Чек-лист инженерных систем: что проверить перед покупкой недвижимости

Когда вы покупаете квартиру или дом, чек-лист инженерных систем, набор критических проверок для оценки работоспособности основных коммуникаций в здании. Также известен как технический осмотр инженерных сетей, он помогает не просто увидеть красивые обои, а понять, сколько денег уйдёт на ремонт, если что-то сломается через полгода. Многие думают, что если вода течёт, свет горит, а батареи тёплые — всё в порядке. Но это как проверять машину только по тому, заводится ли она. А если двигатель на грани, а тормоза изношены? Вы всё равно купите её — и потом платите вдвое дороже.

Вот что реально важно: водоснабжение, система подачи чистой воды в квартиру, включая трубы, насосы и фильтры. Проверьте давление: если в кране тонкая струйка, а в душе вода еле капает — скорее всего, трубы заросли ржавчиной или засорами. В старых домах до сих пор стоят чугунные стояки, которые могут протечь в любой момент. Спросите у соседей, часто ли бывают перебои с водой. Если да — это не просто неудобство, это риск затопить всю лестничную клетку и получить иск от управляющей компании.

электрика, проводка, щиток, заземление и автоматические выключатели — это следующий пункт. Старые провода из алюминия, которые ещё ставили в 80-х, не выдерживают современных нагрузок. Если в щитке стоят старые пробки, а не автоматические выключатели — это красный флаг. Проверьте, есть ли заземление. Без него даже стиралка может дать ток, если сломается. А если в розетке искрит — это не «мелочь», это пожарная ситуация, которую уберут только полной заменой проводки. Сколько это стоит? От 100 тысяч рублей в однушке. И это не считая ремонта стен.

отопление, котёл, радиаторы, трубы и система регулировки температуры — особенно критично в холодных регионах. Спросите: какая температура в квартире зимой? Если ниже 18 градусов — значит, либо котёл слабый, либо теплоизоляция плохая, либо трубы давно не промывали. В панельных домах часто бывает, что батареи в угловой квартире еле тёплые — и это не потому, что вы «холодный человек», а потому что система не сбалансирована. А если у вас индивидуальный котёл — проверьте, когда он последний раз обслуживался. Котёл старше 15 лет — это бомба замедленного действия.

И канализация, стоки, сифоны, стояки и септики (если дом не подключён к централизованной системе). Если в ванной запах как в туалете, даже когда никто не пользовался — это значит, сифон сухой или стояк треснул. В старых домах канализация часто проходит через кухню соседей снизу. Одна протечка — и вам придётся разбирать пол, платить за ремонт соседям и бороться с плесенью. Если дом в деревне — проверьте, есть ли центральная канализация или септик. А если септик — когда он последний раз откачивался? Раз в три года — это минимум. Иначе он просто переполнится и превратится в яму с неприятным запахом.

Все эти системы связаны. Проблема с водоснабжением может повредить электрику. Плохая изоляция отопления увеличивает нагрузку на котёл. А если канализация засорена — вода может подняться в ванной, и тогда уже не только трубы, но и пол, стены, потолок — всё требует замены. Всё это — не те расходы, которые вы планировали. И всё это можно выявить заранее, если есть чёткий чек-лист.

В подборке ниже — реальные истории, как люди теряли деньги, потому что не проверили эти системы. Как правильно смотреть щиток, что спрашивать у управляющей компании, как понять, что вам врут про «новые трубы», и какие документы просить, чтобы не остаться с пустыми руками. Вы найдёте пошаговые инструкции, примеры из практики и списки, которые можно распечатать и взять с собой на осмотр.