Апартаменты: что нужно знать перед покупкой в 2025 году

Когда говорят про апартаменты, это жилое помещение, оформленное как коммерческая недвижимость, но используемое для проживания. Также известно как квартиры-апартаменты, оно не имеет статуса жилого помещения по закону, даже если в нем живут люди.

Это не квартира. Не по закону. И это важнее, чем кажется. У апартаментов другие правила: нет детских садов рядом, не положены льготы по налогам, нельзя прописаться без разрешения, а коммуналка считается по коммерческим тарифам — в два-три раза дороже. Банки дают ипотеку под более высокие ставки, потому что считают это не жильём, а инвестицией. В 2025 году продавцы всё чаще скрывают этот нюанс — особенно в новостройках, где апартаменты продают как «современное жильё» с видом на город. А потом выясняется, что вы не можете оформить регистрацию, а дети не попадают в школу по прописке. И это не исключение — это стандарт.

Если вы рассматриваете апартаменты как вариант, важно понимать, что вы покупаете не только комнату, но и тип собственности. Это влияет на всё: на налоги, на продажу, на возможность использовать маткапитал (его не примут), на аренду (некоторые управляющие компании запрещают её вообще). А ещё — на риски. Многие застройщики строят дома из апартаментов, чтобы сэкономить на инфраструктуре: нет детских площадок, нет лифтов, нет нормальных подъездов. Потом жильцы вынуждены сами собирать деньги на ремонт или платить за услуги, которые в обычной квартире входят в ТСЖ.

Но есть и плюсы. Апартаменты дешевле. Иногда на 20–30%. Они часто находятся в центре, в новых домах, с хорошей планировкой. Если вы не планируете прописываться, не хотите детей в школу по прописке и готовы платить больше за коммуналку — это может быть выгодно. Особенно для тех, кто сдаёт в аренду. Спрос на апартаменты в центре Москвы и Санкт-Петербурга растёт: туристы, удалёнщики, временные жильцы — им не нужна прописка, им нужна чистая квартира с интернетом и близостью к метро.

Вот почему в нашей подборке — статьи про проверку застройщиков, про договоры ДДУ, про то, как не попасть на ложные обещания, про налоги с аренды и про то, как проверить, кто реально живёт в апартаментах. Мы не говорим «купите или не покупайте». Мы говорим: «Знайте, что вы покупаете». И если вы решили идти этим путём — сделайте это с открытыми глазами. Ниже — реальные случаи, проверенные правила и то, что скрывают от покупателей до подписания договора.