Налог с продажи квартиры: сколько платить, когда не платить и как сэкономить

Когда вы продаете квартиру, налог с продажи квартиры, это обязательный платеж в бюджет, который взимается с дохода от продажи недвижимости, если объект был в собственности меньше установленного срока. Также известный как НДФЛ с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от того, как долго вы владели жильём и какую сделку вы совершили. Многие думают, что если продал квартиру — значит, сразу плати 13%. Это не так. Есть чёткие правила, которые позволяют избежать налога вообще — и они работают даже если вы купили жильё с ипотекой или маткапиталом.

Ключевой фактор — минимальный срок владения, это время, которое нужно прождать после покупки, чтобы продать квартиру без уплаты налога. Также известный как срок владения по ДДУ, он зависит от того, когда вы получили право собственности: для квартир, купленных до 2016 года, — 3 года, для новых сделок — 5 лет. Но есть исключения: если вы получили жильё в наследство, по договору дарения от близкого родственника или по программе реновации, срок сокращается до 3 лет. И ещё один важный момент: если вы продаёте одну квартиру и сразу покупаете другую, вы можете использовать налоговый вычет 1 млн рублей, это фиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Также известный как имущественный вычет, он работает даже если вы не платили налоги раньше.

Если вы продаете квартиру, купленную с материнским капиталом, это государственная помощь, которую можно использовать на улучшение жилищных условий, включая покупку недвижимости. Также известный как жилье с маткапиталом, — то к сделке добавляются дополнительные требования: нужно выделить доли детям, получить разрешение от опеки, и только после этого можно оформлять продажу. Налог при этом не отменяется, но вычет 1 млн рублей по-прежнему доступен. А если вы многодетная семья, то в 2025 году вы вообще можете не платить налог на имущество, землю и НДФЛ — льготы даются автоматически, если вы подали заявление в ФНС.

Сколько реально можно сэкономить? Если купили квартиру за 5 млн рублей, а продали за 7 млн, то без вычета налог составит 260 тысяч. С вычетом — всего 91 тысячу. А если вы владели жильём больше 5 лет — налога вообще не будет. Всё это не теория — это то, что работает на практике. Ниже вы найдёте подробные инструкции: как считать срок владения, как правильно оформить вычет, как избежать ошибок при продаже ипотечной квартиры, и почему остаток долга по ипотеке не уменьшает налог — несмотря на то, что многие так думают.