Продажа квартиры с ипотекой: как пройти сделку без ошибок

Когда вы продаёте квартиру с ипотекой, жильё, на которое ещё не погашен кредит, и собственник не является полным владельцем. Также известно как продажа в ипотеке, это — не просто передача ключей. Это сложный процесс, где банк, покупатель, продавец и госорганы должны синхронно работать, иначе сделка рухнет. Многие думают, что если квартира в ипотеке, её нельзя продать. Это не так. В 2025 году почти каждая третья сделка на вторичном рынке — именно такая. Но только те, кто понимает, как убрать обременение и не нарушить условия банка, остаются с деньгами и квартирой.

Ключевой момент — оценка квартиры, процедура, определяющая рыночную стоимость жилья для банка покупателя. Также известно как рыночная оценка, она влияет на сумму кредита. Если оценщик завысит цену — банк откажет. Если занижает — вы потеряете часть выручки. Банки проверяют отчёты по аналогам, фото осмотра и кадастровой стоимости. Всё это уже есть в наших материалах — как распознать фальшивку и не попасть на завышенную оценку. Ещё один критичный элемент — юридическая проверка, выявление обременений, арестов, споров и прав третьих лиц. Также известно как проверка ЕГРН, без неё вы рискуете продать квартиру, которую потом заберут по суду. Вы не просто продаете дом — вы передаёте риски. Если у продавца есть долги, аресты или несовершеннолетние собственники — всё это должно быть раскрыто и оформлено по закону. Иначе сделка может быть признана недействительной.

Вы не одиноки в этом процессе. Многие уже прошли через это: кто-то продал квартиру, купленную с материнским капиталом, кто-то убирал обременение через субсидии, кто-то перекредитовывался. В нашей подборке — пошаговые инструкции, как избежать отказа в ипотеке, как оформить акт приема-передачи, чтобы не остаться без денег, как проверить застройщика, если покупатель берёт новостройку, и как снизить налог при продаже ипотечной квартиры. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году. Вы найдёте чек-листы, примеры документов и ответы на вопросы, которые задают в банках, но никто не объясняет.