Стоимость недвижимости: как узнать реальную цену квартиры и не переплатить

Когда вы думаете о стоимости недвижимости, реальной цене, которую готовы заплатить покупатели и взять банки для ипотеки. Также известно как рыночная стоимость квартиры, она отличается от кадастровой стоимости и влияет на ваш бюджет, ипотеку и даже налоги. Многие ошибочно полагают, что если в ЕГРН написано 5 миллионов, значит, так и стоит — но это не так. Банк не выдаст ипотеку по кадастровой цене, а покупатель не купит квартиру дороже, чем соседние аналоги. Реальная стоимость — это то, что люди реально платят, а не то, что записано в бумажке.

Чтобы не остаться без жилья или с долгами, нужно понимать, что влияет на рыночную стоимость квартиры, цену, которую формируют спрос, расположение, состояние и реальные продажи в районе. Даже один этаж выше или новая шумоизоляция могут добавить 10–15%. А если в доме нет лифта, а на улице гремят стройки — цена падает. Оценка недвижимости, процесс, при котором специалист сравнивает вашу квартиру с аналогами, проверяет документы и фиксирует реальную цену — это не роскошь, а необходимость. Без неё вы рискуете получить отказ в ипотеке, переплатить при покупке или продать дешевле, чем можно. И да, оценщик должен быть аккредитован банком — иначе отчёт не примут.

Иногда люди думают, что если квартира куплена с материнским капиталом или в новостройке — то цена не важна. Но нет. При продаже таких объектов опека требует подтверждения, что новое жильё стоит не меньше. А при ипотеке банк сам назначает оценщика, и если цена завышена — сделка проваливается. Кадастровая стоимость, официальная цифра из Росреестра, используемая для налогов и сборов, но не для сделок — это просто отправная точка. Она не учитывает ремонт, вид из окна или то, что через год откроют метро. Поэтому не верьте на слово: проверяйте объявления, смотрите продажи в вашем подъезде, сравнивайте с аналогами. Если все квартиры в вашем корпусе продаются за 6,5 млн, а вам предлагают 7,5 — это либо обман, либо вы что-то упустили.

Стоимость недвижимости — это не цифра в паспорте, а результат рынка, который меняется каждый месяц. И если вы не знаете, как её считать, вы просто платите больше, чем нужно. Ниже — проверенные способы, как определить реальную цену, какие ошибки делают новички и как не попасться на завышенную оценку. Всё это — на основе реальных сделок, судебных практик и банковских требований 2025 года. Выберите то, что вам нужно — и действуйте уверенно.