Завышение стоимости недвижимости: как не переплатить и не попасть на мошенника

Когда вы видите объявление: завышение стоимости недвижимости, намеренное завышение цены жилья выше реальной рыночной стоимости для получения большей прибыли. Также известно как фальшивая оценка, это явление, которое разоряет покупателей, провоцирует отказы в ипотеке и превращает сделки в долгие судебные тяжбы. Это не редкость — в Москве и Петербурге до 30% объявлений на вторичном рынке содержат завышенные цены. Продавцы, агенты и даже оценщики иногда играют в эту игру: ставят цену на 15-40% выше, чтобы создать иллюзию дефицита, привлечь больше звонков и заставить покупателей переплачивать. И самое страшное — вы даже не подозреваете, что попали в ловушку, пока не получаете отказ от банка.

Банки не верят ценам из объявлений. Они доверяют только оценке недвижимости, официальный процесс определения реальной рыночной стоимости жилья, проводимый аккредитованным оценщиком. Если продавец говорит, что квартира стоит 12 млн, а оценщик поставил 9,5 млн — банк даст ипотеку только на 9,5 млн. Вы либо доплачиваете из своего кармана, либо сделка рушится. А если вы уже вложили деньги в ремонт, переезд, юриста — это катастрофа. Завышение стоимости — это не просто обман, это финансовая ловушка с долгосрочными последствиями. И часто за этим стоит не просто жадность, а схемы с участием мошенников: поддельные оценки, фиктивные сделки, «заранее подготовленные» покупатели, которые соглашаются на завышенную цену, чтобы потом выкупить квартиру за меньшие деньги.

Связано это и с рыночной стоимостью квартиры, реальной ценой, за которую объект реально продается в текущих условиях, без фиктивных предложений и давления. Она не зависит от ремонта, панорамных окон или «видов на парк». Она зависит от реальных продаж похожих квартир в том же подъезде, в том же месяце. Если соседняя квартира с таким же ремонтом продалась за 8 млн, а вам предлагают 10,5 млн — это не «ценность», это манипуляция. И банки это видят. Они смотрят на историю сделок, на даты, на адреса, на кадастровые номера. А вы? Вы смотрите только на фото и цифру в заголовке.

Почему это происходит? Потому что продавцы думают: «Если я поставлю цену выше, я смогу потом снизить». Но рынок не работает так. Покупатели уходят, банки отказывают, а квартира просто висит. Или, что хуже — вы покупаете её, потом пытаетесь перепродать — и понимаете, что никто не хочет платить ту цену, которую вы заплатили. И вот вы уже в долгах, в стрессе, в суде. А всё потому, что не проверили реальную рыночную стоимость.

В этом разделе вы найдёте честные, практические инструкции: как узнать, что цена завышена, как проверить оценку перед сделкой, почему банк отказывает, как не стать жертвой схем с материнским капиталом и как защитить себя, даже если агент говорит: «Это же уникальный объект». Здесь нет пустых советов. Только конкретные шаги, которые люди уже использовали, чтобы не потерять сотни тысяч рублей. Вы не просто читаете — вы учитесь не попадать в ловушки, которые ловят тысячи покупателей каждый год.