Проверка ЕГРН: как убедиться, что квартира не имеет скрытых рисков

Когда вы покупаете квартиру, проверка ЕГРН, официальная выписка из единого государственного реестра недвижимости, которая показывает, кто собственник, есть ли ограничения и чьи права на объект зарегистрированы. Также известна как выписка из ЕГРН, она — ваша первая и главная защита от мошенников и юридических ловушек. Без неё вы рискуете купить квартиру, на которую уже есть судебные аресты, ипотека, долги по ЖКХ, или даже квартиру, которую продал не настоящий владелец — например, человек по доверенности, которая уже просрочена.

Это не теория. В 2024 году в Москве и Подмосковье зафиксировали более 12 тысяч сделок с недвижимостью, где покупатели столкнулись с обременениями, которые не были раскрыты до сделки. Обременения на недвижимость, юридические ограничения, которые мешают свободной продаже или использованию объекта: ипотека, арест, аренда, сервитут, доверительное управление — это не просто пункты в документе. Это могут быть долги предыдущих собственников, которые теперь ложатся на вас, или квартира, которую сдали в аренду на 11 лет, и вы не сможете её заселить. Юридическая чистота недвижимости, состояние объекта, при котором нет скрытых прав третьих лиц, арестов, споров и незарегистрированных претензий — это не маркетинговый термин. Это то, что проверяют риелторы, банки и суды, прежде чем позволить вам потратить миллион рублей.

Выписка из ЕГРН показывает не только имя собственника. Там же — все записи: когда и кому продавалась квартира, были ли судебные дела, есть ли запрет на регистрацию прав, даже если вы уже подписали договор. И это не то, что можно узнать по телефону или в объявлении. Только официальная выписка с электронной подписью или печатью Росреестра. И да — это стоит 300 рублей. За эти деньги вы избегаете потери 5–10 миллионов.

Всё, что вы найдёте ниже — это реальные истории, инструкции и чек-листы, которые помогут вам не просто проверить ЕГРН, а понять, что именно искать в выписке. Как отличить легальную ипотеку от поддельной доверенности. Как распознать арест, который не виден на сайте. Что делать, если в документе написано «наследственное имущество» — и почему это красный флаг. Мы разбираем всё, что связано с проверкой ЕГРН, потому что без этого вы не просто рискуете деньгами — вы рискуете своим жильём.