Самозанятые: как сдавать квартиру в аренду и уплачивать налог 4-6% в 2025 году

Сдавать квартиру - и платить всего 4-6% налога? Да, это реально

Вы сдаёте квартиру, но платите 13% налога? Или вообще не платите, надеясь, что налоговая не узнает? В 2025 году есть простой способ легально сдавать жильё и платить в два-три раза меньше - через статус самозанятого. Никаких бухгалтеров, никаких деклараций, никаких сложных расчётов. Всё делается в приложении за пару минут. И да, это законно. Более 1,2 миллиона россиян уже выбрали этот путь. Вы тоже можете.

Режим самозанятых - это не эксперимент. С 2024 года он работает по всей России. И если вы сдаёте жилую квартиру, дом или комнату, то именно он - ваша лучшая опция. Налог с физлиц - 4%, с юрлиц и ИП - 6%. При этом вы не платите пенсионные взносы, не ведёте учёт, не подаёте отчёты. Всё автоматически: вы получили платёж - сформировали чек в приложении «Мой налог» - и всё. Налог сам посчитался.

Как именно работает налог? Просто, но точно

Представьте: вы сдаёте однокомнатную квартиру за 45 000 рублей в месяц. Без самозанятости вы бы платили 13% - это 5 850 рублей в месяц. С самозанятым - 4% от 45 000 = 1 800 рублей. Но тут начинается главное преимущество - налоговый вычет.

Каждый самозанятый получает вычет 10 000 рублей в месяц. Это значит: если ваша арендная плата не превышает 10 000 рублей, вы вообще ничего не платите. Если выше - вычет вычитается из суммы, и налог считается с остатка. В нашем примере: 45 000 − 10 000 = 35 000. Налог 4% от 35 000 = 1 400 рублей в месяц. Так вы платите 1 400 вместо 5 850 - экономия почти 76%.

Если сдаёте квартиру компании или ИП - ставка 6%. Тот же вычет работает: 45 000 − 10 000 = 35 000 × 6% = 2 100 рублей. Без статуса самозанятого - 5 850. Разница очевидна.

Важно: вычет применяется только к доходам от сдачи жилья. Если у вас ещё есть другие источники дохода - например, вы продавали что-то онлайн - они не суммируются с арендой для вычета. Каждый вид деятельности считается отдельно.

Что нельзя сдавать как самозанятый

Самозанятый может сдавать только жилые помещения: квартиры, комнаты, дома, дачи, гостевые дома. Ничего больше. Если вы сдаёте офис, магазин, склад, гараж или нежилое помещение - вы не можете быть самозанятым. Тут уже нужен ИП, иначе - штрафы.

Также нельзя сдавать квартиру, если она находится в собственности компании или если вы сдаёте её как бизнес-оператор (например, с подключением уборки, сервиса, ключей и т.п.). Это уже считается предпринимательской деятельностью. Самозанятый - это физическое лицо, которое сдаёт своё жильё без дополнительных услуг.

И ещё один лимит: годовой доход не может превышать 2,4 миллиона рублей. Если вы сдаёте квартиру за 200 000 рублей в месяц - это 2,4 миллиона в год. На грани. Если вы сдаёте три квартиры по 70 000 - уже 2,52 млн. Вы превысили лимит. Тогда лучше регистрировать ИП на УСН «доходы» - 6% без вычета, но без ограничений по доходу.

Дополнительный налог - на имущество

Многие думают: «4% - это всё». Нет. Это только налог на доход. Есть ещё налог на имущество физлиц - он платится от кадастровой стоимости вашей квартиры. Ставка - от 0,1% до 2% в год, в зависимости от региона. Например, если кадастровая стоимость вашей квартиры - 8,5 млн рублей, налог на имущество составит около 8 500 рублей в год - примерно 700 рублей в месяц.

Это не значит, что вы платите 4% + 0,1% = 4,1%. Это два разных налога. Один - за доход, второй - за владение. Но при этом: вы не платите налог на имущество, если квартира не в вашей собственности. Если вы сдаёте квартиру, которая вам досталась по наследству или куплена в браке - налог на имущество всё равно платите, потому что вы собственник.

Хорошая новость: с февраля 2025 года приложение «Мой налог» интегрировано с Росреестром. Оно автоматически показывает вам размер налога на имущество и даже позволяет его оплатить через то же приложение. Больше не нужно лезть в личный кабинет ФНС.

Как начать? Пошагово

1. Скачайте приложение «Мой налог» из App Store или Google Play.
2. Зарегистрируйтесь: понадобятся паспорт, СНИЛС, номер телефона.
3. Подтвердите личность через Госуслуги - это займёт до 24 часов.
4. После регистрации откройте вкладку «Аренда жилья».
5. Каждый раз, когда арендатор платит за квартиру - сформируйте чек в приложении.
6. Укажите: сумму, ИНН арендатора (если физлицо) или ИНН и название компании (если юрлицо).
7. Приложение автоматически рассчитает налог, вычтет вычет и сформирует платёж.

Всё. Больше ничего не нужно. Никаких кассовых аппаратов, никаких бланков, никаких отчётов. Чеки формируются в течение 2-3 минут. И главное - они должны быть созданы не позднее следующего дня после получения денег. Если вы забыли - штраф от 20% до 100% от суммы, которую не отчитали.

Что ещё важно знать

Коммунальные платежи. Если арендатор платит за воду, свет, газ отдельно - эти суммы не входят в доход. Налог считается только с арендной платы. Если же в договоре написано: «Аренда 20 000 рублей включая коммунальные услуги» - то налог платится с 20 000. Разделите платежи: отдельно аренда, отдельно коммуналка - и вы сэкономите.

Кто платит? Вы. Контрагент (арендатор) не обязан удерживать налог. Это ваша ответственность. Если вы сдаёте квартиру компании - они могут требовать у вас чек. Без чека они не смогут списать расходы. Поэтому чек - не просто формальность, а инструмент для клиентов.

Пенсия и медицина. Самозанятый не отчисляет взносы в Пенсионный фонд. Это значит: вы не накапливаете пенсионные баллы. Если вы молоды - это не критично. Если вам за 50 - стоит подумать: стоит ли экономия на 13% нарушать долгосрочные планы. Можно добровольно платить взносы отдельно - но это уже не входит в режим самозанятости.

Сравнение: самозанятый vs ИП vs физлицо

Пример: квартира сдаётся за 30 000 рублей в месяц.

• Самозанятый: (30 000 − 10 000) × 4% = 800 рублей в месяц
• ИП: 30 000 × 6% = 1 800 рублей
• Физлицо: 30 000 × 13% = 3 900 рублей

Самозанятый платит в 4,8 раза меньше, чем физлицо. И в 2,25 раза меньше, чем ИП.

Ошибки, которые делают новички

• Не формируют чеки вовремя. Платёж пришёл в 23:00 - чек нужно сформировать до 23:59 следующего дня. Опоздали - штраф.
• Считают налог с коммунальных платежей. Если в договоре не разделено - платите с полной суммы.
• Думают, что 4% - это всё. Забывают про налог на имущество.
• Сдают элитную квартиру за 250 000 в месяц. Превышают лимит - и теряют выгоду.
• Не проверяют ИНН арендатора. Если вы сдаёте компании, а ИНН в чеке неверный - компания не сможет списать расходы. И вы рискуете потерять клиента.

Реальные отзывы: что говорят арендодатели

Пользователь MoscowRenter2025 на Reddit: «Зарегистрировался в декабре 2024. Сдаю однушку за 45 тыс. Налог - 1 350 рублей в месяц. Вместо 5 850. Приложение «Мой налог» - проще некуда. Чеки формирую за 2 минуты».

А вот UserFromSPb: «Не учёл налог на имущество. Думал, 4% - это всё. Получил 8 500 рублей в год дополнительного налога. Теперь понимаю: нужно считать всё заранее».

На Яндекс.Картах 82% отзывов отмечают низкую налоговую нагрузку. 78% - простоту оформления. Но 47% жалуются, что приходится самим следить за платежами - никто не напоминает, когда чек нужно сформировать.

Что изменится в 2025 году

ФНС уже работает над улучшениями. С февраля 2025 года:

• Приложение «Мой налог» показывает налог на имущество и позволяет его оплатить в одном месте.
• Вы получаете SMS-уведомление, когда арендатор оплатил - и напоминание, что нужно сформировать чек.
• С 1 марта можно возвращать деньги арендатору до 100 000 рублей в месяц - без формирования нового чека.
• К концу 2025 года планируют интеграцию с Avito и ЦИАН - когда вы публикуете объявление, система автоматически генерирует чек при первом платеже.

Это значит: в ближайшие годы процесс станет ещё проще. В 2027 году лимит дохода могут повысить до 3 миллионов рублей - тогда самозанятость станет выгодна даже для владельцев элитной недвижимости.

Кому не подходит самозанятость?

• Кто сдаёт коммерческую недвижимость - нужно ИП.
• Кто получает больше 200 000 рублей в месяц - лимит превышен.
• Кто хочет пенсионные баллы - лучше ИП с уплатой взносов.
• Кто не хочет следить за чеками - лучше не рисковать.

Если вы сдаёте одну-две квартиры, платите до 200 000 в месяц, и вам не хочется тратить время на бухгалтеров - самозанятость идеальна. Вы экономите деньги, не рискуете штрафами, и работаете честно. Это не уклонение. Это законный путь, который уже выбрали миллионы.