Вы хотите продать квартиру, оформить ипотеку или разделить имущество после развода - и вам нужна официальная оценка. Но сколько это стоит? И почему в Москве за ту же квартиру просят в два раза больше, чем в Омске? Многие думают: «Всё равно оценщик смотрит на метры, разница должна быть минимальной». На деле - всё сложнее. И вот что на самом деле влияет на цену.
Что вообще входит в стоимость оценки квартиры?
Оценка - это не просто поход с рулеткой. Это юридически значимый документ, который может использоваться в суде, банке или Росреестре. Оценщик должен не только измерить площадь, но и учесть:
- Состояние ремонта - есть ли замена окон, санузла, теплые полы
- Этаж и расположение - высокий этаж с видом на парк или тихий подвал без лифта
- Инфраструктуру - рядом школа, поликлиника, парковка, магазины
- Юридическую чистоту - нет ли арестов, споров, обременений
- Рыночные данные - какие квартиры продавались в этом доме за последние 3 месяца
Эти детали требуют времени, базы данных и опыта. Поэтому цена не зависит только от площади. Даже две одинаковые квартиры в одном доме могут стоить по-разному в оценке - если одна с евроремонтом, а другая с советскими панелями и треснувшим окном.
Москва: самые высокие цены, но и самые точные данные
В столице оценка квартиры площадью 50-70 м² стоит от 8 000 до 15 000 рублей. Почему так дорого? Потому что рынок здесь самый прозрачный. У оценщиков есть доступ к базам «ЦИАН», «Авито», «Яндекс.Недвижимость» - десятки тысяч сделок в месяц. Они знают, что квартира на 7-м этаже с видом на Парк Победы в Орехово-Борисово стоит на 12% дороже аналогичной в соседнем подъезде без вида. Такие нюансы - это и есть работа.
Если квартира в новостройке с неофициальной перепланировкой - цена вырастает. Оценщик должен составить пояснительную записку, сопоставить с проектом, проверить согласования. Это отнимает 2-3 дня. За это добавляют 3-5 тысяч. Быстрая оценка за 24 часа - ещё +20-30%. Банки требуют именно такие документы. И платить за срочность - нормально.
Санкт-Петербург: чуть дешевле, но всё равно дорого
В Петербурге средняя цена оценки - 6 000-12 000 рублей. Разница с Москвой не такая большая, как кажется. Дело в том, что и здесь рынок активный. Квартиры в Красногвардейском районе, на Васильевском острове или в Приморском - оценивают по тем же принципам: инфраструктура, вид, ремонт, этаж. Но база сделок меньше, и конкуренция среди оценщиков чуть ниже. Поэтому некоторые компании предлагают скидки, особенно если вы заказываете оценку вместе с риелтором.
Если квартира в историческом доме - например, на Литейном или в Сенной - цена может вырасти до 18 000 рублей. Там нужно учитывать особенности конструкции, ограничения по перепланировкам, статус памятника архитектуры. Это не просто «старый дом» - это отдельный класс объектов с особыми методиками оценки.
Региональные города: где оценка стоит 3 000-8 000 рублей
В Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Краснодаре - средняя цена оценки - 4 000-8 000 рублей. В мелких городах, таких как Тюмень, Омск, Самара, Уфа - можно найти оценку за 3 000-6 000 рублей.
Почему дешевле? Просто меньше данных. В Омске, например, за год проходит в 5 раз меньше сделок, чем в Москве. Оценщик не может сверяться с сотнями аналогичных продаж - он опирается на 5-10. Это снижает точность, но не делает оценку нелегальной. Главное - чтобы оценщик был внесён в реестр Росреестра. Иначе документ не примут ни в банке, ни в суде.
В регионах часто работают частные оценщики - без офисов, без маркетинга. Они не тратят деньги на рекламу, поэтому могут предлагать более низкие цены. Но тут есть риск: если оценщик не в реестре, вы потратите деньги впустую. Проверить можно на сайте Росреестра - в разделе «Реестр оценщиков».
Что влияет на цену, кроме города?
Город - это только один фактор. На стоимость влияют ещё пять:
- Площадь - чем больше квартира, тем дороже. Но не пропорционально. За 100 м² не запросят вдвое больше, чем за 50. Обычно цена растёт на 20-40%.
- Срочность - стандартный срок - 3-5 дней. За 24 часа добавляют 20-50%.
- Тип объекта - новостройка без сдачи в эксплуатацию? Квартира в аварийном доме? Дом в деревне? Это требует отдельных методик - и дороже.
- Сложность юридического статуса - если квартира в наследстве, с долевым владением, с несогласованной перепланировкой - оценщик должен собрать больше документов. Это увеличивает время и цену.
- Формат услуги - онлайн-оценка за 999 рублей? Это не оценка. Это прогноз. Официальный отчёт с печатью и подписью - это всегда платная услуга.
Как не переплатить и не попасть на мошенника?
Вот простой чек-лист перед тем, как платить:
- Проверьте, есть ли оценщик в реестре Росреестра - введите ФИО или ИНН на сайте rosreestr.gov.ru
- Спросите, какой метод используется - сравнительный, доходный или затратный? (Для квартир - всегда сравнительный)
- Попросите пример отчёта - должен быть с печатью, подписью, реквизитами, датой и кодом в базе Росреестра
- Не берите самую дешёвую оценку - если цена ниже 2 500 рублей, это либо мошенник, либо неофициальный «бумажный» документ
- Сравните 2-3 предложения - в одном городе разница в 2-3 тысячи между компаниями - это нормально
Важно: оценщик не обязан ехать к вам. Он может работать по фотографиям, кадастровому паспорту и данным о продажах. Но если он говорит: «Приеду, посмотрю - и всё», - это красный флаг. Правильный оценщик сначала анализирует рынок, потом едет - или вообще не едет.
Сколько стоит оценка в крупнейших городах России (2026)
Вот примерные диапазоны по основным городам:
| Город | Цена, руб. | Особенности |
|---|---|---|
| Москва | 8 000 - 15 000 | Максимальная конкуренция, точные данные, срочные оценки дороже |
| Санкт-Петербург | 6 000 - 12 000 | Высокий спрос, сложные исторические объекты - дороже |
| Казань | 5 000 - 9 000 | Рост цен на жильё, но меньше сделок - цены ниже столицы |
| Екатеринбург | 5 000 - 8 500 | Стабильный рынок, хороший доступ к данным |
| Новосибирск | 4 500 - 8 000 | Большой объём сделок, но меньше специалистов |
| Краснодар | 5 500 - 9 500 | Высокий спрос от приезжих - цены выше, чем в среднем по региону |
| Омск | 3 500 - 6 500 | Меньше сделок, больше частных оценщиков - дешевле |
| Тюмень | 3 000 - 6 000 | Рост цен на жильё, но низкая плотность оценщиков |
| Самара | 3 500 - 7 000 | Средние показатели, умеренная конкуренция |
Когда оценка вообще не нужна?
Не все ситуации требуют официальной оценки. Например:
- Если вы просто хотите понять, сколько стоит ваша квартира - используйте онлайн-калькуляторы на ЦИАН или Яндекс.Недвижимости. Они дают приблизительную цифру бесплатно.
- Если вы продаете квартиру без ипотеки и без суда - вы можете указать цену по своему усмотрению. Никто не требует отчёт.
- Если вы оформляете дарение между близкими родственниками - достаточно кадастровой стоимости (она ниже рыночной), и её можно взять бесплатно из ЕГРН.
Официальная оценка нужна только тогда, когда кто-то требует документ - банк, суд, налоговая, страховщик. Всё остальное - это ваше желание, а не закон.
Как сэкономить на оценке?
Вот 3 реальных способа:
- Закажите оценку вместе с риелтором - многие агентства сотрудничают с оценщиками и дают скидку до 20%.
- Не требуйте срочности - если вы не сдаёте квартиру завтра, дайте 5 дней. Это сэкономит 20-30%.
- Сравните 3 предложения - в одном городе цены могут отличаться на 30%. Не берите самую дешёвую - но и не платите за бренд.
Не верьте обещаниям «оценка за 1 000 рублей». Это либо нелегальный документ, либо ошибка. Официальная оценка - это не услуга, а юридический акт. И она стоит столько, сколько стоит время, знания и ответственность человека, который её подписывает.
Сколько стоит оценка квартиры в Москве?
В Москве стоимость оценки квартиры площадью 50-70 м² варьируется от 8 000 до 15 000 рублей. Цена зависит от срочности, сложности объекта и необходимости проверки перепланировок. Оценки срочно - на следующий день - стоят на 20-50% дороже. Банки и суды требуют именно такие документы.
Почему в регионах оценка дешевле?
В регионах меньше сделок, меньше конкуренции и меньше данных для анализа. Оценщики не тратят деньги на дорогие базы и маркетинг. Часто работают частные специалисты без офисов. Это снижает стоимость. Но важно проверить, чтобы оценщик был в реестре Росреестра - иначе документ не примут.
Можно ли сделать оценку онлайн за 999 рублей?
Нет. Оценка за 999 рублей - это не официальный документ. Это онлайн-прогноз, основанный на алгоритмах. Официальная оценка требует подписи, печати, внесения в реестр Росреестра и юридической ответственности. Только такие отчёты принимают банки и суды.
Нужна ли оценка, если я продаю квартиру без ипотеки?
Нет, не обязательно. Вы можете продать квартиру по любой цене, которую укажете сами. Официальная оценка нужна только если кто-то требует документ - банк, суд, налоговая. Если вы продаете частному лицу без ипотеки - это ваш выбор.
Как проверить, что оценщик легальный?
Зайдите на сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru), перейдите в раздел «Реестр оценщиков» и введите ФИО или ИНН. Если человек там есть - он легальный. Если нет - не платите. Даже если он предлагает печать и документ - это подделка. Официальный отчёт всегда имеет уникальный код в базе Росреестра.
Сколько стоит оценка в Сочи или Севастополе?
В Сочи и Севастополе оценка квартиры стоит от 7 000 до 14 000 рублей. Это связано с высокой стоимостью жилья и сложностью анализа - здесь много объектов с видом на море, сезонными колебаниями цен и неофициальными перепланировками. Данные о сделках менее прозрачны, чем в Москве, поэтому оценщик тратит больше времени.
Olha Tikhonova
января 7, 2026 AT 01:31Это всё красиво, но кто-то ещё верит, что оценщик - это не просто человек с рулеткой и подписью, который за 2000 рублей выдаёт «официальный» отчёт с печатью из соседнего офиса? В Омске, например, 90% оценщиков - фиктивные, их ИНН в реестре, но они даже не знают, что такое сравнительный подход. Росреестр - это просто бумажная формальность, а не контроль. Платите - и не удивляйтесь, когда банк откажет, потому что «документ не соответствует стандартам».
Женя шенфельд
января 7, 2026 AT 22:04А я вот как раз недавно заказывал оценку в Новосибирске - 5800 рублей, за 4 дня, без срочности. Оценщик приехал, сфоткал всё, спросил про ремонт, потом через пару дней прислал отчёт с таблицей аналогов и даже ссылками на объявления. Проверил на сайте Росреестра - всё чисто. Главное - не гнаться за дешевизной, но и не переплачивать за «бренд». У меня в городе есть пару нормальных оценщиков, которые работают без офиса, но с репутацией. Их ищите в местных группах, а не в рекламе на Яндексе.
Wladimir Wolf
января 8, 2026 AT 08:36Москва - это не город это пропагандистская машина. Все эти цифры - выдумка. Потому что в Москве нет рынка, там есть только схемы. Оценка стоит 15 тысяч? А почему? Потому что банки и госструктуры - это одна система, и они диктуют цены. В регионах дешевле - потому что там ещё есть реальные люди, а не корпоративные агенты. Западные оценочные методики - это ловушка. Нам не нужны их «аналоги» и «ЦИАН». У нас свои законы, свои цены, свои люди. А вы платите за иллюзию прозрачности. Это не оценка - это налог на доверие к системе.
Алексей Елин
января 10, 2026 AT 08:07Интересно, что в статье не сказано про то, что в некоторых регионах оценщики используют устаревшие базы - например, данные за 2021 год. Я в Краснодаре заказывал оценку, и оценщик сказал, что «в районе нет сделок за последние полгода», поэтому брал данные из соседнего микрорайона. Это не ошибка - это стандарт. А ещё в Новосибирске мне сказали, что если квартира с неофициальной перепланировкой - то они не будут её «согласовывать» в отчёте, просто напишут «согласовано условно». И это нормально. Всё это - серая зона. Главное - чтобы документ не отклонили в банке. А если отклонили - значит, вы не тот клиент, который им нужен.
Karapet Tigranyan
января 11, 2026 AT 20:28Вы утверждаете, что оценка в Сочи дороже из-за морского вида и сезонности. Это ложь. Это не рынок - это спекуляция. Сочи - это не город, это курортная зона с искусственным ценообразованием. Оценщики там завышают цены, потому что знают: покупатели - приезжие, они не разбираются, и платят. А в Омске дешевле - потому что местные знают, что квартира не стоит и половины того, что пишут в базах. Ваша статья - это попытка легитимировать экономическую несправедливость под видом «прозрачности».
Artem Bebik
января 12, 2026 AT 06:26А я вчера заказал оценку за 1900р в Омске - приехал дедок на велосипеде, посмотрел на кухню, сказал «норм» и через час прислал pdf с печатью. Проверил в реестре - есть. Банк принял. Что я переплатил? Ничего. А вы тут разводите драму про «методики» и «аналоги». Это всё для тех, кто боится самому смотреть на объявления на Авито. Квартира в 50 м² в Омске - это 3,5 млн. Сколько стоит оценка? 2к. А сколько стоит ваше время, чтобы открыть Авито и посмотреть 10 аналогов? 5 минут. Вы платите за страх, а не за экспертизу. Настоящие оценщики - это не люди, это система, которая живёт за счёт вашего страха перед бумажками.