ФНС: как налоговая влияет на покупку, продажу и аренду недвижимости

Когда вы покупаете, продаете или сдаете в аренду квартиру, за кулисами работает ФНС, Федеральная налоговая служба — государственный орган, контролирующий уплату налогов на недвижимость и доходы от неё. Также известная как налоговая инспекция, она решает, сколько вы заплатите за сделку, когда сможете продать жильё без налога и какие документы нужны, чтобы не попасть на проверку. Это не просто бумажки — это влияет на ваш карман прямо сейчас.

Если вы продали квартиру, купленную меньше трёх или пяти лет назад, ФНС требует заплатить 13% с прибыли. Но если вы купили жильё с материнским капиталом — тут уже нужны разрешения от опеки, и ФНС проверяет, не обманули ли вы систему. А если вы сдаёте квартиру в аренду — доход тоже облагается налогом. Многие думают, что если арендатор платит наличными и не требует чека, налоговой не известно. Это ошибка. ФНС получает данные от банков, Росреестра и даже от управляющих компаний. Проверки становятся всё чаще, а штрафы — жёстче.

ФНС не стоит на месте. В 2025 году она активно использует цифровые системы: ЕГРН, ЕФРСБ, базы ФССП. Если у арендатора есть долги — это может стать поводом для проверки вас, как собственника. Если вы используете маткапитал для покупки жилья — ФНС сверяется с Пенсионным фондом. Если вы оформляете траншевую ипотеку — банк передаёт в ФНС данные о выплатах. Даже если вы не подавали декларацию, система сама может начать запрос. Лучше не ждать, пока пришлют уведомление — лучше заранее понять, что нужно сделать, чтобы не переплатить и не попасть под подозрение.

Всё, что вы найдёте ниже — это не теория. Это реальные истории покупателей, арендодателей и продавцов, которые уже прошли через ФНС. Как правильно оформить продажу квартиры, чтобы не платить налог? Как сдать жильё без риска проверки? Как использовать налоговый вычет, если купили с ипотекой? Всё это разобрано по шагам — без сложных терминов, без воды, только то, что работает на практике.