НДФЛ с аренды: как считать, платить и не попасть на штраф

Когда вы сдаете квартиру и получаете доход, это не подарок от государства — это НДФЛ с аренды, налог с доходов физических лиц, который обязаны платить все, кто получает деньги от сдачи жилья в аренду. Также известный как налог с аренды жилья, он не зависит от того, сдаете ли вы одну комнату или целый дом — если деньги приходят, налог тоже приходит. Многие думают, что если арендатор платит наличными и никто не знает, то и налог не нужен. Но ФНС ловит таких все чаще: через банки, ЖКХ, данные о регистрации и даже через объявления в интернете. Штрафы — от 20% от суммы уклонения плюс пеня. Лучше платить правильно, чем потом объяснять, почему вы не знали.

Ключевой вопрос: кто платит? Собственник, лицо, на которое оформлено право собственности на жилье, обязано декларировать доход и уплачивать налог. Также известный как арендодатель, он не может переложить эту обязанность на арендатора — даже если в договоре написано «цена с НДФЛ». Арендатор — это просто клиент, а не налоговый агент. Важно понимать: налог считается с чистого дохода, а не с суммы, которую вы получили. Есть два способа: платить 13% от всего, что пришло, или применить имущественный налоговый вычет, уменьшить доход на 240 000 рублей в год, чтобы не платить налог, если ваш доход не превышает эту сумму. Также известный как вычет при аренде, он работает автоматически, если вы подаете декларацию и указываете его. Например, если вы сдали квартиру за 200 000 рублей в год — вы ничего не платите. За 300 000 — платите 13% только с 60 000. Это не уловка, а законное право.

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы получили доход. Налог — до 15 июля. Если сдаете в Москве или Санкт-Петербурге, где средняя арендная плата — 40–60 тысяч в месяц, вы точно попадаете под налог. Даже если сдаете в Казани или Новосибирске — если за год вы получили больше 240 тысяч, пора заполнять форму. Не ждите, пока придет уведомление. Его могут и не прислать. Лучше подать самому — и не переплачивать. Платить через личный кабинет ФНС проще, чем тянуть в налоговую с пачкой бумаг. Система сама посчитает, сколько вы должны, если вы внесете доход и вычет.

В коллекции ниже — всё, что нужно знать, чтобы не ошибиться: как правильно оформить договор, чтобы избежать претензий, как доказать расходы на ремонт, почему некоторые платят 6% вместо 13%, как не потерять вычет при смене арендатора и что делать, если вы сдавали жильё несколько лет подряд. Здесь нет теории — только проверенные шаги, которые помогли тысячам собственников платить меньше и спать спокойно.