Земельный сервитут: что это, как влияет на покупку земли и как избежать ловушек

Когда вы покупаете земельный участок, вы думаете, что получаете полный контроль над ним. Но земельный сервитут, это правовое ограничение, которое позволяет другому лицу использовать вашу землю для своих нужд без права собственности — и это может быть уже вписано в ЕГРН, пока вы не проверили. Это не просто бумажка: сервитут может разрешить соседу проезжать через ваш участок, прокладывать трубы, кабели или даже строить забор по вашей границе. И если вы не знаете об этом до сделки — вы не сможете ничего изменить после.

Сервитут — это не всегда враг. Иногда он нужен: например, для доступа к участку, который не имеет выхода на дорогу. Но чаще он появляется незаметно — через старые договоры, административные решения или даже по решению суда. ЕГРН, официальный реестр прав на недвижимость, где хранятся все обременения на землю — ваш главный инструмент проверки. Без выписки из ЕГРН покупка земли — это как купить машину без проверки на залог. обременения на землю, включают в себя не только сервитуты, но и аресты, ипотеки, запреты на строительство — и все они могут обесценить участок или сделать его непригодным для ваших планов. Вы не можете построить дом, если сервитут разрешает прокладывать линии электропередач прямо через вашу будущую кухню. И не сможете продать участок, если покупатель узнает об этом в ЕГРН и откажется от сделки.

Многие продавцы не говорят о сервитуте, потому что знают: если вы узнаете — уйдёте. А если не проверяете — остаётесь. В 15% случаев сделки с землёй заканчиваются в суде именно из-за скрытых обременений. проверка земельного участка, включает в себя запрос выписки из ЕГРН, анализ ВРИ, проверку на аресты и сервитуты — это не роскошь, а обязательный шаг. Даже если участок выглядит идеально, даже если продавец кажется честным — без проверки вы рискуете получить пустой кусок земли с правом прохода для кого-то другого. И да, это реально случается: люди покупают участки, чтобы построить дом, а потом узнают, что посередине проходит линия газопровода, и строить нельзя ни на метр.

Если вы ищете землю под застройку, дачу или сад — сервитут может стать вашим главным препятствием. Он не исчезает сам, не пропадает со временем и не отменяется, пока не решит суд или не согласуют обе стороны. И даже если сервитут кажется незначительным — например, право прохода по краю участка — он снижает стоимость земли на 20–40%. Потому что никто не хочет жить рядом с чужим правом. Вы не просто покупаете землю. Вы покупаете права на неё. И если эти права ограничены — вы платите за то, что не можете использовать. Проверяйте ЕГРН. Спрашивайте о сервитутах. Не верьте на слово. В вашей коллекции статей — всё, что нужно знать, чтобы не стать жертвой скрытого обременения.