятельно - безопаснее.

Советы от практиков: как не попасть в ловушку

• Не занижайте цену в договоре. Это не сэкономит - налоговая пересчитает по кадастру, и вы рискуете попасть под подозрение в уклонении.
• Не игнорируйте вычет. 67% тех, кто платил налог в 2024 году, не использовали 1 млн рублей. Это - потеря 130 тысяч рублей.
• Считайте доходы за год. Если продали еще и машину - прибавьте. Прогрессивная шкала работает на полную.
• Дождитесь 3-5 лет. Это самый надежный способ избежать налога. Лучше переждать, чем платить 15%.

По данным агентства «ЦИАН» за первый квартал 2025 года, число обменов выросло на 12% по сравнению с 2024 годом. Многие просто дожидаются окончания 5-летнего срока. И это разумно.

Что будет дальше?

В 2026 году планируют рассмотреть законопроект, который расширит список «близких родственников». Сейчас это только супруги, дети, родители, братья и сестры. Возможно, в список добавят дедушек, бабушек, внуков - тогда срок владения для них станет 3 года.

Также в Минфине обсуждают дифференцированные ставки по регионам. В Краснодаре, например, где рынок активный, ставка может остаться 13%. А в сельских районах - снизить до 10%. Это не факт, но тренд есть.

Эксперты «Контур» прогнозируют: к 2027 году 85% сделок по обмену будут использовать налоговые вычеты. То есть, люди становятся грамотнее. И вы тоже можете стать одним из них - если действуете вовремя и правильно.