Имущественный налог: как считать, когда платить и как сэкономить

Имущественный налог — это обязательный платёж, который вы обязаны вносить, если владеете квартирой, домом или гаражом. Имущественный налог, налог на недвижимость, начисляемый на основании кадастровой стоимости объекта. Также известен как налог на недвижимость, он не зависит от вашего дохода — только от того, что стоит в Росреестре. Многие думают, что если квартира куплена по цене 5 млн, а кадастровая стоимость — 8 млн, то налог будет высоким. Но это не всегда так. Всё зависит от срока владения, льгот и того, как именно рассчитана стоимость.

Ключевой фактор — кадастровая стоимость, официальная оценка недвижимости, которую устанавливает государство для целей налогообложения и ипотеки. Она не всегда совпадает с рыночной ценой. Если вы купили квартиру за 7 млн, а в ЕГРН она стоит 12 млн — налог будет считаться по 12 млн. Но есть лазейки: вы можете оспорить эту сумму через комиссию или суд. Многие этого не делают, а зря. В 2024 году в Москве и Санкт-Петербурге средняя кадастровая стоимость была на 30–50% выше рыночной. Это значит, что вы могли переплачивать сотни тысяч рублей в год.

Ещё один важный элемент — минимальный срок владения, период, после которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ. С 2025 года для объектов, купленных после 2022 года, этот срок — 5 лет. Если вы купили квартиру в 2023 году, то продавать её без налога можно только после 2028 года. Но если вы получили её по наследству или в дар от близкого родственника — срок сокращается до 3 лет. Это напрямую влияет на вашу прибыль от продажи и на то, стоит ли торопиться с сделкой.

А если вы продали квартиру с ипотекой? Тогда на помощь приходит имущественный вычет, право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей или на сумму потраченных средств. Многие думают, что если у них остался долг по ипотеке, то он автоматически снижает налог. Это ошибка. Долг не учитывается. Только те деньги, которые вы реально потратили на покупку — и только если вы не использовали вычет раньше. Если купили квартиру за 4 млн, а вычет уже использовали на другой сделке — налог придётся платить полностью.

С 2025 года вступили в силу новые правила: если вы продали недвижимость за сумму свыше 2,4 млн рублей, налог с превышения становится 15% вместо 13%. Это касается только тех, кто не владел объектом более 5 лет. Для владельцев с 5-летним стажем действует льгота: первые 50 млн рублей от продажи — не облагаются налогом. Это серьёзный стимул держать жильё дольше.

Всё это — не теория. В наших статьях вы найдёте конкретные примеры: как люди сэкономили 200 тысяч рублей, просто правильно оформив вычет; как один мужчина из Екатеринбурга оспорил кадастровую стоимость и снизил налог на 40%; как женщина, продавшая квартиру через 4 года, осталась без налога благодаря наследству. Здесь нет общих фраз — только реальные кейсы, проверенные на практике.

Если вы думаете, что имущественный налог — это просто ещё одна квитанция, которую нужно оплатить — вы ошибаетесь. Это инструмент, который можно использовать в свою пользу. Знайте, когда платить, как уменьшить базу, когда продавать и что делать, если оценка завышена. Ниже — всё, что нужно, чтобы не переплачивать, не попасть на ловушки и не потерять деньги из-за непонимания простых правил.