Ипотека и оценка: как правильно оценить квартиру для ипотеки и избежать ошибок

Когда вы берёте ипотеку, кредит на покупку жилья, который обеспечивается недвижимостью. Также известен как жилищный кредит, он требует, чтобы банк точно знал, сколько стоит ваша квартира. Это не просто формальность — от оценки зависит, одобрят ли вам кредит и на каких условиях. Если оценка завышена, банк может отказать. Если занижена — вам не хватит денег на покупку. Всё начинается с оценки недвижимости, процедуры, при которой независимый эксперт определяет реальную рыночную стоимость объекта. Используется для сделок, страховок и, главное, для ипотеки.

Банки не верят словам продавца или онлайн-калькуляторам. Они требуют отчёт от аккредитованного оценщика. И тут начинаются подводные камни. рыночная стоимость, цена, по которой квартира реально продастся на рынке в текущих условиях. Это не то же самое, что кадастровая стоимость, которую указывает Росреестр — она часто устарела и завышена. Если ваша квартира оценена по кадастру, а не по рыночной цене, банк может снизить сумму кредита на 30-50%. Это значит, что вы либо доплачиваете сами, либо теряете объект. Проверьте, какие аналоги использовал оценщик: если он сравнил вашу квартиру с продажами в другом районе, с другим ремонтом или без лифта — это красный флаг. Настоящий эксперт берёт не более трёх-четырёх реальных сделок в радиусе 500 метров, с похожими условиями.

Сколько стоит оценка? От 2 до 5 тысяч рублей — это норма. Если вам предлагают за 500 рублей — будьте осторожны. Банки легко распознают шаблонные отчёты. Они смотрят на фото осмотра, на подпись оценщика, на его аккредитацию в СРО. Если в отчёте нет фотографий квартиры или они выглядят как из интернета — это повод для отказа. Не пытайтесь обмануть систему. Лучше потратить немного времени и денег на честную оценку, чем потом бороться с отказом и терять время.

Оценка — это не разовая процедура. Она влияет на всё: на размер первоначального взноса, на срок кредита, на процентную ставку. Если вы планируете продавать квартиру с ипотекой — оценка нужна и для снятия обременения. Если вы используете маткапитал — оценка обязательна для опеки. Всё это связано: ипотека, оценка, юридическая чистота, документы. В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, как избежать типичных ошибок, как выбрать надёжного оценщика, как проверить отчёт на завышение и что делать, если банк отказал из-за оценки. Здесь — только практические советы, без воды. Вы найдёте ответы на вопросы, которые задают тысячи покупателей каждый месяц.