Недвижимость с арендатором: как проверить, защитить и заработать

Когда вы покупаете недвижимость с арендатором, объект, который уже сдан в аренду и приносит доход. Также известный как инвестиционная квартира, она становится не просто жильём, а источником стабильного дохода. Но только если арендатор платит вовремя, не портит имущество и не уходит без предупреждения. Многие думают, что сдача квартиры — это пассивный доход. На практике это актив, который требует контроля, проверок и юридической защиты.

Самый частый провал — это несвоевременная или нулевая оплата. В 2025 году почти каждый третий арендодатель сталкивался с долгами по аренде. Как этого избежать? Нужно проверять платежеспособность арендатора, его способность регулярно вносить деньги за жильё до заселения. Запрашивайте справки о доходах, проверяйте долги через ФССП и ЕФРСБ, смотрите кредитную историю. Не верьте на слово — даже если человек кажется надёжным. Второй ключевой элемент — это договор аренды, юридический документ, который фиксирует права и обязанности обеих сторон. В нём должны быть чётко прописаны: размер арендной платы, сроки оплаты, ответственность за порчу имущества, порядок возврата депозита и условия расторжения. Без этого документа вы рискуете остаться без денег и без квартиры.

Если вы покупаете квартиру уже с арендатором, не спешите радоваться «готовому доходу». Проверьте, есть ли договор, как долго он действует, и кто именно платит — физлицо или компания. Часто бывает, что арендатор — это посредник, который сдаёт квартиру дальше, а настоящий жилец неизвестен. Такие схемы оборачиваются судебными разбирательствами и потерей дохода. Также убедитесь, что в квартире нет скрытых обременений: например, если она куплена с материнским капиталом, продать её без разрешения опеки невозможно. Или если квартира была приобретена по ДДУ, а вы не проверили кадастровый учёт — вы можете не получить право собственности даже после оплаты.

Недвижимость с арендатором — это не просто «сдал и забыл». Это бизнес, где успех зависит от деталей: от правильного акта приёма-передачи до проверки документов арендатора. В нашей подборке вы найдёте пошаговые инструкции, чек-листы и реальные кейсы: как проверить арендатора, как оформить договор, как защитить имущество, как избежать налоговых ошибок и почему даже хорошая квартира может не приносить доход, если вы не сделали всё правильно.