Покупка квартиры с арендатором: как не переплатить и не остаться без денег

Когда вы покупаете квартиру с арендатором, объект, который уже сдается внаем и приносит доход, но несёт скрытые риски. Также известно как жильё с действующим договором аренды, это не просто покупка недвижимости — это вступление в отношения с незнакомым человеком, который уже живёт в вашем доме. Многие думают, что арендатор — это плюс: платит за вас, не даёт квартире простаивать. Но если не проверить его до сделки, вы рискуете получить долг, разрушенный ремонт и судебный иск за нарушение прав собственника.

Важно понимать: договор аренды, юридический документ, который связывает арендодателя и жильца на определённый срок. Также известно как договор найма, может быть привязан к квартире, а не к владельцу. Это значит, что даже если вы купите жильё, арендатор остаётся — и вы обязаны выполнять условия его договора. Если он платит ниже рыночной ставки, вы не сможете сразу повысить цену. Если он не платит вообще — вы будете разбираться с долгами, а не получать доход. Поэтому перед покупкой нужно проверить платежеспособность арендатора, его способность регулярно вносить деньги за жильё без просрочек. Также известно как финансовая надёжность жильца, — через ФССП, ЕФРСБ и запросы на кредитную историю. Не верьте словам. Смотрите выписки, проверяйте, нет ли арестов, исполнительных производств, долгов по коммуналке. Акт приема-передачи — ещё один критичный документ. Без него вы не узнаете, в каком состоянии квартира, сколько вещей осталось, кто за что отвечает. Если в акте не прописано, что мебель и техника принадлежат продавцу, а не арендатору — вы можете остаться без холодильника и дивана.

Если арендатор — не член семьи продавца, а сторонний человек, убедитесь, что он не имеет прав на долю в квартире. Иногда такие сделки скрывают попытки обойти закон: например, продавец передаёт жильё через долгосрочную аренду, чтобы избежать налогов или ограничений. Такие схемы могут обернуться для вас отказом в регистрации права собственности. Проверьте ЕГРН, убедитесь, что нет обременений, и запросите копию договора аренды с подписями и печатями. Если арендатор — юридическое лицо, проверьте его через ЕГРЮЛ: нет ли арбитражных дел, санкций, приостановок деятельности.

Покупка квартиры с арендатором — это не пассивный доход. Это управление рисками. Вы не просто покупаете стенки и окна. Вы берёте на себя ответственность за людей, которые там живут. Если всё сделано правильно — это выгодно. Если нет — вы потратите больше времени на суды, чем получите денег за аренду. Ниже — реальные истории, чек-листы и пошаговые инструкции, которые помогут вам не стать жертвой ситуации, которую можно было избежать.