Вы хотите продать квартиру, но не знаете, сколько она стоит? Или думаете, что покупаете по рыночной цене, а потом оказывается - переплатили? Онлайн-оценка квартиры стала обычным делом: за пять минут вы получаете цифру, которая, кажется, отражает реальность. Но насколько она правдива? И какой сервис стоит выбрать, чтобы не оказаться в ловушке завышенной или заниженной цены?
Как работает онлайн-оценка квартиры?
Это не волшебство. Это алгоритм, который сравнивает вашу квартиру с теми, что уже продавались или сейчас висят в объявлениях. Он берет адрес, площадь, количество комнат, этаж, год постройки дома и - если повезло - состояние ремонта. Потом смотрит: сколько стоят похожие квартиры в том же микрорайоне, в том же доме, на том же этаже. Добавляет корректировки: если рядом строили метро - цена выше, если в доме старые трубы - ниже. Все это происходит за секунды.
Сервисы не гадают. Они работают на данных. Domclick, например, использует 3 миллиона реальных ипотечных сделок, которые прошли через Сбербанк. Это не объявления - это фактические цены, по которым люди реально купили квартиры. Другие сервисы, как Realty24, смотрят только на активные объявления. Это быстрее, но менее точно: в объявлении продавец может завысить цену на 20%, чтобы потом скинуть до реальной.
Важно понимать: онлайн-оценка - это ориентир. Не закон. Не юридический документ. Не основание для ипотеки. Это как GPS: он скажет, где вы находитесь, но не заменит карту и навыки водителя.
Самые точные сервисы в 2026 году
На рынке десятки сервисов, но только несколько действительно заслуживают доверия. Вот кто лидирует по точности и надежности.
Domclick (Сбербанк) - лидер по точности. Их алгоритм учитывает не только объявления, но и реальные сделки: кто, где и за сколько купил квартиру. По данным за октябрь 2025 года, погрешность - всего 2,7% в Москве. Это ближе всего к реальной рыночной цене. Минус: работает преимущественно в Москве и области. Если вы в Казани или Владивостоке - он вам почти бесполезен.
Realty24.net - самый быстрый. Вы вводите адрес - и через 7 секунд получаете результат. Простой интерфейс, никаких сложных форм. Плюс - работает по всей России. Минус: погрешность 4-6%. Он не знает, что квартира в вашем доме продавалась год назад за 10% дешевле - он видит только то, что сейчас висит в объявлениях. Если рынок резко вырос - он не успевает догнать реальность.
IRN.RU - специалист по Москве и Подмосковью. Использует сложные матрицы корректировок: этаж влияет на цену на 2%, вид из окна - на 1,5%, тип санузла - на 0,8%. Погрешность - 3-4%. Это лучший выбор, если вы живете в столичном регионе и хотите глубокий анализ. Но для Сибири или Дальнего Востока он почти не работает.
Yandex Realty - не самый точный, но самый информативный. Он показывает, как менялась цена в вашем доме за 1, 3 и 5 лет. Если цена росла на 15% в год - вы это видите. Если падала - тоже. Но они не раскрывают, как считают итоговую цифру. Это как посмотреть график курса валют - вы понимаете тренд, но не знаете, почему он такой.
АКГ Групп - региональный игрок. Работает в Севастополе, Калининграде, некоторых городах с низкой ликвидностью. Там нет крупных банков с базами сделок, поэтому они используют упрощенные модели. Погрешность - 5-7%. Не идеально, но лучше, чем ничего. Если вы в регионе без Domclick - это ваш лучший выбор.
Что влияет на точность - и почему вы можете получить ошибку
Онлайн-оценка не учитывает всё. И это не ошибка сервиса - это ограничение технологии.
Вот что алгоритмы не видят:
- Состояние ремонта: если у вас новый кухонный гарнитур, но вы не указали это - он не узнает.
- Планировка: нестандартная квартира с нишей, эркером или перепланировкой - алгоритм не поймет, насколько это ценно.
- Инфраструктура: рядом с домом открыли детский сад? Или закрыли аптеку? Это влияет на цену, но не все сервисы это учитывают.
- Психология продавца: если сосед продал квартиру за 11 млн, а вы - за 12,5 млн, и он не хочет уступать, алгоритм не знает, что это исключение, а не правило.
По данным исследования МШУ Сколково, для стандартных квартир в крупных городах точность - 95-97%. Но если у вас квартира в старом доме с автономным отоплением, нестандартной планировкой и без лифта - погрешность может быть 10-15%. Это не ошибка. Это норма.
Один пользователь написал на форуме: «Domclick оценил квартиру в 12,5 млн. Покупатели предлагали 11,8 млн. Разница 700 тысяч - это не погрешность, это ошибка». Он не понимал: алгоритм не знает, что в доме только что сгорел лифт, и все покупатели теперь избегают этого подъезда. Это - человеческий фактор. Алгоритм его не учитывает.
Как получить максимально точную оценку
Если вы хотите не просто цифру, а реальный ориентир - действуйте так:
- Зайдите на Domclick и введите адрес. Запишите результат.
- Зайдите на Realty24. Введите те же данные. Запишите результат.
- Проверьте Yandex Realty - посмотрите, как менялась цена в вашем доме за последние три года.
- Если вы не в Москве - добавьте АКГ Групп или IRN.RU (если в Подмосковье).
- Сложите все цифры и разделите на количество сервисов. Это ваше среднее значение.
Такой подход снижает погрешность вдвое. По данным Mapestate.ru, 74% людей, которые так делали, получили цену, близкую к реальной сделке. Это не идеально, но гораздо надежнее, чем доверять одному сервису.
Еще один совет: не полагайтесь на оценку, если вы продаете квартиру в новостройке, где еще нет продаж. Алгоритмы не знают, сколько стоит квартира, которую еще никто не купил. Они смотрят на похожие дома - а там может быть другой район, другой застройщик, другие условия. Это как оценивать новый iPhone по цене старого Samsung - логика есть, но она не работает.
Когда онлайн-оценка бесполезна
Есть ситуации, где онлайн-оценка - это ловушка.
- Если вы оформляете ипотеку. Банк не примет цифру с Domclick. Он потребует официальный отчет сертифицированного оценщика. Это требует закона №135-ФЗ.
- Если квартира в наследстве. Суд и нотариус требуют документ, подписанный оценщиком с печатью.
- Если вы делите имущество при разводе. Без официального отчета - никаких дел.
- Если квартира - коммунальная, с долевым владением, или с обременением. Алгоритмы не умеют работать с такими объектами.
В этих случаях онлайн-оценка - только первый шаг. После нее нужно идти к настоящему оценщику. Это стоит 3-8 тысяч рублей, но защитит вас от ошибок, которые могут обойтись в сотни тысяч.
Что будет дальше
Технологии не стоят на месте. Domclick уже анонсировал обновление: к концу 2026 года он будет использовать 5 миллионов сделок вместо 3. Погрешность упадет до 1,5-2,5%. Realty24 добавил учет инфраструктуры: теперь он знает, если рядом открыли школу или закрыли парковку. Это повысило точность на 8%.
Но есть риск. Если рынок резко упадет - как в 2022 году - алгоритмы будут с опозданием. Они учатся на прошлом. Если прошлое не совпадает с настоящим - они ошибаются. Это как водить по карте 2015 года, когда все дороги перестроили.
По прогнозу Frank RG, к 2027 году 90% людей будут использовать онлайн-оценку на первом этапе. Но 30-35% сделок все равно будут проходить через официальных оценщиков. Потому что деньги, юридические риски и эмоции - это не то, что можно доверить алгоритму.
Итог: что делать прямо сейчас
Если вы думаете о продаже или покупке:
- Не верьте одной цифре. Проверьте минимум три сервиса.
- Используйте Domclick, если живете в Москве или Подмосковье.
- Если вы в регионе - ищите местный сервис, но не полагайтесь на него полностью.
- Среднее значение из нескольких оценок - ваш лучший ориентир.
- Для юридических целей - всегда идите к оценщику. Онлайн-оценка - это подсказка, а не решение.
Онлайн-оценка - это не замена эксперта. Это его помощник. Как калькулятор - не заменяет математика, но помогает не ошибиться в расчетах. Используйте ее правильно - и она сэкономит вам время, нервы и деньги.
Можно ли использовать онлайн-оценку для ипотеки?
Нет. Банки требуют официальный отчет сертифицированного оценщика, оформленный по закону №135-ФЗ. Онлайн-оценка - это только ориентир для вашего понимания. Банк не примет цифру с Domclick или Yandex Realty как основание для выдачи кредита.
Почему Domclick и Realty24 показывают разные цены?
Domclick использует данные реальных сделок, а Realty24 - только активные объявления. Продавцы в объявлениях часто завышают цены, чтобы потом снизить. Domclick видит, сколько люди реально заплатили. Поэтому его оценка точнее, но он работает только в крупных городах. Realty24 - быстрее и доступнее по всей России, но менее точен.
Как часто обновляются данные в онлайн-сервисах?
Domclick и другие банковские сервисы обновляют данные ежедневно - они получают информацию о сделках в реальном времени. Независимые платформы, как Realty24, обновляются раз в 2-3 дня, когда парсят новые объявления. Если рынок резко меняется - есть задержка в 1-2 дня. Это может влиять на точность.
Сколько стоит официальная оценка квартиры?
Официальная оценка стоит от 3 000 до 15 000 рублей, в зависимости от региона, площади и срочности. В Москве и Подмосковье - от 5 000 рублей. Это платно, но это единственный способ получить документ, который примут в банке, нотариате или суде.
Можно ли доверять онлайн-оценке для покупки квартиры?
Да, но с оговорками. Используйте её как инструмент для понимания, не переплачиваете ли вы. Если цена онлайн-оценки ниже, чем предложение продавца - это повод задать вопросы. Но не покупайте квартиру только на основе онлайн-оценки. Всегда делайте личный осмотр, проверяйте документы и, если цена выше средней - заказывайте официальную оценку.
Почему в разных сервисах разные результаты для одной и той же квартиры?
Потому что у каждого сервиса своя методика. Domclick смотрит на сделки, IRN.RU - на матрицы корректировок, Yandex - на динамику цен, а Realty24 - только на объявления. Они используют разные данные, разные веса параметров и разные алгоритмы. Это как спросить пять врачей - каждый даст свой диагноз. Лучший способ - взять среднее.
Albina Krasykova
января 27, 2026 AT 12:34Ох, как же я это всё люблю - когда алгоритмы пытаются понять, что значит «уютный ремонт» или «вид на парк», а на деле у тебя в квартире просто пахнет кофе и старыми книгами. Я продавала свою трешку в Омске, Domclick сказал 8,2 млн, Realty24 - 7,9, а Yandex показал, что цена падала три года подряд. Я выставила по среднему - и за две недели нашёлся покупатель, который даже не стал торговаться. Потому что он тоже проверил пять сервисов. Это не волшебство, это просто умная лень - не верь одному, но и не зацикливайся на цифрах. Главное - чтобы душа не сжималась, когда ты смотришь на объявление. А если душа спокойна - значит, цена в порядке. 😊
Anatoly Makeyev
января 28, 2026 AT 06:03Да ладно, я просто вбил адрес в Domclick - 12,5 млн. Зашёл на Realty24 - 11,8. Поставил на продажу за 12. Купили за 11,9. Ну и что? 😎
Евгений Маврин
января 29, 2026 AT 16:01Вы все, конечно, милые, но вы вообще понимаете, что алгоритмы работают на данных, которые вам дают? А кто даёт? Продавцы, которые вбивают «свежий ремонт» в объявление, хотя у них в ванной лампочка мигает, а пол - из ДСП. Domclick - это единственный, кто хоть как-то приближён к реальности, потому что смотрит на сделки. Остальные - маркетинговые фейки, придуманные агентствами, чтобы вы думали, что всё просто. Вы думаете, 2,7% погрешность - это мало? Это значит, что на 12 млн вы можете ошибиться на 324 тысячи. А вы думаете, что 324 тысячи - это «небольшая разница»? Это - полгода зарплаты. И да, вы всё ещё верите в «среднее значение»? Это как спросить у пяти психотерапевтов, что делать с депрессией, и потом принять антидепрессант, который подходит только третьему. Нет. Используйте Domclick. Или платите оценщику. Или живите в ignorance. Выбор за вами.
Pavel Surdin
января 30, 2026 AT 10:35Я хочу сказать, что... ну, в общем, я согласен с Евгением, что Domclick - это наиболее надёжный, но... я бы всё же добавил, что даже он не учитывает, например, наличие в доме странных соседей - кто-то в подъезде постоянно поёт оперу в 3 часа ночи, и это, конечно, влияет на спрос, но алгоритм об этом не знает. И ещё - в моём доме в 2023 году был пожар на этаже, и все покупатели теперь обходят его стороной, хотя ремонт сделали, и никто не знает, что там было. Так что... да, цифры - это хорошо, но человеческий фактор... он... он всегда остаётся. И, возможно, мы слишком сильно доверяем машинам, забывая, что рынок - это не математика, это эмоции. И страх. И надежда. И... ну, вы поняли. 😅
Наталья Феденева
января 30, 2026 AT 19:21А вы не задумывались, что все эти сервисы - часть схемы? Домклик - это Сбер, а Сбер - это государство. Они знают, кто и сколько платит, и когда. Они не дают вам точную цену - они дают цену, которая вас удержит в ипотеке. Вы думаете, что 3 миллиона сделок - это правда? Это цифры, которые они сами сгенерировали, чтобы вы не уходили в частные банки. А потом вы берёте ипотеку, а потом понимаете, что ваша квартира на самом деле стоит 10% меньше. А оценщик? Оценщик - это тот, кто за 5000 рублей поставит печать, которую вам нужно, чтобы банк не отказал. А кто платит оценщику? Банк. А кто контролирует банк? Сбер. А кто контролирует Сбер? Вы поняли. Это не оценка. Это контроль. И вы - просто цифра в их базе. Проверяйте. Сравнивайте. Но не верьте. Никогда. Никогда не верьте цифрам, которые вам дают бесплатно.