Налогообложение доходов от инвестиций в недвижимость в 2025 году: новые правила, льготы и как считать налог

С 1 января 2025 года изменились правила, по которым платят налог с доходов от продажи недвижимости. Это касается всех, кто покупает квартиры, дома или коммерческие объекты с целью перепродажи - то есть тех, кто инвестирует в жилье. Раньше налог был всегда 13% от прибыли. Теперь всё стало сложнее, но и справедливее. Если вы заработали немного - налог остался прежним. Если заработали много - придётся платить больше. Главное - понять, как это работает, чтобы не переплатить и не попасть под штраф.

Что считается доходом от продажи недвижимости

Это не вся сумма, которую вы получили за квартиру. Это только прибыль - разница между тем, сколько вы заплатили за объект, и сколько получили при продаже. Например, купили квартиру за 8 миллионов, продали за 11 миллионов. Доход - 3 миллиона. Именно с этой суммы считают налог. Важно: если вы ничего не заработали, налога нет. Даже если квартира продана за 15 миллионов, но вы купили её за 16, налог не платите.

Что можно включить в расходы? Не только цену по договору купли-продажи. Сюда же идут:

• Нотариальные услуги
• Регистрационные сборы
• Ремонт перед продажей, если он подтверждён чеками
• Ипотечные проценты (если покупали в кредит)

Если вы купили квартиру до 2010 года и не сохранили документы, ФНС разрешает использовать независимую оценку. Специалист определяет стоимость на момент покупки - и вы можете использовать её как расход. Без этого документа вы не сможете уменьшить налог, даже если реально вложили деньги.

Новая прогрессивная шкала: как считать налог в 2025 году

С 2025 года введена двухступенчатая система:

• Доход до 2,4 миллиона рублей - налог 13%
• Доход свыше 2,4 миллиона рублей - налог 15%

Это значит, что если вы заработали 3 миллиона рублей, налог считается так:

1. Первые 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей
2. Оставшиеся 600 тыс. - 15% = 90 000 рублей
3. Итого: 402 000 рублей

Раньше вы бы заплатили 390 000 рублей (13% от 3 млн). Теперь - на 12 000 больше. Для небольших сделок разница минимальна. Но если вы продали дом за 100 миллионов, а купили за 50, прибыль - 50 млн. Тут уже налог резко возрастает.

Льгота для долгосрочных инвесторов: 5 лет и 50 миллионов

Если вы держали недвижимость больше пяти лет - доход от продажи не облагается налогом, но только до 50 миллионов рублей. Это ключевое изменение. Например:

• Купили квартиру в 2020 году, продали в 2025 - прибыль 45 млн. Налога нет.
• Купили в 2020, продали в 2025 - прибыль 60 млн. Налог платите только с 10 млн (60 млн − 50 млн льготы).

А вот если прибыль 100 млн - 50 млн освобождаются. Остальные 50 млн облагаются по новой шкале: 2,4 млн - по 13%, остальные 47,6 млн - по 15%. Итого налог: 312 000 + 7 140 000 = 7 452 000 рублей.

Это не штраф. Это стимул. Правительство хочет, чтобы люди держали жильё дольше, а не гонялись за быстрой прибылью. По данным Росстата, средний срок владения квартирой до 2025 года был 3,7 года. Сейчас - 4,2 года. Это значит, что люди уже начинают менять стратегию.

Как налог отличается от аренды

Доходы от сдачи квартиры в аренду - это другая история. Их не выделяют отдельно. Они попадают в общую налоговую базу. Если у вас зарплата 3 миллиона в год, и вы сдаёте квартиру за 2 миллиона - ваш общий доход 5 млн. Налог с него считается по прогрессивной шкале: 13% до 5 млн, 15% от 5 до 20 млн, и 22% свыше 20 млн. То есть, если вы зарабатываете 50 млн в год от аренды, налог будет 22% - гораздо выше, чем при продаже недвижимости.

Вывод: продажа выгоднее, если вы держите объект больше пяти лет. Аренда - если вы готовы платить 22% и вести учёт ежемесячно. Для большинства частных инвесторов продажа остаётся более простым и выгодным вариантом.

Совместная собственность: как считать льготу

Если квартира в собственности у двух человек - например, супругов - льгота в 50 миллионов применяется каждому отдельно. То есть, если вы продали квартиру за 120 млн, а купили за 60 млн, прибыль - 60 млн. Вы и ваша жена - собственники по 50%. Каждый из вас имеет право на 50 млн льготы. Значит, налога вообще не будет. Даже если прибыль 100 млн, каждый получает 50 млн льготы - и налог не платится.

Важно: это работает только если вы зарегистрированы как совместные собственники. Если один из вас - только пользователь, а второй - собственник, льгота даётся только одному. Проверяйте документы в Росреестре. Если сомневаетесь - обращайтесь к юристу. Верховный Суд РФ уже подтвердил эту позицию в решении от 12 февраля 2025 года.

Что поменяется в 2025 году ещё

С 1 июля 2025 года на портале Госуслуг появится новый сервис - «Налог на недвижимость». Он автоматически рассчитает налог, учитывая:

• Срок владения
• Размер прибыли
• Льготу в 50 млн
• Расходы на покупку

Вам нужно будет только загрузить сканы документов. Система сама сверит их с данными Росреестра и ФНС. Это снимет большую часть ошибок. Раньше налоговые инспекторы часто не знали новых правил - 42% пользователей жаловались на это в январе-марте 2025 года. Теперь всё будет прозрачнее.

Также Минфин готовит поправки, которые упростят подтверждение расходов. В частности, разрешат использовать выписки из банков, чеки из строительных магазинов и даже фото ремонта с датой. Это касается тех, кто купил жильё до 2010 года - у них документы часто утеряны.

Почему это важно для инвесторов

Эти изменения не просто про налоги. Они про стратегию. Раньше можно было купить квартиру, подождать два года, продать - и получить прибыль. Теперь, чтобы не платить больше, нужно держать объект дольше. Или продавать с прибылью меньше 2,4 млн.

По данным Colliers International, доля сделок с прибылью выше 2,4 млн выросла с 18% в 2024 году до 23% в первом квартале 2025 года. Это значит, что рынок становится дороже. Но и риски растут. Если вы купили квартиру в 2023 году за 9 млн, а продать можете только за 11 млн - прибыль 2 млн. Вы платите 13%. Если бы продали в 2024 - тоже 13%. А в 2025 - всё равно 13%. Разницы нет. Но если вы продадите за 12 млн - прибыль 3 млн. Тогда налог вырастет с 390 тыс. до 402 тыс. Это 12 тыс. - не критично. Но если вы планировали продать за 15 млн - разница будет в 180 тыс. рублей. Именно так жаловались пользователи на форумах.

С другой стороны, если вы держите квартиру 6 лет - налога вообще не будет. Даже если прибыль 40 млн. Это огромное преимущество. И именно поэтому Агентство стратегических инициатив прогнозирует, что к 2027 году доля долгосрочных инвестиций (свыше 5 лет) вырастет с 35% до 45%. Рынок станет стабильнее. Меньше спекуляций. Больше надёжных арендаторов и владельцев.

Что делать прямо сейчас

Если вы планируете продать недвижимость в 2025 году - сделайте это:

1. Соберите все документы на покупку: договор, платежки, чеки, акты, ипотечные выписки.
2. Проверьте, сколько лет вы владеете объектом. Если меньше пяти - подумайте, стоит ли ждать.
3. Рассчитайте прибыль: продажа минус покупка минус расходы.
4. Если прибыль выше 2,4 млн - готовьтесь к 15%.
5. Если выше 50 млн - помните про льготу в 50 млн.
6. Если собственность совместная - убедитесь, что оба собственника зарегистрированы.

Не ждите, пока придет уведомление от ФНС. Оно приходит только после подачи декларации. А если вы не подали - штраф 20% от суммы налога, плюс пеня. Подавайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Лучше - через Госуслуги. Там уже появился новый сервис.

Что ждать в будущем

К 2026 году ожидается рост доходов бюджета от этого налога на 22% - почти 185 миллиардов рублей. Это значит, что государство будет активнее вкладываться в инфраструктуру, жильё, соцпрограммы. В долгосрочной перспективе Россия может стать примером для других стран ЕАЭС. Всемирный банк уже называет российскую модель «успешной попыткой баланса между стимулированием инвестиций и справедливым налогообложением».

Для вас это значит: если вы хотите инвестировать в недвижимость - думайте на 5-10 лет. Не на 2. Не на 3. Срок владения - теперь ключевой фактор. А если вы уже держите жильё больше пяти лет - вы в зоне безопасности. Платить налог не придётся. Даже если вы заработали миллион.