Налоги при дарении недвижимости в 2025 году: когда платить, сколько по НДФЛ и как избежать ошибок

Если вы получили квартиру, дом или долю в недвижимости в дар - вы не просто получили подарок. Вы получили налоговое обязательство. С 2025 года правила изменились, и многие до сих пор не понимают, сколько им нужно заплатить и почему. Налог на дарение недвижимости - это не просто формальность. Это серьезная сумма, которая может удивить, если не подготовиться заранее.

Кто платит налог при дарении?

Здесь всё просто: даритель - человек, который передает недвижимость - никогда не платит налог. Это не продажа, не обмен, не получение дохода. Это безвозмездная передача. Поэтому у него нет объекта налогообложения. Но тот, кто получает - одаряемый - обязан платить, если не является близким родственником.

Список близких родственников, освобожденных от налога, прописан в Налоговом кодексе РФ (пункт 18.1 статьи 217). Это:

• супруги
• родители и дети (включая усыновленных)
• бабушки и дедушки
• внуки
• полные и неполные братья и сестры

Все остальные - тети, дяди, кузены, свекровь, бывшие супруги, друзья - платят налог. Даже если вы подарили квартиру своему лучшему другу с детства - налог будет. И это не шутка. По данным Росреестра, 42% людей не знают, что бывшие супруги не входят в этот список. Это одна из самых частых ошибок.

Как считают налог с 2025 года?

До 2025 года налог на дарение недвижимости был один - 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов. Просто, понятно, предсказуемо. Но с 1 января 2025 года вступила в силу прогрессивная шкала.

Теперь налог рассчитывается так:

• До 2,4 млн рублей - 13%
• Свыше 2,4 млн рублей - 15%

Это значит, что если вы получили в дар квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн рублей, налог считается не от всей суммы, а по частям:

• 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей
• 2,6 млн × 15% = 390 000 рублей
• Итого: 702 000 рублей

Если бы это было до 2025 года - вы бы заплатили 650 000 рублей (5 млн × 13%). Теперь - на 52 000 рублей больше. И это только начало. По плану Минфина, в 2026 году появится ставка 18% для доходов свыше 5 млн рублей, а в 2027 - 22% для свыше 10 млн. Это не теория. Это уже закон.

Почему кадастровая стоимость - это не рыночная цена?

Здесь кроется главная ловушка. Налоговая база - это не то, что вы заплатили за квартиру, не то, что написано в договоре, и не то, что говорит риелтор. Это кадастровая стоимость на 1 января года, когда регистрируется переход права.

Проблема в том, что кадастровая стоимость часто выше реальной рыночной цены на 20-30%. В некоторых регионах - даже на 50%. Эксперт Анна Смирнова из Института экономической политики имени Гайдара прямо говорит: «Это приводит к переплате налога, потому что человек платит за то, чего не получил».

Пример: вы получили в дар квартиру в Подмосковье. Рыночная цена - 3,2 млн рублей. Кадастровая - 4,1 млн. До 2025 года вы бы заплатили 417 000 рублей (3,2 млн × 13% - но налог считается по кадастру, значит, 4,1 млн × 13% = 533 000). С 2025 года - 559 500 рублей: (2,4 млн × 13%) + (1,7 млн × 15%) = 312 000 + 255 000.

Нет вычетов. Нет скидок. Нет возможности уменьшить базу, как при продаже (где можно снизить на 1 млн рублей). Только кадастровая стоимость - и только она.

Что изменилось в оформлении?

С 2025 года все договоры дарения недвижимости между гражданами должны быть нотариально удостоверены. До этого нотариус требовался только при дарении доли или если собственник - несовершеннолетний или ограниченно дееспособный.

Теперь - даже если вы дарите всю квартиру сыну или дочери - нужен нотариус. Это увеличивает стоимость сделки. Госпошлина за нотариальное удостоверение - 0,5% от кадастровой стоимости, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Для квартиры в 4 млн рублей - это 20 000 рублей (максимум). Для 8 млн - тоже 20 000. Для 1 млн - 5 000 рублей.

Почему так? Правительство хочет снизить число фиктивных сделок. Раньше люди оформляли дарение как куплю-продажу с заниженной ценой, чтобы уйти от налога. Теперь - все сделки фиксируются нотариально, и нотариус обязан проверять документы, включая кадастровую стоимость. Это усложняет, но делает систему прозрачнее.

Когда и как платить?

Налог не приходит сам. Вы должны его заявить. Это значит:

1. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка.
2. Уплатить налог до 15 июля того же года.

Если не подать - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей. Если не заплатить - начнутся пени и взыскание через суд.

ФНС сама не знает, кто получил подарок. Она получает данные от Росреестра, но не всегда вовремя. Поэтому вы обязаны сами подать декларацию. Даже если вы думаете, что «никто не узнает» - вы рискуете. В 2025 году ФНС начала автоматически сопоставлять кадастровые и рыночные данные. Точность - до 95%. Схемы с «договором купли-продажи» уже не работают.

Почему люди всё ещё дарят, несмотря на налог?

Несмотря на рост налогов, дарение остаётся популярным. Почему? Потому что это не завещание.

Если вы пишете завещание - вы теряете контроль. Собственник может передумать, но после смерти - всё идёт по закону. Семья может оспорить, появятся споры, суды, задержки. При дарении - вы передаете имущество прямо сейчас. Вы видите, как человек въезжает в квартиру. Вы можете контролировать процесс. Вы можете изменить решение - если договор еще не зарегистрирован.

По данным АИЖК, 67% граждан выбирают дарение именно из-за оперативности. Особенно если речь о передаче жилья детям. Даже если налог высокий - люди готовы его заплатить, чтобы избежать бюрократии после смерти.

Что делать, чтобы не переплатить?

Если вы планируете дарить или получать недвижимость - вот что нужно сделать прямо сейчас:

• Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра или через Госуслуги. Сравните её с рыночной ценой. Если кадастровая сильно выше - подумайте, стоит ли оформлять сделку сейчас.
• Определите, родственник ли вы. Если нет - налог будет. Даже если вы думаете, что «это всё равно как семья» - по закону это не так.
• Если вы даритель - оформите сделку до конца 2024 года. До 31 декабря 2024 года действует старая ставка - 13% без прогрессии. После - только 15% и выше. По данным Росреестра, в ноябре-декабре 2024 года сделок дарения стало на 37% больше, чем в 2023 году. Люди успели воспользоваться старыми правилами.
• Не экономьте на нотариусе. Нотариальное удостоверение - теперь обязательное. Попытки обойти это - риск аннулирования сделки.
• Не ждите, что налоговая сама вас найдет. Подавайте декларацию. Даже если кажется, что «всё хорошо» - лучше перестраховаться.

Что будет дальше?

Эксперты предупреждают: в 2026-2027 годах ставки вырастут. Планируется введение 18% и 22%. Это не спекуляция - это официальный план Минфина. Кроме того, возможно расширение списка близких родственников. Сейчас в него входят только кровные и супруги. В будущем могут включить сожителей, партнеров по гражданскому браку, даже родных детей супруга. Но это пока только обсуждение.

В то же время ФНС усиливает контроль. Автоматизация сопоставления кадастровых и рыночных цен уже работает. Попытки оформить дарение как куплю-продажу с заниженной стоимостью - выявляются с точностью до 95%. Нарушителей штрафуют, а сделки аннулируют.

Дарение недвижимости - это не просто «подарить квартиру». Это финансовая сделка с долгосрочными последствиями. Правила изменились. Сложность выросла. Но с ними можно разобраться - если знать, где искать правду, а не слухи.