Продажа ипотечной квартиры: как сделать это безопасно и без переплат

Когда вы продаете ипотечную квартиру, жильё, на которое ещё не погашен кредит, и которое находится в залоге у банка. Также известно как квартира с обременением, она требует особого подхода — не просто оформить договор, а развязать сложную цепочку из банка, покупателя и госорганов. Это не то, что можно сделать наспех. Если не учесть, что банк должен дать согласие на сделку, а покупатель — проверить, что обременение снимут до регистрации права, вы рискуете остаться без денег и без жилья.

Часто люди думают, что если квартира в ипотеке, то её нельзя продать. Это не так. Её можно продать — даже если остался долг в 2 миллиона. Главное — понимать, как работает оценка квартиры, процедура, которая определяет реальную рыночную стоимость объекта для банка и покупателя. Банк не даст согласие, если оценка ниже остатка по кредиту. А если покупатель берёт ипотеку — его банк тоже проведёт свою оценку. Если цены не совпадут, сделка провалится. Поэтому до начала процесса лучше заказать независимую оценку, чтобы не терять время и деньги.

Ещё один критичный момент — налог при продаже, обязательный платеж, который возникает, если вы владели квартирой меньше минимального срока и не использовали вычет. Даже если вы купили квартиру с маткапиталом или продаете её, чтобы купить новую, налог не отменяется. Но есть льготы: если вы покупаете новое жильё в тот же год, вы можете зачесть расходы на покупку против дохода от продажи. Это не просто совет — это способ сэкономить до 260 тысяч рублей. Не забудьте сохранить все договоры, квитанции и выписки из ЕГРН.

И конечно, нельзя игнорировать юридическую проверку недвижимости, процесс, который выявляет скрытые обременения, аресты, споры о наследстве или прописанных лиц. Даже если банк одобрил сделку, покупатель может отказаться после проверки ЕГРН. А если окажется, что кто-то прописан и не выписался — сделку могут аннулировать через суд. Проверьте не только собственника, но и всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире. Это не формальность — это ваша страховка.

Всё это — не теория. В наших статьях вы найдёте пошаговые инструкции: как получить согласие банка, как правильно оформить акт приема-передачи, как снизить налог, когда остаток долга не учитывается, и как не попасть на завышенную оценку. Здесь нет общих фраз — только то, что работает на практике в 2025 году. Вы найдёте ответы на вопросы, которые банки не любят объяснять, и шаги, которые риелторы не всегда рассказывают. Продажа ипотечной квартиры — это не страшно, если вы знаете, что делать.