Как легально сдавать квартиру

Когда вы сдаёте квартиру, процесс, при котором собственник передаёт жильё в пользование за плату на определённый срок. Также известен как аренда жилья, это не просто получение денег — это обязанность соблюдать закон, платить налоги и защищать своё имущество. Многие думают, что если арендатор платит наличными и никто не знает — всё ок. Но в 2025 году ФНС активно отслеживает доходы от аренды через данные банков, управляющих компаний и даже через соцсети. Штрафы за уклонение от налогов — до 40% от суммы, плюс пеня. Легально сдавать квартиру — не про сложности, а про уверенность.

Чтобы всё прошло без проблем, вам нужно три вещи: договор аренды, официальный письменный документ, фиксирующий условия передачи жилья, сумму платы, срок и обязанности сторон, декларация 3-НДФЛ, форма, которую подаёт физлицо для раскрытия доходов и расчёта налога и проверка арендатора, процедура, при которой вы убеждаетесь, что человек платит стабильно, не имеет долгов и не собирается сдавать квартиру в субаренду. Без договора вы не сможете доказать доход в суде, если арендатор сломает мебель или исчезнет. Без декларации — рискуете штрафом. Без проверки — получите вместо аренды проблему. В 2025 году 68% арендодателей, которые не оформляли договоры, сталкивались с конфликтами, а 31% получали уведомления от ФНС.

Что делать, чтобы не переплатить налоги?

Налог с аренды — 13% от дохода, но есть способ платить меньше. Если вы зарегистрируетесь как самозанятый, налог будет 4% (если сдаёте физлицу) или 6% (если сдаёте компании). Это дешевле, чем декларация 3-НДФЛ, и не требует ведения бухгалтерии. Система работает через приложение «Мой налог» — за 5 минут вы оформите статус, получите квитанции и автоматически синхронизируете доходы. Главное — не забыть отчитаться. Многие думают, что если сдали квартиру на 3 месяца — налог не нужен. Нет. Даже 10 тысяч в месяц — это доход, который нужно декларировать. Лучше платить 4% регулярно, чем потом разбираться с претензиями ФНС и штрафами в 50 тысяч рублей.

В этом разделе вы найдёте чёткие инструкции: как составить договор, чтобы не осталось «дыр» для споров, как заполнить декларацию без бухгалтера, как проверить арендатора через ФССП и ЕФРСБ, и почему сдача с мебелью может снизить ваш доход. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы увидите реальные примеры договоров, шаблоны чек-листов и то, как люди избегали проблем, даже когда арендаторы пытались схитрить.