ЕГРН: что это такое и зачем он нужен при покупке недвижимости

Когда вы покупаете квартиру, ЕГРН, единый государственный реестр недвижимости — официальная база данных о правах на недвижимость в России. Также известен как выписка из ЕГРН, он — ваш главный инструмент, чтобы не купить чужую квартиру или объект с долгами. Без него вы даже не сможете зарегистрировать сделку в Росреестре. Это не просто бумажка — это цифровой паспорт объекта, который показывает, кто именно является собственником, есть ли ипотека, аресты или запреты на продажу.

ЕГРН содержит три ключевые вещи, которые нужно проверять перед любой сделкой. Первое — право собственности, кто именно зарегистрирован как владелец и сколько человек имеют доли в квартире. Второе — обременение недвижимости, ипотека, арест, договор аренды на 11 месяцев и более, право пожизненного проживания — всё это блокирует продажу. Третье — кадастровый номер, уникальный идентификатор объекта, который связывает его с планом дома, площадью и границами земли. Если номер не совпадает с тем, что указан в договоре — это красный флаг. Возможно, вам предлагают продать не ту квартиру, которую вы думаете.

Многие думают, что достаточно посмотреть на свидетельство о собственности. Но это устаревший документ. С 2017 года все данные хранятся только в ЕГРН. Даже если продавец показывает старый красный документ — вы обязаны запросить актуальную выписку. Она стоит 400 рублей, берётся за 5 минут на сайте Росреестра или через МФЦ. Никогда не доверяйте копиям, которые вам присылают по WhatsApp. Только официальная выписка с электронной подписью или печатью.

Если в ЕГРН есть арест — значит, у собственника есть долги. Если там прописаны несовершеннолетние — нужно разрешение от опеки. Если указано, что квартира куплена с маткапиталом — вы не сможете продать её без выполнения условий по выделению долей детям. Эти детали не спрячешь. Они все есть в ЕГРН. И если риелтор говорит, что «это не важно», он либо не знает, либо хочет вас обмануть.

В наших статьях вы найдёте пошаговые инструкции, как читать выписку из ЕГРН, как проверить, не была ли квартира продана по поддельным документам, и как убедиться, что обременение снято после погашения ипотеки. Мы разбираем реальные случаи — где люди потеряли деньги, потому что не проверили ЕГРН, и где те, кто проверил, спасли себе десятки тысяч рублей. Это не теория. Это то, что защищает вашу сделку от провала.