Оценка квартиры для ипотеки в 2025 году: кто проводит и сколько стоит

Почему оценка квартиры нужна при ипотеке

Когда вы берете ипотеку, банк не просто верит вам на слово, что квартира стоит столько-то. Он должен быть уверен, что если вы не сможете платить, он сможет продать эту квартиру и вернуть свои деньги. Именно поэтому банки требуют оценку квартиры для ипотеки - это не формальность, а защита и для вас, и для банка.

Если оценка покажет, что квартира завышена в цене, банк может отказать в кредите или дать меньше денег, чем вы просите. Если цена занижена - вы рискуете не получить достаточную сумму, чтобы купить нужную жилплощадь. Оценка помогает найти баланс: банк видит реальную стоимость, а вы - честную картину рынка.

Это не новшество 2025 года. Так делают с начала 2000-х. Но сегодня методы стали точнее, а требования - жестче. Даже если вы нашли квартиру по выгодной цене, без официального отчета оценщика ипотеку не выдадут. Ни Сбербанк, ни ВТБ, ни другие крупные банки не работают без этого документа.

Кто имеет право проводить оценку

Не любой человек с калькулятором и фотоаппаратом может дать вам официальный отчет. Только профессионал, который прошел проверку и состоит в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, имеет на это право. У такого специалиста есть квалификационный аттестат, который выдается после сдачи экзамена и подтверждения опыта.

Вы можете проверить, есть ли у оценщика допуск, через федеральный реестр Росреестра. Там указаны все действующие оценщики, их СРО, срок действия аттестата и даже история проверок. Если оценщик не в реестре - отчет не примут. Даже если он кажется вам очень компетентным.

Банки работают только с аккредитованными компаниями. Некоторые банки сами выбирают оценщика из своего списка - и вы просто платите за услугу. Другие дают вам свободу выбора. Важно: даже если банк сам назначает оценщика, деньги все равно платите вы. Это не «бесплатная услуга от банка» - это ваша обязанность как заемщика.

Как проходит процесс оценки

Процедура несложная, но требует внимания. Вот пошагово, что происходит:

1. Вы выбираете оценщика - либо по рекомендации банка, либо самостоятельно.
2. Собираете документы: свидетельство о праве собственности, технический паспорт, выписка из ЕГРН, паспорт собственника.
3. Оценщик приезжает на объект. Он смотрит состояние квартиры: ремонт, планировка, наличие балкона, состояние инженерных систем, уровень шума, этаж, вид из окна.
4. Он сравнивает вашу квартиру с аналогичными, которые продавались в этом же районе за последние 3-6 месяцев. Сколько стоят такие же по площади, этажу, году постройки?
5. На основе этих данных он рассчитывает рыночную стоимость - не кадастровую, не налоговую, а именно ту, по которой реально можно продать квартиру сегодня.
6. Готовит отчет - обычно 20-30 страниц с фотографиями, таблицами, расчетами и выводами.
7. Вы получаете отчет и передаете его в банк.

Срок выполнения - от 1 до 5 рабочих дней. Если вы срочно оформляете ипотеку, лучше начать оценку еще до подачи заявки. Иначе вы рискуете потерять время, пока ждете результатов.

Сколько стоит оценка квартиры в 2025 году

Стоимость зависит от региона, площади и сложности объекта. В Москве и Санкт-Петербурге цены выше, чем в провинциальных городах. В среднем вы заплатите от 2 000 до 5 000 рублей.

В Иркутске, Казани или Новосибирске можно найти услуги от 1 800 рублей. В крупных городах - от 3 000 рублей и выше. Если квартира в новостройке, без документов или в сложном районе - цена может вырасти. Также стоит учитывать: если оценщик не выезжает, а оценивает по фотографиям и документам - это дешевле. Но банки чаще требуют личный осмотр.

Важно: никаких скрытых платежей. Все условия должны быть прописаны в договоре. Никто не имеет права требовать доплату после выполнения работы. Если оценщик говорит: «А за выезд в другой район - плюс 500 рублей», - это повод задуматься. Лучше найти другого.

Онлайн-оценка: можно ли ей доверять

Сервисы вроде Домклик, IRN.RU или Яндекс.Недвижимость предлагают бесплатную онлайн-оценку. Вы вводите площадь, этаж, район, год постройки - и получаете цифру за минуту. Это удобно, чтобы понять примерную стоимость до поездки к риелтору.

Но это не официальный отчет. Эти сервисы анализируют объявления и сделки, но не видят реального состояния квартиры. Они не знают, что в вашей квартире потекла крыша, а в соседней - сделали капитальный ремонт. Они не учитывают, что за окном строят магистраль или что в подъезде давно не меняли лифт.

Результат онлайн-оценки - это ориентир, а не документ. Банк его не примет. Он нужен только для предварительного понимания: «А стоит ли вообще тратить 3 тысячи рублей на оценку, если квартира, похоже, переоценена?»

Важно: даже самые продвинутые алгоритмы учитывают только 70-80% факторов. Мелочи - высота потолков, тип санузла, наличие парковки - влияют на цену, но не настолько, чтобы изменить итоговую цифру на 10-15%. А вот ремонт или шум от дороги - могут снизить стоимость на 20%.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Многие думают: «У меня есть кадастровая стоимость - зачем еще что-то оценивать?» Это большая ошибка.

Кадастровая стоимость - это цифра, которую государство использует для расчета налогов. Она обновляется раз в 3-5 лет и часто сильно отстает от реального рынка. В Москве, например, кадастровая стоимость может быть на 20-30% ниже рыночной. В регионах - на 10-15%.

Банк не может использовать кадастровую стоимость. Ему нужна именно рыночная - та, по которой квартира реально продается сегодня. Только так он может оценить риски. Если вы купите квартиру за 8 млн, а кадастровая стоимость - 6 млн, банк все равно оценит ее по рыночной цене. И даст кредит на 80% от 8 млн, а не от 6.

И наоборот: если кадастровая стоимость выше рыночной - это тоже проблема. Банк может отказать, потому что считает, что вы переплачиваете. Или предложит кредит на меньшую сумму. Поэтому оценка - это не просто формальность. Это защита от переоценки и финансовых рисков.

Что делать, если банк отказывает из-за оценки

Иногда банк отказывает, потому что оценка показала, что цена квартиры выше средней по району. Это не значит, что вы не можете купить эту квартиру. Это значит, что нужно действовать.

Вариант 1: найдите другого оценщика. Не все специалисты работают одинаково. Один может учесть ремонт как плюс, другой - как нейтральный фактор. Иногда второй отчет дает более выгодную цифру.

Вариант 2: пересмотрите условия кредита. Может, банк готов дать 70% от стоимости, а не 80%. Тогда вам нужно внести больше собственных средств - но квартира все равно станет вашей.

Вариант 3: договоритесь с продавцом. Если оценка показала, что цена завышена, вы можете попросить снизить цену. Продавец может согласиться - особенно если он знает, что покупатель берет ипотеку. Иначе квартира просто не продастся.

Вариант 4: смените банк. У каждого банка - свой список аккредитованных оценщиков и свои подходы к оценке. Если один банк отказал, другой может принять тот же отчет. Не бойтесь обращаться в несколько учреждений.

Как не попасть в ловушку

• Не экономьте на оценщике. Дешевая услуга - риск получить неправильный отчет. А это - отказ в ипотеке и потеря времени.
• Не подписывайте договор, если не видите аттестат оценщика и его регистрацию в реестре Росреестра.
• Не используйте онлайн-оценку как основу для переговоров с продавцом. Она не юридически значима.
• Не ждите, пока банк скажет «нужна оценка». Начинайте этот процесс сразу после выбора квартиры.
• Не платите больше 5 000 рублей за оценку в регионах. Если вам предлагают 10 000 - переспросите, за что именно.

Оценка - это не расход. Это инвестиция в вашу уверенность. Правильно проведенная оценка дает вам не только кредит, но и знание, что вы не переплачиваете. И это стоит гораздо больше, чем 3 тысячи рублей.