Кадастровый участок: что это, зачем нужен и как проверить его данные

Кадастровый участок — это земельный участок, зарегистрированный в государственном кадастре с уникальным номером и точными границами. Также известный как кадастровый объект, он является основой для любой сделки с землей — от покупки дачи до строительства дома. Без него вы не сможете оформить ипотеку, получить разрешение на стройку или даже продать участок. Каждый кадастровый участок имеет кадастровый номер, уникальный идентификатор, присваиваемый при постановке на учет, и кадастровую стоимость, официальную оценку, которую используют для расчета налогов и сделок. Это не просто цифра в базе — это юридический факт, который влияет на ваш бюджет, налоги и права на землю.

Часто покупатели думают, что если участок есть на карте, то всё в порядке. Но на практике бывает иначе: границы не совпадают с реальностью, кадастровая стоимость завышена в 2–3 раза, или участок находится под арестом. В 2025 году почти 12% сделок с землей проваливаются из-за проблем с кадастровыми данными — и большинство из них можно было избежать за 15 минут проверки. Кадастровый участок должен быть не просто «существующим», а чистым: без обременений, с точными координатами и соответствующей стоимостью. Для этого нужно смотреть не только на кадастровый паспорт, но и на выписку из ЕГРН, сравнивать границы с реальными заборами и проверять, не включен ли участок в планы застройки.

Если вы покупаете дом с землей, сдаете участок в аренду или просто думаете о инвестициях — кадастровый участок должен быть вашей первой проверкой. Ни один риелтор не заменит официальные данные из Росреестра. В подборке ниже вы найдете пошаговые инструкции, как проверить кадастровый участок через онлайн-сервисы, как распознать поддельные документы, почему кадастровая стоимость может отличаться от рыночной и как исправить ошибки, если они есть. Эти материалы помогут вам не переплатить, не попасть на обман и не потерять деньги из-за бюрократических ловушек.