Разрешение опеки: когда оно нужно и как его получить для сделок с недвижимостью

Когда в сделке с недвижимостью участвует несовершеннолетний собственник, ребёнок, который официально владеет долей квартиры или дома. Также известно как согласие опекунского совета, это требование — не формальность, а защита от мошенничества и необдуманных сделок. Если вы продаете квартиру, где есть доля ребенка, или покупаете жильё, где ребёнок указан как собственник, без разрешения опеки Росреестр просто не зарегистрирует сделку. Даже если вы — родитель, это не даёт вам права распоряжаться имуществом ребёнка по своему усмотрению. Закон стоит на страже интересов детей, и игнорировать это — рисковать всей сделкой.

Разрешение опеки требуется не только при продаже, но и при обмене, дарении, оформлении ипотеки или даже при смене прописки, если это влияет на условия проживания ребёнка. Опека смотрит на три главных вопроса: не ухудшается ли жилищные условия ребёнка, не теряется ли его доля в праве собственности и не превращается ли сделка в способ обналичить маткапитал или сбыть «плохую» квартиру. Например, если вы продаете трёхкомнатную квартиру и покупаете однушку, где ребёнку не хватит места — опека откажет. Или если вы покупаете долю в квартире, где ребёнок не будет прописан — это тоже красный флаг.

Чтобы получить разрешение, нужно собрать пакет документов: свидетельство о рождении ребёнка, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, проект нового жилья (если меняете), справку о регистрации, а также объяснение, почему сделка выгодна для ребёнка. Иногда требуются акты обследования жилья или даже заключение социальных служб. Процесс занимает от 14 до 30 дней, и всё это время сделка стоит на паузе. Главное — не пытаться обойти опеку. Даже если вы думаете, что «всё равно всё получится», в 2025 году проверки стали жёстче: банки, Росреестр и прокуратура обмениваются данными, и любая попытка скрыть участие ребёнка может привести к аннулированию сделки и даже уголовному делу.

Если вы покупаете квартиру, где есть доля у ребёнка — проверяйте разрешение опеки так же тщательно, как юридическую чистоту объекта. Без него вы рискуете вложить деньги, а потом годами бороться за право собственности. Если вы продаете — не ждите, что всё решится за пару дней. Начинайте собирать документы заранее. И помните: опека не враг. Это система, которая защищает не только детей, но и вас — от последствий необдуманных решений. В нашей подборке вы найдёте чек-листы, примеры отказов и способы подготовиться к встрече с опекой, чтобы не остаться без жилья и без денег.