Отказ в ипотеке: основные причины и что делать заемщику в 2025 году

Почему банки всё чаще отказывают в ипотеке в 2025 году

В 2025 году получить ипотеку стало значительно сложнее. Если ещё два года назад банки одобряли почти каждую вторую заявку, то сейчас отказ в ипотеке получает каждый четвёртый заемщик. По данным РБК, доля отказов выросла с 19% в 2024 году до 28% в первом квартале 2025-го. Это не случайность - Центральный банк России ужесточил правила для снижения рисков на рынке жилищного кредитования. Ключевая ставка держится на уровне 16%, а банки вынуждены проверять доходы, кредитную историю и даже репутацию работодателя с новой строгостью.

Вы не одиноки. На форумах, таких как banki.ru, за первые три месяца 2025 года появилось почти 1,25 тысячи отзывов о отказах - на 45% больше, чем в прошлом году. Люди пишут: «Я зарабатываю 85 тысяч, купил квартиру за 7 миллионов, а банк сказал «нет»». Почему? Потому что банки теперь смотрят не на сумму дохода, а на то, сколько денег остаётся после платежа. Если после ипотеки у вас остаётся меньше прожиточного минимума - отказ гарантирован.

Пять главных причин отказа в ипотеке

1. Плохая кредитная история

Это самая частая причина отказа - и самая легко исправимая. Даже одна просрочка по кредиту 3 года назад, unpaid штраф ГИБДД за парковку или долг за коммуналку могут стать причиной отказа. Банки проверяют кредитные истории в НБКИ, ОКБ и Эквифакс. По данным Авеню-Москва, 37% отказов связаны с ошибками в этих отчётах: например, долг, который уже погашен, но не обновлён в базе. Если вы видите в своей истории что-то неправильное - подавайте заявку на оспаривание. Срок - 30 дней с момента получения отчёта.

2. Недостаточный доход

Банк не смотрит, сколько вы зарабатываете. Он смотрит, сколько останется после ипотеки. В 2024 году допускалось, что платеж по ипотеке может составлять до 45% от дохода. В 2025 году - максимум 35-40%. Пример: вы получаете 85 тысяч рублей в месяц, ипотека - 52 тысячи. Остаётся 33 тысячи. Но если в вашей семье трое человек, прожиточный минимум - 38 тысяч. Значит, вы не проходите. Даже если вы официально зарабатываете 100 тысяч, но у вас двое детей, ипотека на 40 тысяч в месяц - уже слишком много.

3. Большая долговая нагрузка

Банк считает не только ипотеку, но и все ваши текущие долги: автокредит, потребительские кредиты, кредитные карты. Если сумма всех ежемесячных платежей плюс новая ипотека превышает 50% вашего дохода - вы не пройдёте. Даже если вы платите по кредиту 10 тысяч, а ипотека - 35 тысяч, итого - 45 тысяч. При доходе 90 тысяч - это 50%. Отказ. Банки используют автоматизированные системы, которые не спрашивают «а вы реально сможете?» - они просто считают цифры.

4. Проблемы с объектом недвижимости

Вы можете быть идеальным заемщиком - стабильная работа, чистая история, высокий доход. Но если квартира, которую вы хотите купить, имеет износ больше 65%, или у неё незаконная перепланировка - банк откажет. Это не каприз. Такие объекты сложно продать, если вы не сможете платить. Банки теперь требуют, чтобы износ не превышал 55% - особенно на вторичном рынке. Незаконная перепланировка - даже если она сделана 10 лет назад - автоматически ставит точку в заявке. Проверяют это через выписки из БТИ и данные Росреестра.

5. Поддельные документы

Самый опасный шаг - подделать справку о доходах. Банки теперь проверяют доходы не только по форме 2-НДФЛ, но и через налоговые службы, через системы банковского мониторинга. Если вы указали 120 тысяч, а в реальности получаете 65 тысяч - вас внесут в чёрный список. Это не просто отказ - это блокировка на 5-10 лет. Даже если вы потом всё исправите, другие банки узнают об этом. В 2025 году уже зафиксированы случаи, когда люди не могли получить даже потребительский кредит из-за одной поддельной справки.

Кто отказывает чаще всего - и кто остаётся лояльным

Не все банки одинаково строги. В 2025 году самые жёсткие требования у Альфа-Банка (32% отказов), Тинькофф Банка (29%) и Сбербанка (27%). Они проверяют стаж на текущем месте - теперь минимум 6 месяцев, а не 3, как раньше. Сбербанк ещё и требует, чтобы доход был стабильным минимум за 24 месяца. Если вы сменили работу в прошлом году - шансы снижаются.

А вот Россельхозбанк и Газпромбанк остаются более гибкими: их показатели отказов - 18% и 21%. Они реже требуют проверку работодателя и чаще принимают заявки от семей с детьми, если другие параметры в порядке. Если вы получили отказ от Сбербанка - не сдавайтесь. Попробуйте подать заявку в Россельхозбанк. Условия там проще, а проценты не сильно выше.

Что делать, если вам отказали?

1. Запросите официальный отказ

Вы имеете право на это по закону - п. 6 ст. 8 ФЗ №218. Банк обязан выдать вам письменный отказ с указанием причины. Не берите «нам неудобно говорить» - требуйте документ. Без него вы не сможете исправить ошибку. Часто в отказе пишут: «не соответствует требованиям кредитной политики». Это пустой текст. Настаивайте: «Укажите конкретную причину: кредитная история, доход, долговая нагрузка?»

2. Проверьте кредитную историю

Зайдите на сайт НБКИ, ОКБ или Эквифакс - бесплатно можно запросить один отчёт в год. Проверьте, есть ли там долги, которые вы уже погасили. Если нашли ошибку - подавайте заявку на исправление. Это занимает 10-30 дней. Иногда достаточно просто написать письмо в банк, который сообщил ошибочные данные. Часто они исправляют - просто не знали, что долг закрыт.

3. Добавьте созаемщика

Созаемщик - это не просто родственник. Это человек, который официально берёт на себя часть обязательств. Сбербанк отмечает, что добавление созаемщика увеличивает шансы на одобрение на 65%. Лучше всего - если это родитель с хорошим стажем и стабильным доходом. Даже если он не живёт в квартире - это не важно. Главное - его доход плюс ваш доход дают нужный уровень.

4. Увеличьте первоначальный взнос

Минимум 15-20% - это прошлый год. В 2025 году банки рекомендуют 25-30%. Почему? Потому что чем больше вы вносите сами - тем меньше рискует банк. Domclick подтверждает: это повышает шансы на одобрение на 40%. Даже если вы накопили 20 тысяч рублей больше - это может стать решающим фактором. Не пытайтесь сэкономить на взносе - лучше потратить время на накопления.

5. Погасите все долги

Даже штраф в 500 рублей, который вы забыли оплатить, может стать причиной отказа. Банки проверяют исполнительные производства ФССП. Если есть даже один открытый исполнительный лист - отказ. Погасите всё: алименты, ЖКХ, штрафы, кредиты. Получите справку об отсутствии задолженностей - приложите её к новой заявке. Это покажет банку, что вы ответственный человек.

Как повысить шансы на одобрение при повторной подаче

Не спешите подавать заявку снова через неделю. Дайте себе 2-3 месяца на подготовку. За это время можно: погасить один кредит, улучшить кредитную историю, найти созаемщика, накопить больше на взнос. По данным Domclick, 68% заемщиков, которые получили отказ, одобрили ипотеку при повторной подаче через 2-3 месяца. 22% - через 4-6 месяцев. Только 10% так и не смогли.

Если вы - молодая семья с детьми - не забывайте про льготные программы. Но они теперь требуют больше документов: подтверждение стажа, справки о доходах за 12 месяцев, даже выписки с банковского счёта. Не надейтесь на «по-человечески» - всё строго по правилам.

Что ждать в конце 2025 года

К концу года, если ЦБ снизит ключевую ставку ниже 14%, банки могут немного смягчить требования. Но не касается это объектов недвижимости - износ 55% останется нормой. Также в 2026 году начнёт работать новая система оценки платежеспособности на базе ИИ. Она будет анализировать не только доходы, но и поведение: как часто вы пополняете счёт, покупаете ли продукты в магазинах, платите ли за ЖКХ вовремя. Это сделает процесс точнее, но и жёстче - особенно для тех, кто работает неофициально.

Главное - не паникуйте. Отказ - это не приговор. Это сигнал: «пересмотри свои условия». Многие люди, которые в 2024 году получали ипотеку без проблем, в 2025-м вынуждены перестраивать свою стратегию. Но те, кто делает это осознанно - в итоге получают кредит на лучших условиях, чем раньше.