Сервитут для подъезда: что это значит и как не попасть в ловушку при покупке дома

Когда вы покупаете дом, который стоит в глубине участка, а подъезд к нему проходит по чужой земле — это не просто неудобство. Это сервитут для подъезда, право ограниченного пользования чужой землей для проезда или прохода. Также известен как право проезда, он может быть записан в ЕГРН и не всегда виден при осмотре объекта. Без него вы рискуете остаться без дороги — даже если у вас есть документы на дом. Многие продавцы не говорят об этом, потому что сервитут снижает цену, а покупатели не проверяют землю глубже, чем на видимость.

Сервитут для подъезда — это не редкость в старых районах, где дома строились по кусочкам, а не по плану. Он может быть установлен по решению суда, по соглашению с соседями или даже по давности — когда кто-то ездил по этой дорожке 20 лет, и теперь это стало правом. Важно понимать: ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости — главный источник информации о любых обременениях — именно там нужно искать сервитуты, а не в рекламных фото или устных обещаниях. Если в выписке из ЕГРН есть пункт о сервитуте, значит, ваш подъезд — не ваш. Это как аренда дороги, которую могут перекрыть, ограничить или даже требовать плату.

Сервитуты часто маскируются под «договоренность с соседями». Но договоренность — это не право. А вот запись в ЕГРН — уже юридический факт. Без нее вы не получите ипотеку, а если сосед продаст участок, новый владелец может просто закрыть проезд. обременения на землю, любые ограничения, которые влияют на использование участка, включая сервитуты, аресты, ипотеки — это то, что проверяют перед покупкой, а не после. В 15% сделок с загородными домами именно сервитуты становятся причиной судебных разбирательств. И если вы не проверили это заранее — вы уже в проигрыше.

Вот что нужно делать: всегда запрашивайте полную выписку из ЕГРН по земельному участку, а не только по дому. Ищите раздел «Обременения». Если там есть сервитут — уточните, кто его носитель, какова его ширина, есть ли срок действия и платный ли он. Некоторые сервитуты — бесплатные, но ограничивают проезд до 3 метров. Другие — платные, и вы должны платить соседу за каждый год. Проверяйте, не закреплен ли сервитут за третьим лицом — например, за управляющей компанией или муниципалитетом. Это значит, что даже если сосед согласен, он не может его отменить.

Сервитут для подъезда — не приговор, но он должен быть прозрачным. Если вы понимаете его условия, можно договориться о компенсации, перепланировке или даже выкупе части земли. Но если вы игнорируете его — вы покупаете не дом, а проблему. Ниже вы найдете реальные примеры из практики: как люди попадали в ловушки, как проверяли землю, и какие документы спасли сделку. Это не теория — это то, что происходит на вторичном рынке каждый день.