Прописанные в квартире: что нужно знать при покупке, продаже и аренде

Когда вы покупаете квартиру, прописанные в квартире, люди, официально зарегистрированные по этому адресу. Также известные как зарегистрированные жильцы, они могут стать серьёзным препятствием для сделки, если не разобраться в правилах заранее. Это не просто бумажка — это право на проживание, которое не исчезает вместе с собственником. Даже если человек не живёт там годами, он остаётся прописанным — и его нельзя просто так выселить. Особенно это критично, если в квартире прописаны дети, несовершеннолетние, чьи права защищены законом. Продать такую квартиру без разрешения опеки, органа, контролирующего интересы несовершеннолетних — невозможно. И если вы не проверите, есть ли дети в прописке, вы рискуете вложить деньги в квартиру, которую не сможете перепродать или заселить.

Прописанные — это не всегда собственники. Это могут быть бывшие хозяева, родственники, даже бывшие супруги. У них нет права на продажу, но есть право на проживание. И если они не сняты с регистрации, вы получаете квартиру с «незваными гостями» — и суды в 80% случаев встают на сторону прописанных, если они не имеют другого жилья. Особенно часто такие ситуации возникают при покупке вторичного жилья. Никто не говорит об этом при показе, потому что это неудобно. Но именно это ломает сделки после подписания договора. Проверить, кто прописан, можно через выписку из ЕГРН — и это обязательный шаг, который многие пропускают, чтобы «быстрее».

Если вы сдаёте квартиру — прописанные тоже важны. Никто не проверяет, есть ли у арендатора регистрация в другом месте. Но если он прописан в вашей квартире, он может заявить, что живёт здесь, и вы не сможете его выселить без суда. А если он прописал туда детей — вам придётся доказывать, что это не его постоянное место жительства. Это не теория — такие дела есть в судах по всей России. А если вы продаете квартиру, купленную с материнским капиталом, и там прописаны дети — вам нужно не просто снять их с регистрации, а предоставить в опеку квартиру с равными или лучшими условиями. Иначе сделку не одобрят.

Иногда прописанные — это добровольные жильцы: родители, бабушки, которые не хотят переезжать. Тогда нужно договариваться: снять их с регистрации в обмен на компенсацию, переезд в другое жильё или письменное согласие на снятие. Но ни в коем случае не давайте расписку «сам уйду» — это не работает в суде. Только официальное снятие через МФЦ или паспортный стол с их личным присутствием.

В этой подборке вы найдёте пошаговые инструкции, как проверить, кто прописан в квартире, как избежать ловушек при покупке, как снять с регистрации без суда, и почему 15% сделок проваливаются именно из-за неправильно оформленной прописки. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.