Инженерные системы в недвижимости: что проверить перед покупкой

Когда вы покупаете квартиру, многие думают, что главное — это ремонт, вид из окна или этаж. Но на самом деле, инженерные системы, совокупность технических устройств, обеспечивающих комфорт и безопасность жилья: водоснабжение, отопление, электрика, вентиляция и канализация. Также известны как технические коммуникации, они работают за стенами, но от них зависит, будете ли вы жить с комфортом или каждый год бороться с протечками, холодом и отключениями света. Даже самая красивая квартира с новым ремонтом может быть ловушкой, если трубы старые, радиаторы не греют, а проводка — это пожарная угроза. И никто не говорит об этом на показе. Агент показывает кухню, а не стояк под ней. Продавец хвалит плитку, но молчит о том, что вода в кране идёт тонкой струйкой, потому что труба засорилась ещё в 90-х.

Что входит в водоснабжение, система подачи холодной и горячей воды в квартиру через стояки и разводку? Это не просто краны. Это толщина труб, материал (полипропилен, сталь, медь), давление воды, наличие фильтров и состояние стояков на этажах ниже. Если в кране вода течёт еле-еле — это не проблема смесителя. Это проблема всей системы. В старых домах трубы могут быть из чугуна, и если они не заменены за последние 20 лет — ждите протечек, когда соседи сверху включат стиралку. А если в доме нет циркуляционного насоса — горячая вода приходит только через час после включения, и это нормально для многих панелек 70-80-х годов. Не спрашивайте, «а как часто меняли трубы?» — спрашивайте: «а есть ли документы о замене стояков?»

То же самое с отоплением, системой, которая подаёт тепло в радиаторы через центральную теплосеть. В холодный сезон вы поймёте, насколько всё плохо. Проверьте, греют ли все радиаторы одинаково. Если один батарея холодная — возможно, воздух в ней, а может, и весь стояк перекрыт. Спрашивайте, есть ли балансировка системы, и когда последний раз делали гидравлические испытания. В домах без индивидуальных тепловых пунктов (ИТП) температура в квартире зависит от решений управляющей компании — и она может снизить тепло, чтобы сэкономить. А если в доме нет утеплённых труб на чердаке — зимой тепло уходит на улицу, и вы платите за то, что не получаете.

Электрика — это не розетки. Это щиток, автоматические выключатели, сечение проводов, заземление. В домах 80-х годов проводка рассчитана на 2-3 кВт. Сейчас у вас стиралка, посудомойка, духовой шкаф, бойлер — и всё это включено одновременно. Если в щитке стоят старые пробки или автоматы на 10 А — это не просто неудобно. Это опасно. Проверьте, есть ли в квартире заземление. Без него — риск удара током. И если в доме нет резервного питания на лифт или подъезд — вы окажетесь в ловушке, если отключат свет на час. А если вентиляция не работает — запахи, плесень, влажность. Проверьте вытяжку: поднесите лист бумаги к решётке. Если он не прилипает — воздух не вытягивается. Это не про запахи. Это про здоровье.

Эти системы не меняются каждый год. Они работают 20-50 лет. И если вы покупаете квартиру, где инженерные системы не обновлялись за 30 лет — вы покупаете не жильё, а будущие расходы. Капитальный ремонт — это не про крышу. Это про трубы, кабели и радиаторы. И если они не в порядке — даже субсидии на ремонт не помогут, если дом не включён в программу. Лучше заплатить чуть больше за квартиру с новыми стояками, чем дешевле взять ту, где через год придётся менять всё. Всё, что вы видите — это фасад. То, что вы не видите — это основа. И именно она решает, будет ли ваша квартира комфортной или превратится в головную боль. Ниже — реальные случаи, как люди проверяли эти системы перед покупкой, что находили и как это повлияло на сделку.