Оформление сервитута: что это, когда нужно и как избежать ошибок

Когда вы покупаете землю или квартиру, вы думаете, что получаете полный контроль над объектом. Но на самом деле, оформление сервитута, это юридическое ограничение, которое даёт другому лицу право ограниченного пользования вашей недвижимостью. Также известно как право ограниченного пользования, оно может быть наложено без вашего согласия — если, например, соседу нужно пройти через ваш участок к дороге или проложить коммуникации. Это не редкость. В 15% сделок с землёй в 2025 году обнаруживали скрытые сервитуты, которые никто не упомянул при продаже.

Сервитут — это не всегда про дорогу. Он может касаться прокладки кабелей, доступа к колодцу, даже права на солнечный свет для солнечных панелей. Главное — он не отменяет вашу собственность, но ограничивает её. Вы всё ещё владелец, но не можете строить там, где сервитут позволяет проходить другому. И это не просто формальность: если вы не знаете о сервитуте, пока не купили участок, вы можете оказаться в суде с соседом, который уже 10 лет использует вашу землю по закону.

Проверить наличие сервитута можно через ЕГРН, официальный реестр, где хранятся все обременения на недвижимость. Также известно как выписка из ЕГРН, она показывает не только владельца, но и все ограничения — аресты, ипотеки, и сервитуты. Без этой выписки покупка земли — как покупка машины без проверки на ДТП. Сервитуты бывают публичными (для дорог, ЛЭП, канализации) и частными (между соседями). Первые — всегда видны, вторые — часто скрыты. Их могут ввести даже после вашей покупки, если, например, город решит проложить газопровод. Но если сервитут появился до вас — он остаётся.

Если вы продавец — не скрывайте сервитут. Это не просто морально, это юридически опасно. Покупатель может расторгнуть сделку и потребовать компенсацию. Если вы покупатель — требуйте выписку из ЕГРН за последние пять лет. Не верьте словам «всё чисто». Никто не запрещает продавцу забыть упомянуть сервитут. А вот закон — запрещает вам не проверить его.

Сервитут не всегда плохо. Иногда он спасает ситуацию: без него ваш дом может остаться без подъезда, воды или электричества. Главное — знать, где он проходит, насколько он широкий, и кто им пользуется. В 2025 году суды чаще встают на сторону тех, кто доказал, что сервитут мешает нормальному использованию недвижимости. То есть, если сосед использует ваш участок для парковки грузовика, а не для пешего доступа — это уже превышение.

Всё, что связано с обременениями на недвижимость, это юридические ограничения, которые влияют на использование и стоимость объекта. Также известно как ограничения прав, — требует внимания. Сервитут — один из самых коварных, потому что он не виден на глаз. Его не увидишь, пока не посмотрите документы. А если посмотрите — сможете избежать потерь в десятки тысяч рублей. В этом разделе вы найдёте чек-листы, реальные истории и инструкции, которые помогут не просто понять, что такое сервитут, а как его обнаружить, оспорить или договориться, чтобы он не мешал вашей жизни.