Налог с аренды квартиры: сколько платить и как законно снизить платежи

Когда вы сдаете квартиру в аренду, налог с аренды квартиры, обязательный платеж с дохода, который получает собственник жилья. Также известен как налог на доходы физических лиц (НДФЛ), он не зависит от того, сколько времени вы сдаете жилье — даже если это разовая сдача на неделю, налог есть. Многие думают, что если арендатор платит наличными и не требует договора, то налог не нужен. Это заблуждение. ФНС знает о таких сделках — через банки, жилищные инспекции, соседей и даже через данные о коммунальных платежах. И если вы не платите, рискуете штрафом в 20% от суммы налога плюс пени.

Сколько именно платить? Если вы физлицо и не зарегистрированы как ИП, налог — 13% от чистого дохода. Например, если квартира сдается за 40 000 рублей в месяц, то за год вы получите 480 000 рублей — и должны заплатить 62 400 рублей налога. Но есть ловушка: если вы не декларируете доход, налоговая может пересчитать его по кадастровой стоимости — и тогда налог выйдет в 2-3 раза выше. Лучше платить честно, но с выгодой. декларация 3-НДФЛ, форма, которую нужно подать в ФНС до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, — это не страшно, если знать, как ее заполнить. А если у вас есть ипотека или вы тратите деньги на лечение, обучение, вы можете получить налоговый вычет, возврат части уже уплаченного налога — и снизить общую нагрузку.

Существует простой способ снизить налог: оформить договор аренды с фиксированной суммой и подать заявление на имущественный вычет. Даже если вы не покупали жилье, а только сдаете — вы имеете право на вычет в размере 20% от расходов на ремонт, мебель или услуги риелтора. Не нужно сохранять чеки — достаточно указать сумму в декларации. Многие собственники не знают этого и платят вдвое больше. Также можно сдавать квартиру через агентство — тогда комиссия уменьшает налогооблагаемую базу. Главное — не пытаться обойти закон, а умно его использовать.

В 2025 году ФНС усиливает контроль: проверяют не только доходы, но и совпадение данных о регистрации арендаторов, мобильные приложения для сдачи жилья, а также платежи через Сбербанк и Тинькофф. Если вы сдаете квартиру регулярно — лучше оформить всё официально. Не потому что это «правильно», а потому что это дешевле и безопаснее. В этом разделе вы найдете проверенные инструкции: как заполнить декларацию, как считать вычет, как не попасть на проверку и какие ошибки делают 9 из 10 собственников. Все примеры — реальные, из практики риелторов и бухгалтеров, которые работают с арендой в Москве, Екатеринбурге и Казани.